LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
Chapitre III : Renforcer la formation, la déontologie et le contrôle des professions de l'immobilier
1° L'article 1er est ainsi modifié :
a) Au 1°, après le mot : « vente, », sont insérés les mots : « la recherche, » ;
b) Au 4°, après le mot : « immobilières », sont insérés les mots : « ou de sociétés d'habitat participatif » ;
c) Le 7° est complété par les mots : « , ou à la vente de fonds de commerce » ;
d) Il est ajouté un 9° ainsi rédigé :
« 9° L'exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. » ;
2° L'article 1er-1 est ainsi modifié :
a) Au début, sont ajoutés deux alinéas ainsi rédigés :
« Pour l'application de la présente loi :
« 1° Est considérée comme relevant de l'activité de gestion immobilière la location ou la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d'immeubles bâtis ou non bâtis lorsqu'elle constitue l'accessoire d'un mandat de gestion ; »
b) Au début du premier alinéa, est ajoutée la mention : « 2° » ;
3° L'article 3 est ainsi modifié :
a) Le premier alinéa est ainsi modifié :
― les mots : « par le préfet » sont remplacés par les mots : « , pour une durée et selon des modalités fixées par décret en Conseil d'Etat, par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou par le président de la chambre de commerce et d'industrie départementale d'Ile-de-France » ;
― est ajoutée une phrase ainsi rédigée :
« Lorsque le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou de la chambre départementale d'Ile-de-France exerce une activité mentionnée à l'article 1er, la carte est délivrée par le vice-président, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. » ;
b) Après le premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« L'assemblée des chambres françaises de commerce et d'industrie établit et tient à jour un fichier des personnes titulaires de la carte professionnelle, selon des modalités définies par décret. » ;
c) Le 2° est ainsi modifié :
― après le mot : « dernier », sont insérés les mots : « , y compris les sommes versées au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis » ;
― après le mot : « valeur », sont insérés les mots : « pour les activités mentionnées à l'article 1er, à l'exception de celles mentionnées aux 6° et 9° du même article » ;
― sont ajoutées deux phrases ainsi rédigées :
« Seuls les garants financiers ayant mis en place des procédures de contrôle internes, au moyen d'un référentiel et de modèles de suivi des risques, sont habilités à délivrer la garantie financière. Un décret en Conseil d'Etat définit les procédures et les conditions dans lesquelles les garants exercent leurs missions de contrôle sur les fonds qu'ils garantissent en application du présent article ; »
4° Après l'article 3, il est inséré un article 3-1 ainsi rédigé :
« Art. 3-1. - Les personnes mentionnées à l'article 1er, au dernier alinéa de l'article 3 et à l'article 4 sont, à l'exception de celles mentionnées à l'article 8-1, soumises à une obligation de formation continue. Leur carte professionnelle ne peut être renouvelée si elles ne justifient pas avoir rempli cette obligation.
« Un décret détermine la nature et la durée des activités susceptibles d'être validées au titre de l'obligation de formation continue, les modalités selon lesquelles elle s'accomplit, celles de son contrôle et celles de sa justification en cas de renouvellement de la carte professionnelle. » ;
5° L'article 4 est ainsi modifié :
a) A la première phrase du premier alinéa, après le mot : « justifie », sont insérés les mots : « d'une compétence professionnelle, » ;
b) Le deuxième alinéa est ainsi modifié :
― après la première phrase, est insérée une phrase ainsi rédigée :
« Ces personnes doivent contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. » ;
― les deux dernières phrases sont supprimées ;
c) Le dernier alinéa est remplacé par cinq alinéas ainsi rédigés :
« Ces personnes ne peuvent pas :
« 1° Recevoir ou détenir, directement ou indirectement, des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l'occasion des activités mentionnées à l'article 1er de la présente loi ;
« 2° Donner des consultations juridiques ni rédiger des actes sous seing privé, à l'exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle mentionnée à l'article 3 ;
« 3° Assurer la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau.
