LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
Chapitre Ier : Favoriser la mobilité dans le parc social et le parc privé
1° Après le 2° de l'article 2, il est inséré un 2° bis ainsi rédigé :
« 2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d'un bail mobilité, régis par le titre Ier ter ; »
2° Après le titre Ier bis, il est inséré un titre Ier ter ainsi rédigé :
« Titre Ier ter
« DES RAPPORTS ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES DANS LES LOGEMENTS MEUBLÉS LOUÉS DANS LE CADRE D'UN BAIL MOBILITÉ
« Art. 25-12.-Le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d'un logement meublé au sens de l'article 25-4 à un locataire justifiant, à la date de la prise d'effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique prévu au II de l'article L. 120-1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.
« Le bail mobilité est régi par les dispositions du présent titre, qui sont d'ordre public. Sauf disposition contraire, les dispositions du titre Ier bis ne sont pas applicables.
« Les articles 1er, 3-2,3-3,4,5,6,7,7-1 et 8, les I à IV de l'article 8-1 et les articles 18,21,22-1,22-2,25-4 et 25-5 sont applicables au bail mobilité.
« La commission départementale de conciliation n'est pas compétente pour l'examen des litiges résultant de l'application des dispositions du présent titre.
« Le présent titre ne s'applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution.
« Art. 25-13.-I.-Le contrat de location est établi par écrit et précise :
« 1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
« 2° Le nom du locataire ;
« 3 La date de prise d'effet ;
« 4° La durée du contrat de location conformément à l'article 25-14 ;
« 5° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ;
« 6° La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;
« 7° Le montant du loyer et ses modalités de paiement ;
« 8° Le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité conformément à l'article 25-12 ;
« 9° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;
« 10° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ;
« 11° Une mention informant le locataire de l'interdiction pour le bailleur d'exiger le versement d'un dépôt de garantie.
« Le contrat comporte en outre une mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité régi par les dispositions du présent titre. A défaut de cette mention ou de l'une des informations prévues aux 4° ou 8° du I du présent article, le contrat de location est régi par les dispositions du titre Ier bis.
« Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
« Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article.
« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.
« II.-Toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite.
« Art. 25-14.-Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d'un mois et une durée maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible.
« La durée du contrat de location, prévue au 4° du I de l'article 25-13, peut être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois.
« Si, au terme du contrat, les parties concluent un nouveau bail portant sur le même logement meublé, ce nouveau bail est soumis aux dispositions du titre Ier bis.
« Art. 25-15.-Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d'un mois.
« Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
« Le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
« A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
« Art. 25-16.-Le loyer est librement fixé et ne peut être révisé en cours de bail.
« Art. 25-17.-Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur.
« Art. 25-18.-Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du dernier décompte par nature de charges rapporté à la périodicité de versement du forfait. »
II.-Le deuxième alinéa de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation est complété par les mots : « ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ».
« Art. L. 353-22.-Les bailleurs peuvent louer, meublés ou non, des logements faisant l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 351-2 et d'une autorisation spécifique permettant de réserver tout ou partie des logements d'un programme à des jeunes de moins de trente ans, mentionnés aux cinquième et septième alinéas du III de l'article L. 441-2. Les jeunes de moins de trente ans, occupant les logements à ce titre, ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.
« Le contrat de location est d'une durée maximale d'un an, renouvelable dès lors que l'occupant continue de remplir les conditions d'accès à ce logement. »
II.-L'article L. 441-2 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :
« Art. L. 441-2.-I.-Il est créé, dans chaque organisme d'habitations à loyer modéré, une commission d'attribution des logements et d'examen de l'occupation des logements.
« Une commission d'attribution des logements et d'examen de l'occupation des logements est créée sur demande d'un établissement public de coopération intercommunale mentionné au vingt-troisième alinéa de l'article L. 441-1, d'un établissement public territorial de la métropole du Grand Paris ou de la commune de Paris lorsque, sur le territoire concerné, un même organisme dispose de plus de 2 000 logements locatifs sociaux.
