Code de la construction et de l'habitation
Convention type conclue en application de articles L. 351-1 et L. 831-1 (2° ou 3°) du code de la construction et de l'habitation entre l'Etat et l'organisme d'habitations à loyer modéré.
Le ministre de l'équipement, des transports et du logement, agissant au nom de l'Etat, et représenté par le préfet,
D'une part, et ... (1), ou et ... représentée par ... (2) dénommé(e) ci-après, le bailleur,
D'autre part,
sont convenus de ce qui suit :
I. - Dispositions générales.
Article 1er.
Objet de la convention.
La présente convention a pour objet de fixer les droits et les obligations des parties prévus par les articles L. 353-1 à L. 353-17 du code de la construction et de l'habitation pour l'opération de ... décrite plus précisément dans le document joint à la présente convention.
La présente convention ouvre, pendant sa durée, le droit à l'aide personnalisée au logement dans les conditions définies par le titre V du livre III du code de la construction et de l'habitation.
Article 2.
Prise d'effet et date d'expiration de la convention.
La présente convention ainsi que ses avenants éventuels prennent effet à la date de leur signature.
Elle expire le 30 juin ....
A défaut de résiliation expresse notifiée au moins six mois avant cette date, la convention est renouvelée par tacite reconduction par périodes triennales prenant effet à compter de sa date d'expiration.
Aucune résiliation de la part du bénéficiaire ne peut prendre effet avant cette date. Pour prendre effet à cette date, la résiliation doit être notifiée au moins six mois avant la date fixée pour son expiration. Si la résiliation intervient à l'initiative du bailleur, elle est effectuée par acte notarié ou par acte d'huissier de justice et notifiée à l'Etat par acte d'huissier de justice ou par décision administrative.
Le remboursement, anticipé ou non, d'un des prêts utilisés pour financer l'opération, d'une subvention ou le reversement du complément d'impôt en application de l'article 284 du code général des impôts, sont sans effet sur la durée de la convention.
Article 3.
Changement de propriétaire.
La présente convention est jointe à l'acte de mutation. Elle donne lieu à l'inscription hypothécaire prévue à l'article L. 353-3 du code de la construction et de l'habitation.
Article 4.
Régime des rapports locatifs applicables aux logements conventionnés.
Les logements objets de la présente convention sont soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs, dans les conditions prévues par l'article 40 III, aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et aux dispositions de la présente convention.
Article 5.
Aide personnalisée au logement (APL).
Le bénéfice de l'aide personnalisée au logement est ouvert ou modifié respectivement à compter de la date d'effet de la convention ou de ses avenants conformément aux articles L. 351-3-1 et R. 351-3 du code de la construction et de l'habitation.
Article 6.
Réservations préfectorales des logements.
Le bailleur s'engage, compte tenu des limites prévues à l'article R. 441-5 du code de la construction et de l'habitation à réserver ... % des logements faisant l'objet de la présente convention aux personnes et aux familles prioritaires désignées par le préfet, en tenant compte des besoins appréciés localement et dans les conditions fixées par la convention de réservation relative au contingent du préfet.
Le bailleur s'engage à réserver, au bénéfice des fonctionnaires et agents de l'Etat, civils et militaires, des logements dans la proportion et selon les modalités définies par le livre IV titre IV, chapitre Ier, section I, du code de la construction et de l'habitation.
Pour répondre à ces obligations, le bailleur s'engage à signaler aux services préfectoraux les logements devenus vacants.
II. - Engagements du bailleur à l'égard de l'Etat relatifs aux conditions de location des logements.
Article 7.
Mise en gérance des logements.
Si la gestion n'est pas directement assurée par le bailleur, il informe le préfet, les organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'aide personnalisée au logement pour le compte de l'Etat et les locataires de la mise en gérance de l'opération ou de tout changement de gestionnaire.
Article 8.
Maintien des logements à usage locatif et conditions d'occupation des logements.
Les logements faisant l'objet de la présente convention sont maintenus à usage locatif jusqu'à la date fixée pour l'expiration de cette convention, sous réserve des dispositions de l'article L. 443-10 du code de la construction et de l'habitation.
1° - Conditions de location.
Les logements sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l'objet de location meublée ou de sous-location, sous réserve des conditions prévues par les articles L. 442-8 à L. 442-8-4 du code de la construction et de l'habitation.
2° - Ressources.
Les logements libres de toute occupation sont loués à des familles dont les ressources annuelles n'excèdent pas les plafonds de ressources fixés à l'article R. 441-1 ou prévu au premier alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux.