« Les personnes qui, à la date d'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, disposent de l'habilitation mentionnée au premier alinéa sont réputées justifier de la compétence professionnelle mentionnée au présent article. » ;
6° L'article 4-1 est ainsi rédigé :
« Art. 4-1. - Lorsque les personnes mentionnées à l'article 1er proposent à leurs clients les services d'une entreprise, elles sont tenues de les informer, dans des conditions définies par décret en Conseil d'Etat et avant la conclusion de tout contrat avec ladite entreprise, des éventuels liens directs de nature capitalistique ou des liens de nature juridique qu'elles ont ou que les personnes mentionnées au dernier alinéa de l'article 3 et à l'article 4, intervenant pour ces clients, ont avec cette entreprise.
« Cette obligation s'applique également lorsque les personnes mentionnées au même article 1er proposent à leurs clients les services d'un établissement bancaire ou d'une société financière.
« Les personnes mentionnées au dernier alinéa du même article 3 et les personnes habilitées par un titulaire de la carte professionnelle conformément au même article 4 sont tenues de l'informer des liens mentionnés aux premier et deuxième alinéas du présent article qu'elles ont avec une entreprise, un établissement bancaire ou une société financière dont le titulaire de la carte professionnelle propose les services à ses clients. » ;
7° A l'article 5, après les mots : « d'argent », sont insérés les mots : « ne constituant ni une rémunération, ni des honoraires » ;
8° Le I de l'article 6 est ainsi modifié :
a) Après le quatrième alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« Les moyens employés par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées au 1° du même article 1er.
« En outre, lorsqu'une convention comporte une clause d'exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties. » ;
b) Au sixième alinéa, les mots : « de commissions » sont remplacés par les mots : « d'honoraires » ;
c) L'avant-dernier alinéa est ainsi modifié :
― les mots : « une commission sera due » sont remplacés par les mots : « des honoraires sont dus » ;
― est ajoutée une phrase ainsi rédigée :
« La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d'Etat. » ;
d) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
« La convention conclue entre la personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er et le propriétaire du bien inscrit sur la liste ou le fichier, ou le titulaire de droits sur ce bien, comporte une clause d'exclusivité d'une durée limitée aux termes de laquelle ce dernier s'engage, d'une part, à ne pas confier la location ou la vente de son bien à une autre personne exerçant une activité mentionnée à l'article 1er et, d'autre part, à ne pas publier d'annonce par voie de presse. » ;
9° Le II du même article 6 est ainsi modifié :
a) Le premier alinéa est ainsi modifié :
― à la seconde phrase, après le mot : « recherché, », sont insérés les mots : « l'ensemble des obligations professionnelles qui incombent au professionnel mentionné au présent alinéa, » ;
― est ajoutée une phrase ainsi rédigée :
« Elle précise également les conditions de remboursement de tout ou partie de la rémunération lorsque la prestation fournie au client n'est pas conforme à la nature promise dans ladite convention. » ;
b) Après le même premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Les conditions et les modalités d'application de la mesure de remboursement partiel ou total prévue au premier alinéa du présent II sont définies par décret. » ;
10° Après l'article 6, sont insérés des articles 6-1 et 6-2 ainsi rédigés :
« Art. 6-1. - Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l'article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu'ils sont à la charge du locataire ou de l'acquéreur.
« Art. 6-2. - Toute publicité relative à des opérations mentionnées au 1° de l'article 1er et proposées par une personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, et non salariée, mentionne que cette personne exerce sous le statut d'agent commercial.