« II.-La commission prévue au I est composée :
« 1° De six membres représentant l'organisme d'habitations à loyer modéré, désignés selon des modalités définies par décret, qui élisent en leur sein un président ;
« 2° Du maire de la commune où sont implantés les logements attribués ou de son représentant. Il dispose d'une voix prépondérante en cas d'égalité des voix ;
« 3° Du représentant de l'Etat dans le département ou de son représentant ;
« 4° Du président de l'établissement public de coopération intercommunale mentionné au vingt-troisième alinéa de l'article L. 441-1 ou du président du conseil de territoire de l'établissement public territorial de la métropole du Grand Paris où sont situés les logements ou de leur représentant.
« Lorsqu'une convention de gérance prévue à l'article L. 442-9 inclut l'attribution de logements, le président de la commission d'attribution des logements et d'examen de l'occupation des logements de l'organisme ayant confié la gérance des immeubles est membre de droit, pour ces logements, de la commission d'attribution des logements et d'examen de l'occupation des logements de l'organisme gérant.
« Participent aux travaux de la commission avec voix consultative :
« a) Un représentant désigné par des organismes bénéficiant de l'agrément relatif à l'ingénierie sociale, financière et technique prévu à l'article L. 365-3, selon des modalités définies par décret ;
« b) Les maires d'arrondissement des communes de Paris, Marseille et Lyon ou leurs représentants pour les logements situés dans les arrondissements où ils sont territorialement compétents ;
« c) Les réservataires non membres de droit pour les logements relevant de leur contingent.
« III.-La commission attribue nominativement chaque logement locatif.
« Elle exerce sa mission d'attribution des logements locatifs dans le respect des articles L. 441-1 et L. 441-2-3, en prenant en compte les objectifs fixés à l'article L. 441.
« Par dérogation au deuxième alinéa du présent III et pour les seuls logements ne faisant pas l'objet d'une réservation par le représentant de l'Etat dans le département en application du trente-septième alinéa de l'article L. 441-1, la commission d'attribution des logements et d'examen de l'occupation des logements peut attribuer en priorité tout ou partie des logements construits ou aménagés spécifiquement pour cet usage à des personnes en perte d'autonomie liée à l'âge ou au handicap, dans le cadre de programmes bénéficiant d'une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l'Etat dans le département.
« Pour les logements faisant l'objet d'une réservation par le représentant de l'Etat dans le département, celui-ci peut s'engager, en fonction de son appréciation des besoins locaux de logements adaptés à ce type de population, à proposer prioritairement les logements construits ou aménagés spécifiquement pour cet usage à des personnes en perte d'autonomie liée à l'âge ou au handicap.
« Par dérogation au deuxième alinéa du présent III et pour les seuls logements ne faisant pas l'objet d'une réservation par le représentant de l'Etat dans le département en application du trente-septième alinéa de l'article L. 441-1, la commission d'attribution peut également attribuer en priorité tout ou partie des logements à des jeunes de moins de trente ans, dans le cadre de programmes bénéficiant d'une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l'Etat dans le département.
« Pour les logements faisant l'objet d'une réservation par le représentant de l'Etat dans le département, celui-ci peut s'engager, en fonction de son appréciation des besoins locaux de logements adaptés à ce type de population, à proposer prioritairement les logements à des jeunes de moins de trente ans.
« L'obligation de disposer des autorisations spécifiques mentionnées aux troisième et cinquième alinéas du présent III s'applique également aux bailleurs autres que ceux mentionnés au présent article, dès lors qu'un programme de logements est réservé prioritairement en tout ou partie aux publics mentionnés aux troisième et cinquième alinéas du présent III.
« Un décret fixe les modalités d'octroi des autorisations spécifiques précitées pour les personnes physiques ou morales pouvant bénéficier, en application des titres Ier à III du livre III, de prêts et de subventions pour la construction, l'acquisition et l'amélioration des logements locatifs aidés.
