Code général des impôts, annexe II
Chapitre unique : Détermination des paramètres collectifs d'évaluation
II.-L'actualisation des paramètres collectifs d'évaluation des locaux professionnels mentionnée au 2° du A du III de l'article 1518 ter du code général des impôts est réalisée à partir des données issues d'une campagne déclarative générale à l'attention des propriétaires de l'ensemble des locaux évalués conformément aux dispositions de l'article 1498 du même code. Cette actualisation prend en compte, le cas échéant, l'évolution du classement des locaux résultant d'une modification de l'article 310 Q.
III.-Pour les actualisations mentionnées aux I et II et pour l'application des articles 337 et 338, les données retenues sont celles relatives aux locaux professionnels loués qui remplissent les conditions suivantes :
1° Les caractéristiques des locaux ont été déclarées par les propriétaires ou constatées par l'administration depuis la mise en œuvre au 1er janvier 2017 de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels ;
2° Le montant du loyer annuel n'est pas nul ou égal à 1 euro ;
3° Le montant du loyer est inférieur à 4 000 euros par an et par mètre carré.
Pour chaque catégorie de locaux, sont exclues les valeurs extrêmes correspondant aux locaux ayant les montants de loyer le plus faible et le plus élevé.
Chaque loyer est exprimé en euros par mètre carré en faisant le rapport entre le loyer annuel déclaré et la surface pondérée du local telle que définie au C du II de l'article 1498 du code général des impôts.
Cet avant-projet comprend :
1° Un découpage du département en secteurs d'évaluation déterminés selon les dispositions de l'article 337, représenté par une liste des communes et sections cadastrales par secteur d'évaluation ;
2° Une grille tarifaire déterminée conformément à l'article 338.
L'avant-projet est soumis à la commission départementale des valeurs locatives dans les conditions prévues à l'article 1504 du code général des impôts.
II.-La commission départementale des valeurs locatives définit, conformément au c du 1 du I de l'article 1504 du code général des impôts, les parcelles auxquelles s'applique un coefficient de localisation qu'elle détermine.
Le nombre de secteurs d'évaluation d'un département et leur périmètre géographique sont les mêmes pour toutes les catégories de locaux mentionnées à l'article 310 Q.
II.-Les secteurs d'évaluation sont déterminés selon la méthode suivante :
1° La catégorie de locaux la plus représentée dans le département est déterminée ; elle est celle qui regroupe le plus grand nombre de locaux professionnels parmi les catégories des sous-groupes I, II et IV de l'article 310 Q.
Si le nombre de locaux le plus élevé est rencontré pour des locaux relevant de plusieurs de ces sous-groupes, le sous-groupe dont le numéro de classement figurant à l'article 310 Q est le plus faible est retenu. Si le nombre de locaux le plus élevé est rencontré pour des locaux relevant de plusieurs catégories de ce sous-groupe, la catégorie dont le numéro de classement figurant à l'article 310 Q est le plus faible est retenue ;
2° Un loyer moyen départemental en euros au mètre carré est ainsi déterminé :
a) Le rapport entre la somme des loyers et le nombre de locaux de la catégorie la plus représentée dans le département est calculé ;
b) Les locaux de loyer inférieur au dixième du rapport calculé au a ou supérieur à dix fois ce rapport sont exclus.
Le loyer moyen départemental est égal au rapport entre la somme des loyers des locaux retenus au terme du b et le nombre de ces locaux ;
3° Les locaux retenus en application du 1° sont répartis en neuf tranches. Chaque tranche correspond à un intervalle avec une borne inférieure et une borne supérieure :
-le premier intervalle comprend les locaux dont le loyer en euros par mètre carré est compris entre le loyer le plus faible et 30 % du loyer moyen départemental, arrondi à la décimale inférieure ;
-le deuxième intervalle, ceux dont le loyer est compris entre 30 %, arrondi à la décimale supérieure, et 50 % du loyer moyen départemental, arrondi à la décimale inférieure ;
-le troisième intervalle, ceux dont le loyer est compris entre 50 %, arrondi à la décimale supérieure, et 70 % du loyer moyen départemental, arrondi à la décimale inférieure ;
-le quatrième intervalle, ceux dont le loyer est compris entre 70 %, arrondi à la décimale supérieure, et 90 % du loyer moyen départemental, arrondi à la décimale inférieure ;
-le cinquième intervalle, ceux dont le loyer est compris entre 90 %, arrondi à la décimale supérieure, et 110 % du loyer moyen départemental, arrondi à la décimale inférieure ;
-le sixième intervalle, ceux dont le loyer est compris entre 110 %, arrondi à la décimale supérieure, et 130 % du loyer moyen départemental, arrondi à la décimale inférieure ;
-le septième intervalle, ceux dont le loyer est compris entre 130 %, arrondi à la décimale supérieure, et 150 % du loyer moyen départemental, arrondi à la décimale inférieure ;
-le huitième intervalle, ceux dont le loyer est compris entre 150 %, arrondi à la décimale supérieure, et 170 % du loyer moyen départemental, arrondi à la décimale inférieure ;
-le neuvième intervalle, ceux dont le loyer est compris entre 170 % du loyer moyen départemental, arrondi à la décimale supérieure, et le loyer le plus élevé ;
4° Le nombre des secteurs d'évaluation est déterminé par regroupement des neuf tranches définies au 3°, de sorte que chacune d'elle inclut un nombre suffisant de locaux. Une tranche est réputée inclure un nombre suffisant de locaux si elle comprend au moins 10 % du nombre total de locaux de la catégorie la plus représentée dans le département et au moins vingt locaux de cette même catégorie. Pour obtenir un nombre suffisant de locaux par secteur d'évaluation, les intervalles définis au 3° sont, le cas échéant, regroupés en partant du premier intervalle.