« Cette obligation de mentionner le statut d'agent commercial est étendue au mandat de vente ou de recherche et à tous les documents d'une transaction immobilière à laquelle la personne habilitée mentionnée au premier alinéa participe. » ;
11° L'article 7 est complété par trois alinéas ainsi rédigés :
« Lorsque le mandant n'agit pas dans le cadre de ses activités professionnelles :
« 1° Les modalités de non-reconduction des contrats définies aux deux premiers alinéas de l'article L. 136-1 du code de la consommation sont mentionnées de manière lisible et visible dans les conventions prévues au premier alinéa du I de l'article 6 de la présente loi ;
« 2° Lorsque ces conventions portent sur des opérations mentionnées aux 1° et 4° de l'article 1er et qu'elles comportent une clause d'exclusivité, elles mentionnent en caractères très apparents les dispositions du deuxième alinéa de l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, exception faite des mandats portant sur les opérations exclues par les troisième à sixième alinéas de ce même article. » ;
12° A la première phrase de l'article 8-1, le mot : « préfet » est remplacé par les mots : « président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou de la chambre départementale d'Ile-de-France, » ;
13° Il est ajouté un article 8-3 ainsi rédigé :
« Art. 8-3. - I. ― La commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières mentionnée à l'article 13-5 de la présente loi transmet à l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation toute information relative à des infractions ou manquements mentionnés à l'article L. 141-1 du code de la consommation susceptibles d'être imputables à des personnes mentionnées à l'article 1er de la présente loi.
« II. ― Les personnes mentionnées au même article 1er sont soumises à des contrôles menés par l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation, conformément à l'article L. 141-1 du code de la consommation. »
II. - Après le titre II de la même loi, il est inséré un titre II bis ainsi rédigé :
« TITRE II BIS
« DE L'ENCADREMENT ET DU CONTRÔLE DES ACTIVITÉS DE TRANSACTION ET DE GESTION IMMOBILIÈRES
« Chapitre Ier
« Du Conseil national de la transaction
et de la gestion immobilières
« Art. 13-1. - Il est créé un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières dont la mission est de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement des activités mentionnées à l'article 1er par les personnes mentionnées au même article 1er.
« Le conseil propose au garde des sceaux, ministre de la justice, et aux ministres chargés de la consommation et du logement :
« 1° Les règles constituant le code de déontologie applicable aux personnes mentionnées à l'article 1er, dont le contenu est fixé par décret ;
« 2° La nature de l'obligation d'aptitude professionnelle définie au 1° de l'article 3 ;
« 3° La nature de l'obligation de compétence professionnelle définie à l'article 4 ;
« 4° La nature et les modalités selon lesquelles s'accomplit la formation continue mentionnée à l'article 3-1 ;
« 5° Parmi les personnes ayant cessé d'exercer les activités mentionnées à l'article 1er, les représentants des personnes mentionnées au même article 1er qui siègent dans la commission de contrôle mentionnée à l'article 13-5.
« Le conseil est consulté pour avis sur l'ensemble des projets de textes législatifs ou réglementaires relatifs à l'exercice des activités mentionnées audit article 1er.
« Le conseil établit chaque année un rapport d'activité.
« Art. 13-2. - Le conseil est composé majoritairement de représentants des personnes mentionnées à l'article 1er. Ceux-ci sont choisis, en veillant à assurer la représentativité de la profession, sur proposition d'un syndicat professionnel ou d'une union de syndicats professionnels, au sens des articles L. 2133-1 et L. 2133-2 du code du travail, représentatifs des personnes mentionnées à l'article 1er.
« Le conseil comprend également des représentants des consommateurs choisis parmi les associations de défense des consommateurs œuvrant dans le domaine du logement, agréées en application de l'article L. 411-1 du code de la consommation.
« Assistent de droit aux réunions du conseil les représentants du ministre de la justice et des ministres chargés du logement et de la consommation.
« La composition et les modalités de constitution et de fonctionnement du conseil sont fixées par décret.
« Chapitre II
« Du contrôle des activités de transaction
et de gestion immobilières
« Art. 13-3. - Sous réserve des dispositions leur imposant la divulgation de certaines informations, les personnes mentionnées à l'article 1er respectent la confidentialité des données dont elles ont connaissance dans l'exercice de leurs activités. Ce principe ne fait pas obstacle à la communication aux copropriétaires de tout élément nécessaire au bon fonctionnement du syndicat. Il ne fait également pas obstacle au signalement d'un habitat manifestement indigne au sens de l'article 1er-1 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement au maire de la commune concernée.
« Chapitre III
« De la discipline des personnes exerçant de manière habituelle des activités de transaction et de gestion immobilières
« Art. 13-4. - Tout manquement aux lois, aux règlements et aux obligations fixées par le code de déontologie mentionné à l'article 13-1 ou toute négligence grave, commis par une personne mentionnée à l'article 1er dans l'exercice de ses activités, l'expose à des poursuites disciplinaires.