« La séance de la commission d'attribution peut prendre une forme numérique en réunissant ses membres à distance selon des modalités définies par son règlement et approuvées également par le représentant de l'Etat dans le département. Pendant la durée de la commission d'attribution numérique, les membres de la commission font part de leurs décisions de manière concomitante à l'aide d'outils informatiques garantissant un accès sécurisé, un choix libre et éclairé, la confidentialité des échanges, le respect de la vie privée des demandeurs et la possibilité, à tout moment et pour tout membre, de renvoyer la décision à une commission d'attribution physique.
« IV.-La commission examine également les conditions d'occupation des logements que le bailleur lui soumet en application de l'article L. 442-5-2 ainsi que l'adaptation du logement aux ressources du ménage. Elle formule, le cas échéant, un avis sur les offres de relogement à proposer aux locataires et peut conseiller l'accession sociale dans le cadre du parcours résidentiel. Cet avis est notifié aux locataires concernés. »
III.-A la première phrase du quatrième alinéa de l'article L. 442-3-1 du code de la construction et de l'habitation, les mots : « sur les territoires définis au 7° de l'article 10 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement » sont remplacés par les mots : « dans les zones géographiques définies par décret en Conseil d'Etat se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements ».
IV.-Après l'article L. 442-5-1 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un article L. 442-5-2 ainsi rédigé :
« Art. L. 442-5-2.-Pour les logements situés dans les zones géographiques définies par décret en Conseil d'Etat se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, le bailleur examine, tous les trois ans à compter de la date de signature du contrat de location, les conditions d'occupation du logement. Il transmet à la commission d'attribution des logements et d'examen de l'occupation des logements les dossiers des locataires qui sont dans une des situations suivantes :
« 1° Sur-occupation du logement telle que définie au 3° du I de l'article L. 542-2 du code de la sécurité sociale ;
« 2° Sous-occupation du logement telle que définie à l'article L. 621-2 du présent code ;
« 3° Logement quitté par l'occupant présentant un handicap, lorsqu'il s'agit d'un logement adapté ;
« 4° Reconnaissance d'un handicap ou d'une perte d'autonomie nécessitant l'attribution d'un logement adapté aux personnes présentant un handicap ;
« 5° Dépassement du plafond de ressources applicable au logement.
« La commission d'attribution des logements et d'examen de l'occupation des logements constate, le cas échéant, la situation et définit les caractéristiques d'un logement adapté aux besoins du locataire. Elle peut conseiller l'accession sociale dans le cadre du parcours résidentiel.
« Sur la base de l'avis émis par la commission, le bailleur procède avec le locataire à un examen de sa situation et des possibilités d'évolution de son parcours résidentiel.
« Les articles L. 442-3-1 et L. 442-3-2 sont applicables aux locataires ainsi identifiés. »
V.-L'article L. 621-2 du code de la construction et de l'habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article. »
VI.-Après l'avant-dernier alinéa de l'article L. 633-5 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
«-aux programmes bénéficiant des autorisations spécifiques prévues à l'article L. 441-2 du présent code. »
VII.-Le IV de l'article L. 441-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction résultant du II du présent article, et l'article L. 442-5-2 du même code, dans sa rédaction résultant du IV du présent article, entrent en vigueur le 1er janvier 2019.
L'article L. 442-5-2 dudit code, dans sa rédaction résultant du IV du présent article, s'applique aux contrats de location en cours à compter du 1er janvier 2019.
1° Au début du dernier alinéa, le mot : « et » est supprimé ;
2° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
«-les enfants qui font l'objet d'un droit de visite et d'hébergement. »
1° A la première phrase du premier alinéa, après la référence : « L. 313-19 », sont insérés les mots : « ainsi qu'un représentant du service intégré d'accueil et d'orientation mentionné à l'article L. 345-2-4 du code de l'action sociale et des familles » ;
2° Le troisième alinéa est ainsi rédigé :
« Le plan prévoit un système de cotation de la demande dans le respect des priorités et des critères définis à l'article L. 441-1. Il précise son principe et ses modalités, notamment les critères choisis et leur pondération, ainsi que les conditions dans lesquelles le refus d'un logement adapté aux besoins et aux capacités du demandeur peut modifier la cotation de sa demande. La cotation est intégrée dans le dispositif de gestion de la demande mentionné à l'article L. 441-2-7. Le public et les demandeurs de logement social reçoivent une information appropriée sur le système mis en place dans le cadre du service d'accueil et d'information. »
II.-Le 7° de l'article L. 441-2-9 du code de la construction et de l'habitation est complété par les mots : «, de même que les modalités d'application du système de cotation prévu au troisième alinéa du I du même article L. 441-2-8 ».