III.-1. Chaque commune est rattachée à un secteur d'évaluation en fonction du loyer moyen communal. Le cas échéant, le rattachement à un secteur d'évaluation est effectué à l'échelle de la section cadastrale de commune en fonction du loyer moyen de la section cadastrale défini comme loyer moyen communal au niveau de la section cadastrale de commune.
Le loyer moyen communal et, le cas échéant, le loyer moyen de la section cadastrale sont calculés selon les modalités définies aux 2 et 3 ;
2. En présence dans la commune d'un nombre de loyers de la catégorie de locaux la plus représentée dans le département égal ou supérieur à quatre, un loyer moyen communal est calculé en effectuant le rapport entre la somme des loyers et le nombre des locaux de cette catégorie dans la commune.
Si au moins 75 % de ces locaux ont un loyer par mètre carré compris entre 70 % et 130 % du loyer moyen communal ou si le nombre de ces locaux est inférieur ou égal à trente-neuf, l'ensemble de la commune est rattaché à l'un des secteurs d'évaluation défini au II en fonction de son loyer moyen communal.
Si moins de 75 % de ces locaux ont un loyer par mètre carré compris entre 70 % et 130 % du loyer moyen communal et si le nombre de ces locaux est égal ou supérieur à quarante, un loyer moyen de chaque section cadastrale est calculé en effectuant le rapport entre la somme des loyers et le nombre des locaux de cette catégorie dans chaque section cadastrale. Chaque section cadastrale est rattachée à l'un des secteurs d'évaluation défini au II en fonction de son loyer moyen de section cadastrale ;
3. En présence dans la commune ou dans la section cadastrale de commune d'un nombre de loyers de la catégorie la plus représentée dans le département inférieur à quatre locaux, le rattachement à un secteur d'évaluation est effectué :
1° Pour la commune, par la détermination d'un loyer moyen communal égal à la moyenne des loyers moyens communaux des communes limitrophes du même département pondérés par les longueurs des limites territoriales de ces communes ;
2° Pour la section cadastrale de commune, par la détermination d'un loyer moyen de la section cadastrale égal à la moyenne des loyers moyens communaux au niveau des sections cadastrales de commune limitrophes de la commune pondérés par les longueurs des limites territoriales de ces sections cadastrales de commune.
II.-La grille tarifaire comporte quatre parties :
1° Une première partie présente les tarifs par secteur d'évaluation des catégories de locaux déterminés à partir d'un nombre de loyers retenus égal ou supérieur à quatre par secteur d'évaluation ;
2° Une deuxième partie présente les tarifs par secteur d'évaluation des catégories de locaux déterminés à partir d'un nombre de loyers retenus compris entre un et trois par secteur d'évaluation ;
3° Une troisième partie présente les tarifs par secteur d'évaluation des catégories de locaux pour lesquelles aucun loyer n'est retenu dans la catégorie, mais auxquelles appartiennent des locaux dans le secteur d'évaluation ;
4° Une quatrième partie présente les tarifs par secteur d'évaluation des catégories de locaux auxquelles n'appartient aucun local dans le secteur d'évaluation.
III.-Pour les première et deuxième parties de la grille tarifaire, dans chaque secteur d'évaluation et pour chaque catégorie de locaux, les tarifs sont déterminés en effectuant le rapport entre la somme des loyers retenus et le nombre de locaux de la catégorie, après exclusion des locaux dont les loyers sont inférieurs au dixième ou supérieurs à dix fois le loyer moyen de la catégorie dans le secteur d'évaluation.
Pour les troisième et quatrième parties de la grille tarifaire, l'administration propose des tarifs selon les modalités décrites au 2 du B du II de l'article 1498 du code général des impôts afin de pouvoir procéder à l'évaluation des locaux.