Code de la construction et de l'habitation
Section 3 : Conventions conclues entre l'Etat et les sociétés d'économie mixte de construction immobilière ne demandant pas à bénéficier des dispositions de l'article L353-18.
Ces logements doivent répondre à l'une des conditions de financement fixées ci-dessous :
1. Logements financés dans les conditions prévues par le chapitre Ier du titre Ier du présent livre, par le titre II de la loi du 13 juillet 1928, ainsi que par l'article 269 du code de l'urbanisme et de l'habitation ;
2. Logements donnant lieu aux prêts visés aux sections I, III et IV du chapitre unique du présent titre :
a) soit pour leur construction ;
b) soit pour leur acquisition et amélioration ;
c) soit pour leur amélioration, lorsqu'ils sont cédés à bail emphytéotique ou à construction par des collectivités locales ou leurs groupements ;
3. Logements donnant lieu pour leur amélioration à une subvention de l'Etat définie par les articles R. 323-1 à R. 323-11.
Les conventions sont renouvelées par tacite reconduction pour des périodes triennales, sous réserve de dénonciation expresse par l'une ou l'autre partie. Selon le cas, la dénonciation est notifiée par acte administratif, notarié ou extrajudiciaire, au moins six mois avant la date d'expiration de la période.
La durée de la première convention ne peut être inférieure à la durée la plus longue restant à courir pour l'amortissement intégral des prêts du ou des programmes concernés ; en tout état de cause, elle doit être d'au moins neuf ans.
A l'expiration de la durée de la convention ou après sa dénonciation dans les conditions fixées à l'alinéa 2 une nouvelle convention peut être conclue dans les conditions de la présente section.
La durée des conventions fixée à l'origine ou modifiée par avenant ne peut être inférieure à la durée la plus longue restant à courir pour l'amortissement intégral des prêts du ou des programmes concernés.
Les conventions sont renouvelées par tacite reconduction par périodes triennales prenant effet à compter de leur date d'expiration, sauf résiliation expresse notifiée six mois avant cette date. La résiliation à l'initiative du bailleur est effectuée par acte notarié transmis à l'Etat avec accusé de réception ou notifiée à l'Etat par acte d'huissier de justice ; la décision de résiliation de l'Etat est prise par arrêté préfectoral, notifiée au bailleur.
Le remboursement, anticipé ou non, d'un des prêts utilisés pour financer l'opération ainsi que le reversement d'un complément d'impôt en application de l'article 284 du code général des impôts ou le reversement d'une subvention sont sans effet sur la durée des conventions.
I. - Pour chacun des programmes de logement faisant l'objet d'une convention dans les conditions prévues à l'article R. 353-59, la contribution est assise sur les loyers des logements conventionnés ayant bénéficié d'aides de l'Etat prévues par la réglementation antérieure au 4 janvier 1977, à l'exception des logements financés en application du titre II de la loi du 13 juillet 1928, du décret n° 63-1324 du 24 décembre 1963, des immeubles à loyer moyen financés en application du décret n° 68-812 du 13 septembre 1968, de l'article R. 311-1 (1er alinéa) et des arrêtés du 29 mai 1968 et du 16 novembre 1970, des immeubles à loyer normal financés en application de l'arrêté du 25 mai 1961 et des logements mentionnés à l'article R. 353-59 (2°).
Cette contribution est calculée annuellement pour chacun de ces programmes de logements selon la formule suivante :
P = L x t, dans laquelle :
P représente le montant de la contribution due au titre d'une année civile ;
L représente la masse annuelle des loyers des logements mentionnés au premier alinéa ci-dessus et due au cours de la même année civile ;
t représente le taux de la contribution.
Cette contribution est due pour la première fois à compter de l'année civile qui suit la date d'entrée en vigueur de la convention ou la date d'achèvement des travaux d'amélioration faisant l'objet d'une attestation d'exécution conforme établie par le préfet.
II. - Lorsque le bailleur procède à la réalisation de programmes de travaux financés par les articles R. 323-1 à R. 323-11 réalisés sur des logements dont les loyers constituent l'assiette de la contribution, une déduction est opérée sur la somme des contributions annuelles dues pour chacun des programmes de logements faisant l'objet d'une convention et calculées dans les conditions du I ci-dessus.
Lorsque ce calcul donne un résultat négatif, la contribution totale est nulle et le solde négatif n'est pas reportable sur les exercices ultérieurs.
III. - Les modalités de détermination des paramètres L et t, ainsi que la déduction pour travaux sont fixées par arrêté conjoint des ministres chargés des finances et de la construction et de l'habitation.
IV. - La contribution totale, due par un bailleur au titre d'un exercice donné déterminée en application des I, II et III ci-dessus, est calculée sur la base des résultats constatés dans la comptabilité du bailleur. Les éléments nécessaires au calcul sont communiqués par le bailleur au ministre chargé de la construction et de l'habitation ou à ses représentants avant le 1er mai de l'exercice suivant l'exercice au titre duquel elle est due. Le président du fonds national de l'habitation notifie au bailleur le montant de la contribution totale due au titre d'un exercice au plus tard le 1er août de l'exercice suivant.
La contribution totale annuelle due par le bailleur au titre d'un exercice est réglée au cours de l'exercice suivant :
a) au plus tard le 15 février et le 15 mai sous forme de deux acomptes dont le montant est égal au tiers du montant de la contribution totale annuelle réglée au cours de l'exercice précédent ;
b) au plus tard le 1er octobre sous forme de régularisation.