III.-Le I entre en vigueur à une date fixée par le décret prévu à l'article L. 441-2-9 du code de la construction et de l'habitation, et au plus tard le 31 décembre 2021.
II.-Le onzième alinéa de l'article L. 441-1-6 du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :
1° Après la deuxième phrase, est insérée une phrase ainsi rédigée : « Cette commission assure le suivi et l'évaluation de la convention intercommunale d'attribution. » ;
2° Au début de la troisième phrase, les mots : « Cette commission » sont remplacés par le mot : « Elle » et le mot : « les » est remplacé par le mot : « certains » ;
3° L'avant-dernière phrase est ainsi rédigée : « Elle émet alors des avis quant à l'opportunité de présenter en commission d'attribution les dossiers présentés par les réservataires. »
1° A la première phrase, les mots : « ou, à défaut » sont supprimés, après le mot : « civile », sont insérés les mots : « ou par un justificatif d'un avocat attestant que la procédure de divorce par consentement mutuel extrajudiciaire est en cours » et les mots : « au greffe du tribunal d'instance » sont remplacés par les mots : « à l'officier de l'état civil ou au notaire instrumentaire, ou lorsque le demandeur est une personne mariée bénéficiaire de la protection internationale qui réside seule sur le territoire français » ;
2° La troisième phrase est supprimée.
« g bis) Personnes victimes de viol ou d'agression sexuelle à leur domicile ou à ses abords, lorsque l'autorité judiciaire a imposé à la personne suspectée, poursuivie ou condamnée et pouvant être à l'origine d'un danger encouru par la victime de l'infraction, une ou plusieurs des interdictions suivantes :
«-une interdiction de se rendre dans certains lieux, dans certains endroits ou dans certaines zones définis dans lesquels la victime se trouve ou qu'elle fréquente ;
«-une interdiction ou une réglementation des contacts avec la victime ; ».
II.-L'article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :
1° A la fin de la première phrase du vingt et unième alinéa, les mots : « représentant de l'Etat dans le département » sont remplacés par les mots : « ministre chargé du logement » ;
2° Le vingt-troisième alinéa est ainsi rédigé ;
« Sur les territoires mentionnés au vingt-troisième alinéa du présent article, au moins 50 % des attributions annuelles de logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville sont consacrés à des demandeurs autres que ceux mentionnés au vingt-quatrième alinéa. » ;
3° Après le vingt-troisième alinéa, sont insérés trois alinéas ainsi rédigés :
« Pour l'application des vingt-troisième à vingt-sixième alinéas, sont assimilés à des quartiers prioritaires de la politique de la ville :
« 1° Pendant une période de six ans à compter du 1er janvier 2015, les quartiers classés en zones urbaines sensibles qui n'ont pas été classés en quartiers prioritaires de la politique de la ville ;
« 2° Pendant une période de six ans à compter de leur sortie du classement en application du II de l'article 5 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, les quartiers qui n'ont pas été reclassés en quartiers prioritaires de la politique de la ville. » ;
4° Au vingt-septième alinéa, les mots : « vingtième à vingt-troisième » sont remplacés par les mots : « vingt-troisième à vingt-neuvième » ;
5° A la première phrase du vingt-neuvième alinéa, les mots : « pour les logements » sont remplacés par les mots : « d'un flux annuel de logements » ;
6° La même première phrase est complétée par les mots : «, à l'exception des logements réservés par des services relevant de la défense nationale ou de la sécurité intérieure qui sont identifiés précisément » ;
7° Avant le dernier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Lorsque l'attribution d'un logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville à un candidat présenté par le réservataire a échoué, le logement est mis à disposition du maire de la commune pour qu'il désigne des candidats autres que ceux mentionnés au vingt-quatrième alinéa du présent article. »
III.-L'article L. 441-1-5 du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :
1° Les deux dernières phrases du 1° sont supprimées ;
2° Au 1° bis, la seconde occurrence du mot : « le » est remplacée par les mots : « un taux supérieur au » ;
3° Après le même 1° bis, il est inséré un 1° ter ainsi rédigé :
« 1° ter Le cas échéant, un taux supérieur au taux minimal des attributions annuelles de logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville mentionné au vingt-sixième alinéa du même article L. 441-1 ; ».