Toutefois, les logements financés dans les conditions prévues par la section III du chapitre unique du titre III du présent livre peuvent être loués à des personnes dont les ressources annuelles n'excèdent pas le plafond fixé pour l'attribution d'un logement financé à l'aide d'un prêt prévu à l'article R. 331-17 du code de la construction et de l'habitation.
3° - Mixité sociale.
a) Lorsque l'opération a été financée dans les conditions de l'article R. 331-14 autres que celles prévues au II de l'article R. 331-1 et qu'elle bénéficie de subventions prévues aux 2° ou 3° de l'article R. 331-15, 30 % au moins de logements, soit ... (3) logements doivent être occupés par des ménages dont les ressources n'excèdent pas 60 % du plafond de ressources prévu au premier alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux. Toutefois, lorsque l'opération ainsi financée comporte moins de 10 logements, au moins 30 % des logements, soit ... logements (ce nombre s'obtenant en arrondissant à l'unité la plus proche le résultat de l'application du pourcentage), doivent être occupés par des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I du deuxième alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux. Cette obligation n'est pas applicable aux opérations comportant un seul logement.
A l'entrée en service de l'immeuble, eu sus des 30 % de logements ci-dessus mentionnés, l'organisme d'habitations à loyer modéré s'engage, compte tenu de la demande locale, que visent notamment à satisfaire le plan d'action départemental pour le logement des personnes défavorisées, l'accord collectif départemental signé avec l'organisme et les chartes et conférences intercommunales du logement, à louer ... (4) autres logements à des ménages dont les ressources n'excèdent pas 60 % du plafond prévu au premier alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux. L'organisme d'habitations à loyer modéré s'engage à fournir au préfet un état à la mise en location, permettant de vérifier que cet engagement d'occupation sociale est respecté.
La vérification de l'engagement d'occupation sociale mentionné au premier alinéa sera effectuée tous les trois ans au vu des résultats de l'enquête prévue à l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation. S'il est constaté que cet engagement n'est plus rempli, tous les logements attribués postérieurement à ce constat fait par le préfet du lieu de situation des logements, devront l'être à des ménages dont les ressources n'excèdent pas 60 % du plafond de ressources prévu au premier alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux jusqu'à ce que l'organisme établisse que l'engagement est respecté à nouveau.
Lorsque la convention fixe le loyer maximum de chaque logement en application du 1° et du 2° de l'article R. 353-16, les dispositions du 3 du document prévu par l'article 1er des annexes I et II à l'article R. 353-1 et relatives à la composition de l'opération sont remplacées par les dispositions suivantes :
Composition de l'opération.
Les éléments ci-après sont décrits par immeuble ou programme immobilier :
Locaux auxquels s'applique la présente convention.
1. Nombre des logements locatifs par type de logements :
1.1. Nombre de logements réservés à des personnes dont les ressources n'excèdent pas 60 % des plafonds de ressources prévus au premier alinéa de l'article R. 331-12 pour l'attribution des logements sociaux (art. 8 de la convention) :
- nombre de logements prévus au premier alinéa du III a de l'article 8.
- nombre de logements prévus au second alinéa du III a de l'article 8.
1.2. Nombre de logements qu'il est possible d'attribuer à des personnes dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus au premier alinéa de l'article R. 331-12 pour l'attribution des logements sociaux, dans la limite de 120 % de ces plafonds (art. 8 de la convention)
1 bis. Surface utile :
2. Surface habitable totale (art. R. 111-2) :
3. Surface totale des annexes entrant dans le calcul de la surface utile (art. R. 353-16 (2°)) :
3 bis. Liste de ces annexes, conforme à l'arrêté modifié du 9 mai 1995 du ministre du logement pris en application de l'article R. 353-16 :
4. Surface utile totale de l'opération (art. R. 353-16 (2°)) :
5. Décompte des surfaces et des coefficients propres au logement appliqués pour le calcul du loyer :
Désignation des logements (col. 1)
Surface habitable (art. R. 111-2) (col. 2)
Surface réelle des annexes (col. 3)
Surface utile (surface habitable augmentée de 50 % de la surface des annexes) (col. 4)
Loyer maximum du logement en euros par mètre carré de surface utile (col. 5)
Coefficient propre au logement (col. 5)
Loyer maximum du logement (col. 4 (a), col. 5 (a), col. 6 (a)) (col. 7)
Total :
(a) Les majorations prévues au deuxième alinéa de l'article 9 de la convention sont susceptibles de s'appliquer à ces loyers.