« La cessation des activités des personnes mentionnées au premier alinéa ne fait pas obstacle aux poursuites disciplinaires pour des faits commis pendant l'exercice de leurs fonctions.
« L'action disciplinaire se prescrit par cinq ans à compter de la commission des faits.
« Art. 13-5. - Il est créé une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, qui connaît de l'action disciplinaire exercée à raison de faits commis dans son ressort par les personnes mentionnées à l'article 1er.
« Art. 13-6. - La commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières comprend :
« 1° Des représentants de l'Etat, désignés conjointement par le garde des sceaux, ministre de la justice, et par le ministre chargé du logement ;
« 2° Un magistrat de l'ordre judiciaire ;
« 3° Des membres d'une profession juridique ou judiciaire qualifiés dans le domaine de l'immobilier ;
« 4° Des personnes ayant cessé d'exercer les activités mentionnées à l'article 1er ;
« 5° Des personnes représentant les cocontractants des personnes mentionnées à l'article 1er dans l'exercice des opérations citées au même article.
« Le président de la commission de contrôle est désigné conjointement par le garde des sceaux, ministre de la justice, et par le ministre chargé du logement, parmi les représentants de l'Etat mentionnés au 1°.
« La commission comporte des sections spécialisées dédiées à une ou plusieurs activités mentionnées à l'article 1er. Ces sections spécialisées instruisent les dossiers et formulent des avis.
« Les modalités de fonctionnement, de désignation des membres, de saisine et d'organisation de la commission et des sections spécialisées ainsi que la composition de ces dernières sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
« Art. 13-7. - La commission statue par décision motivée, dans des conditions définies par décret en Conseil d'Etat. Avant toute décision, la commission informe la personne mise en cause de la sanction envisagée à son encontre, en lui indiquant qu'elle peut prendre connaissance des pièces du dossier et se faire assister par le conseil de son choix et en l'invitant à présenter, dans le délai de soixante jours, ses observations écrites ou orales.
« Art. 13-8. - Les sanctions disciplinaires sont, compte tenu de la gravité des faits reprochés :
« 1° L'avertissement ;
« 2° Le blâme ;
« 3° L'interdiction temporaire d'exercer tout ou partie des activités mentionnées à l'article 1er, pour une durée n'excédant pas trois ans ;
« 4° L'interdiction définitive d'exercer tout ou partie des activités mentionnées au même article 1er.
« En cas d'urgence, et à titre conservatoire, le président de la commission peut prononcer la suspension provisoire de l'exercice de tout ou partie des activités d'une personne mentionnée audit article 1er. Le président en informe sans délai la commission. Cette mesure peut être ordonnée pour une durée qui ne peut excéder un mois, sauf prolongation décidée par la commission pour une durée qui ne peut excéder trois mois. La suspension ne peut être prononcée sans que les griefs aient été communiqués à la personne, qu'elle ait été mise à même de prendre connaissance du dossier et qu'elle ait été entendue ou dûment appelée par le président de la commission.
« L'interdiction temporaire et l'interdiction définitive peuvent être assorties du sursis. Si, dans le délai de cinq ans à compter du prononcé de la sanction disciplinaire, la personne sanctionnée a commis une infraction ou une faute ayant entraîné le prononcé d'une nouvelle sanction disciplinaire, celle-ci entraîne, sauf décision motivée de la part de la commission mentionnée à l'article 13-5, l'exécution de la première peine sans confusion possible avec la seconde.
« L'avertissement, le blâme et l'interdiction temporaire peuvent être assortis de la sanction complémentaire de l'interdiction d'être membre de la commission de contrôle pendant dix ans au plus.
« L'avertissement et le blâme peuvent être accompagnés, pendant un délai d'un an, de mesures de contrôle et de formation soumettant la personne sanctionnée à des obligations particulières fixées dans la décision de la commission. Ces mesures peuvent également être prescrites par la commission lorsque la personne ayant fait l'objet d'une interdiction temporaire reprend ses fonctions. Le coût de ces mesures est supporté par la personne sanctionnée, qui ne peut le mettre à la charge de son mandant.