IV.-Les conventions de réservation conclues entre les bailleurs et les réservataires en application de l'article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation avant la publication de la présente loi et ne portant pas exclusivement sur un flux annuel de logements doivent être mises en conformité avec les dispositions du même article L. 441-1, dans sa rédaction résultant de la présente loi, dans des conditions précisées par décret en Conseil d'Etat et, au plus tard, dans un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi.
V.-A la première phrase du huitième alinéa de l'article L. 411-10 du code de la construction et de l'habitation, le mot : « vingtième » est remplacé par le mot : « vingt-troisième ».
VI.-A la première phrase du premier alinéa et au 1° bis de l'article L. 441-1-5 du code de la construction et de l'habitation, le mot : « vingtième » est remplacé par le mot : « vingt-troisième ».
VII.-Au 1° de l'article L. 441-1-6 du code de la construction et de l'habitation, les mots : « vingtième à vingt-deuxième » sont remplacés par les mots : « vingt-troisième à vingt-cinquième ».
VIII.-Au 2° du I de l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation, le mot : « vingtième » est remplacé par le mot : « vingt-troisième ».
IX.-A la première phrase du premier alinéa et au dernier alinéa de l'article L. 441-2-7 du code de la construction et de l'habitation, le mot : « vingtième » est remplacé par le mot : « vingt-troisième ».
X.-A la première phrase du premier alinéa du I de l'article L. 441-2-8 du code de la construction et de l'habitation, le mot : « vingtième » est remplacé par le mot : « vingt-troisième ».
XI.-A la première phrase du troisième alinéa de l'article L. 445-1 du code de la construction et de l'habitation, le mot : « vingtième » est remplacé par le mot : « vingt-troisième ».
XII.-A la première phrase du premier alinéa, à la seconde phrase du deuxième alinéa et à la deuxième phrase du troisième alinéa de l'article L. 445-2 du code de la construction et de l'habitation, les mots : « vingtième à vingt-deuxième » sont remplacés par les mots : « vingt-troisième à vingt-sixième ».
1° Après la deuxième occurrence du mot : « article », la fin de la première phrase est supprimée ;
2° La seconde phrase est complétée par les mots : «, qui doivent rendre l'identification des personnes impossible ».
II.-L'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :
1° Après le quatrième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Sans préjudice des traitements opérés par les organismes d'habitations à loyer modéré, l'Etat confie au groupement d'intérêt public mentionné à l'article L. 441-2-1 du présent code l'exploitation des données recueillies à l'occasion des enquêtes mentionnées au premier alinéa du présent article et transmises par les bailleurs à la demande du groupement en vue de créer un outil d'analyse de l'occupation sociale du parc. Ce groupement assure une diffusion du résultat de ces travaux d'exploitation, qui doit rendre l'identification des personnes impossible. » ;
2° A la seconde phrase de l'avant-dernier alinéa, les mots : « peuvent transmettre » sont remplacés par les mots : « transmettent à leur demande », le mot : « vingtième » est remplacé par le mot : « vingt-troisième » et les mots : «, au groupement d'intérêt public mentionné à l'article L. 441-2-1 » sont supprimés.