A défaut de transmission de l'état ou des résultats de l'enquête, le préfet peut demander à l'organisme de reverser à l'Etat la subvention reçue, représentant l'avantage supplémentaire obtenu par l'organisme en échange de l'engagement d'occupation sociale susmentionné. L'organisme doit y procéder dans le mois de la notification de la décision prise dans les conditions suivantes : le préfet doit mettre préalablement en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, l'organisme de satisfaire à son obligation. Ce dernier devra dans le délai de deux mois soit formuler ses observations, soit transmettre l'état ou les résultats de l'enquête. Lorsque le préfet écarte ces observations, sa décision doit être motivée.
S'il est constaté que l'engagement d'occupation sociale susmentionné n'est plus rempli et si les attributions de logements ne sont pas exclusivement faites au profit de ménages dont les ressources n'excèdent pas 60 % du plafond prévu au premier alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux, le préfet peut demander à l'organisme de reverser à l'Etat la subvention reçue, représentant l'avantage supplémentaire obtenu par l'organisme en échange de l'engagement d'occupation sociale susmentionné. L'organisme doit y procéder dans le mois de la notification de la décision prise dans les conditions suivantes : le préfet doit mettre préalablement en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, l'organisme de satisfaire à son obligation. Ce dernier devra, dans le délai de deux mois, formuler ses observations. Lorsque le préfet écarte ces observations, sa décision doit être motivée.
b) Lorsque l'opération a été financée dans les conditions de l'article R. 331-14 autres que celles prévues au II de l'article R. 331-1 et bénéficie de subventions prévues au 2° ou 3° de l'article R. 331-15, 10 % des logements de l'opération peuvent être loués à des ménages dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévu au premier alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux, dans la limite de 120 % de ces plafonds. Toutefois, lorsque l'opération ainsi financée comporte moins de 10 logements, 10 % des logements, soit ... logements (ce nombre s'obtenant en arrondissant à l'unité la plus proche le résultat de l'application du pourcentage), peut être loué à des ménages dont les ressources n'excèdent pas les plafonds de ressources fixés au II du deuxième alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux.
4° - Cas d'une acquisition ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960.
Il est procédé à un bilan de l'occupation sociale des logements sur la base des éléments recueillis lors de l'enquête prévue à l'article L. 441-9 ou à l'article L. 442-5 et dans des conditions définies par arrêté du ministre chargé du logement.
Article 9.
Montants des loyers maximum et modalités de révision.
Le montant du loyer maximum mentionné à l'article R. 353-16 est fixé à ... F le mètre carré par ... (mois ou année selon que la superficie est exprimée en surface utile ou en surface corrigée).
Ce montant est majoré de 33 % pour les logements qui ont été attribués dans les conditions du dernier alinéa de l'article 8 ci-dessus.
Les annexes qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile peuvent donner lieu à la perception d'un loyer accessoire, dans les conditions définies dans le document intitulé Composition de l'opération annexé à la présente convention.
Ces loyers maximums sont révisés chaque année, le 1er juillet, dans les conditions prévues à l'article 17 d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée.
Article 9 bis.
Dispositions particulières relatives aux loyers maximums des logements conventionnés lors d'une acquisition, ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960.
Lorsque l'opération faisant l'objet de la présente convention est une opération d'acquisition, ou n'est pas liée à la réalisation de travaux mais fait suite à une nouvelle acquisition, le loyer maximum applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition, ou qui n'a pas fourni d'informations sur le niveau de ses ressources, est, par dérogation et à titre transitoire, fixé à ... euros par mètre carré de surface utile par mois. Ce loyer maximum est révisé chaque année, le 1er juillet, dans les conditions prévues à l'article 17 d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée. Il ne peut avoir pour effet d'autoriser, au moment de l'entrée en vigueur de la convention, une majoration de plus de 10 % du loyer acquitté par le locataire ou l'occupant de bonne foi, lorsque ce loyer est supérieur à celui fixé à l'article 9 de la présente convention.
Article 10.
Modalités de fixation et de révision du loyer pratiqué.
Le loyer pratiqué pour chaque logement conventionné dont la valeur est fixée au mètre carré, ne peut excéder le loyer maximum établi dans les conditions ci-dessus.
Dans la limite de ce loyer maximum, le loyer pratiqué :
1° Peut être révisé chaque année le 1er janvier et le 1er juillet en cours de contrat de location.
2° Peut être réévalué dans les conditions prévues par le code de la construction et de l'habitation.
Article 10 bis.