Ces familles sont désignées par le préfet sur la base d'une liste établie par les services préfectoraux à partir des demandes de logement déposées à la mairie du domicile du demandeur ou auprès des bailleurs.
Cette disposition ne porte pas atteinte aux réservations consenties conventionnellement par les bailleurs lorsque le programme conventionné a été financé dans les conditions prévues à l'article R. 353-59, à l'exception des logements mentionnés au 2° (a et b).
Pour les logements réservés conformément à la convention conclue en application de l'article R. 314-4, les dispositions des alinéas 1er à 3 ci-dessus sont suspendues pendant toute la durée de cette réservation.
Au fur et à mesure des vacances, les logements sont loués à des personnes dont les ressources annuelles n'excèdent pas le plafond détermine dans les conditions prévues par l'article R. 331-20.
Le bailleur est tenu de proposer un bail conforme à la convention auquel sont annexés une copie de ladite convention, ainsi que des éléments du barème de l'aide personnalisée au logement.
Pendant la durée de la convention en cours au moment de la conclusion du bail et sous réserve des dispositions de l'article R. 353-73, il est reconduit tacitement à la volonté du locataire seul pour des périodes également de trois ans, dans la mesure où ce dernier se conforme aux obligations de l'article 1728 du code civil rappelées dans le bail.
Au cours de chaque période triennale, le locataire peut résilier le bail à tout moment, sous réserve d'un préavis de trois mois ramené à un mois en cas de changement de résidence pour raisons familiales graves ou raisons professionnelles.
Le congé est donné par lettre recommandée, le préavis partant de la date d'envoi et le cachet de la poste faisant foi. Lorsque le délai de préavis vient à expiration dans le courant d'un mois, le bail produit effet jusqu'au dernier jour du mois.
En cas de vacance intervenant au cours d'une période triennale, le nouveau locataire est substitué de plein droit à l'ancien locataire.
Les loyers pratiqués peuvent être réévalués à chaque renouvellement du contrat de location selon les modalités définies par l'article 17 c de la loi modifiée du 6 juillet 1989, dans la limite du loyer maximum défini à l'article R. 353-70.
Le loyer maximum des logements, pour lesquels une convention a été signée avant le 1er juillet 1996, est fixé au mètre carré de surface corrigée, telle qu'elle résulte des dispositions de l'article R. 442-1 et du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948, modifié notamment par le décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960. Par dérogation à l'alinéa précédent, la signature, à partir du 1er juillet 1996, d'une nouvelle convention ou d'un avenant portant sur les logements conventionnés avant cette date n'entraîne pas de modification des modalités de fixation de leur loyer.
Le préfet transmet aux organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'aide personnalisée au logement une copie de la présente convention et de ses avenants éventuels.
A l'expiration de chaque période triennale, les loyers peuvent faire l'objet d'un réajustement dans la limite du loyer maximum.
Toutefois, au cours de la première période triennale, le bail peut fixer le montant du loyer applicable chaque 1er juillet de ladite période ; ce montant peut être révisé en fonction des variations de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice du coût de la construction selon des modalités fixées par les conventions.
Pour l'application du présent article, la moyenne est celle de l'indice du coût de la construction à la date de référence fixée dans la convention et des indices des trois trimestres qui la précèdent.
A l'expiration de chaque période triennale, les loyers peuvent faire l'objet d'un réajustement dans la limite du loyer maximum.
Toutefois, au cours de la première période triennale, le bail peut fixer le montant du loyer applicable chaque 1er juillet de ladite période ; ce montant peut être révisé en fonction des variations de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice du coût de la construction selon des modalités fixées par les conventions.
Pour l'application du présent article, la moyenne est celle de l'indice du coût de la construction à la date de référence fixée dans la convention et des indices des trois trimestres qui la précèdent.
Le bailleur remet au locataire un document faisant clairement apparaître le montant du loyer, des sommes accessoires et, en cas de versement de l'aide personnalisée au bailleur, également celui de cette aide.
Il est tenu de remettre sur la demande du locataire et après paiement intégral du loyer et des sommes accessoires une quittance ou un reçu des sommes versées.
Elles peuvent faire l'objet de provision et doivent, en ce cas, donner lieu à régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieures arrêtés lors de la précédente régularisation annuelle, ou par celle de budgets prévisionnels.
Quinze jours avant l'échéance du remboursement ou de la régularisation annuelle des charges, le bailleur en communique le décompte par nature de charges, ainsi que le mode de répartition entre tous les locataires de l'immeuble.
Pendant un délai d'un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ou de leurs représentants. Lorsqu'ils en font la demande, toutes explications utiles sur les dépenses de gestion leur sont présentées.
Le locataire dispose d'un délai de six mois pour accepter ce projet de bail qui reproduit en caractères très apparents le texte intégral de l'article L. 353-7 précité et qui fait l'objet d'une notification aux intéressés dans les conditions fixées par les conventions.
Pour les logements mentionnés à l'article R. 353-59 (1°), le bail prend effet à compter de la date d'acceptation par le locataire.
Pour les logements mentionnés à l'article R. 353-59 (2° b et c et 3°), sous réserve des dispositions de l'article R. 353-78, le bail prend effet à compter de la date d'achèvement des travaux.
Ce projet de bail reproduit en caractères très apparents le texte intégral de l'article L. 353-8 et fait l'objet d'une notification aux intéressés dans les conditions fixées par les conventions.
A la sortie, un constat est étalbi dans les mêmes conditions.
Elles fixent également les sanctions encourues pour non-respect des engagements contractuels.