« Lorsqu'elle prononce une sanction disciplinaire, la commission peut décider de mettre à la charge de la personne sanctionnée tout ou partie des frais occasionnés par l'action disciplinaire.
« La commission communique ses décisions devenues définitives à la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou à la chambre départementale d'Ile-de-France ayant délivré la carte professionnelle de l'intéressé ou auprès de laquelle la déclaration préalable d'activité prévue à l'article 8-1 a été effectuée.
« Elle peut publier ses décisions dans les journaux ou supports qu'elle détermine. Les frais de publication sont à la charge de la personne sanctionnée.
« Art. 13-9. - Les décisions de la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières et de son président sont susceptibles de recours de pleine juridiction devant la juridiction administrative.
« Art. 13-10. - La commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières crée et tient à jour un répertoire des personnes sanctionnées, avec l'indication des sanctions devenues définitives.
« Les modalités et le fonctionnement du répertoire sont déterminés par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de l'informatique et des libertés. »
III. ― Le titre III de la même loi est ainsi modifié :
1° L'intitulé est complété par les mots : « et administratives » ;
2° L'article 14 est ainsi modifié :
a) Après le a, il est inséré un a bis ainsi rédigé :
« a bis) De se livrer ou de prêter son concours, d'une manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations mentionnées à l'article 1er en méconnaissance d'une interdiction définitive ou temporaire d'exercer, prononcée en application de l'article 13-8, et devenue définitive ; »
b) Au b, le mot : « dixième » est remplacé par le mot : « onzième » ;
c) Après le c, il est inséré un d ainsi rédigé :
« d) Pour toute personne mentionnée à l'article 1er, de ne pas délivrer à ses clients les informations prévues à l'article 4-1. » ;
3° Après l'article 17, sont insérés des articles 17-1 et 17-2 ainsi rédigés :
« Art. 17-1. - Est sanctionné par une amende administrative, prononcée par l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation, dont le montant ne peut excéder 15 000 € pour une personne physique et 75 000 € pour une personne morale, selon les modalités et la procédure prévues au VIII de l'article L. 141-1 du code de la consommation, le fait, pour une personne mentionnée à l'article 1er de la présente loi et exerçant l'activité mentionnée au 1° de ce même article, de mettre en location aux fins d'habitation des locaux frappés d'un arrêté d'insalubrité pris en application des articles L. 1331-22, L. 1331-25, L. 1331-26-1 ou L. 1331-28 du code de la santé publique ou d'un arrêté de péril pris en application des articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Le représentant de l'Etat dans le département ou le maire transmet à l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation, à sa demande, les mesures de police arrêtées permettant de caractériser l'infraction.
« Art. 17-2. - Est puni de la peine d'amende prévue au 5° de l'article 131-13 du code pénal le fait, pour une personne mentionnée à l'article 1er de la présente loi, d'effectuer une publicité en violation de l'article 6-1.
« Sont punis de la même peine d'amende le fait, pour un agent commercial, d'effectuer une publicité en violation de l'article 6-2 ainsi que le fait de ne pas respecter l'obligation de mentionner le statut d'agent commercial prévue au même article. »
IV. - Au 11° de l'article L. 241-3 du code de la construction et de l'habitation, après la seconde occurrence du mot : « par », est insérée la référence : « le a bis de l'article 14 et ».
V. - Au 8° de l'article L. 561-2 du code monétaire et financier, la référence : « et 8° » est remplacée par les références : « , 8° et 9° ».
VI. - Le I du présent article ne s'applique qu'aux contrats conclus à compter de l'entrée en vigueur de la présente loi.
VII. - Le a du 3° du I du présent article entre en vigueur à une date fixée par décret en Conseil d'Etat, et au plus tard le 1er juillet 2015.
VIII. - Les 7° et 8° du I du présent article entrent en vigueur le premier jour du quatrième mois suivant celui de la promulgation de la présente loi.