Durant le mois qui suit la signature de la convention, le bailleur informe les locataires ou occupants de bonne foi en place à la date de la signature de la convention qu'ils disposent d'un délai de deux mois à compter de la réception de l'information pour présenter leurs justificatifs de revenus dans les conditions prévues pour l'attribution des logements sociaux et que ceux disposant de ressources inférieures aux plafonds prévus à l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux se verront appliquer, à partir de la réception par l'organisme des justificatifs et au plus tard le quatrième mois suivant la date de signature de la convention ou la date d'achèvement des travaux si celle-ci en prévoit, un nouveau loyer dans la limite du loyer maximum fixé au document prévu par l'article 1er des annexes I et II à l'article R. 353-1. Avant l'application de ce nouveau loyer, le loyer maximum est celui mentionné à l'article 9 bis.
Le locataire ou occupant de bonne foi peut également présenter ces justificatifs à tout moment et bénéficier de la même mesure dès le mois qui suit la présentation de ces justificatifs.
Le loyer pratiqué applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition ou qui n'a pas fourni d'informations sur le niveau de ses ressources ne peut excéder le loyer maximum fixé à l'article 9 bis.
III. - Engagements du bailleur à l'égard des locataires.
Article 11.
Etablissement d'un bail conforme à la convention.
Le bail doit être conforme à la présente convention. Une copie de la convention est tenue en permanence à la disposition des locataires et de leurs associations qui peuvent en prendre connaissance chez le gardien ou, en l'absence d'un gardien, au siège du bailleur.
Cette information est mentionnée à chaque locataire, ou par affichage de façon très apparente dans les parties communes de l'immeuble.
Le bailleur est tenu de remettre à chaque locataire un décompte de surface corrigée ou de surface utile établi d'après le modèle type annexé à l'article R. 353-19. Dans l'hypothèse où cette surface serait modifiée, le bailleur est tenu de communiquer au locataire un nouveau décompte dans les deux mois précédant son application.
Article 12.
Travaux.
Pour l'exécution des travaux, le bailleur respecte les dispositions de l'article L. 353-15 du code de la construction et de l'habitation.
Lorsque l'exécution des travaux nécessite l'évacuation temporaire des lieux, l'organisme bailleur doit mettre provisoirement à la disposition du locataire un logement en bon état d'habitation remplissant des conditions d'hygiène normales, correspondant à ses besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, ainsi qu'à ses possibilités. Il doit en outre être situé :
Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes, ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;
Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune, ou dans les communes limitrophes de ce canton, si la commune est divisée en cantons ;
Dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de cinq kilomètres.
Les travaux font l'objet d'une attestation d'exécution conforme établie par le préfet.
A compter de la date de signature de la convention ou de la date d'achèvement des travaux, le bailleur notifie, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, aux locataires ou occupants de bonne foi dans les lieux ou réintégrés à la suite d'un relogement temporaire un nouveau loyer qui est applicable de plein droit dès sa notification. A cette notification est joint un décompte de surface corrigée ou de surface utile établi d'après le modèle type annexé à l'article R. 353-19.
Article 13.
Information des locataires en cas de changement de propriétaire.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux, et en vue de l'information du préfet, des locataires et des organismes liquidateurs de l'aide personnalisée au logement, le ou les nouveaux propriétaires leur font connaître leur identification dans les conditions conformes soit à l'article 5, soit à l'article 6 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié, par acte extrajudiciaire, lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre décharge dans un délai d'un mois à compter de ladite mutation.
Article 14.
Information des locataires en cas de modification ou de résiliation de la convention.
Le bailleur informe les locataires de toute modification apportée à la convention ayant des incidences sur leurs relations contractuelles.
Article 15.
Maintien dans les lieux et congé donné par le locataire.
Pendant la durée de la convention, le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux dans les conditions de l'article L. 353-15, dans la mesure où il se conforme aux obligations de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, sauf dénonciation expresse du locataire dans les conditions de l'article 15 I, deuxième et troisième alinéa, de la loi du 6 juillet 1989 précitée et du deuxième alinéa de l'article L. 353-15 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire ou sous-locataire peut donner congé à tout moment. Il est redevable du loyer et des charges pendant la durée effective du délai de préavis, de jour à jour, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
Article 16.
Modalités du paiement du loyer.
Le loyer est payé mensuellement à terme échu.
Le bailleur indique sur la quittance le montant du loyer principal, du ou des loyers accessoires, des charges locatives et le cas échéant le montant de l'aide personnalisée au logement.
Le bailleur s'engage à porter au plus tard le 31 octobre 2000 le montant du loyer maximum sur la quittance.
En application de l'article L. 351-9 du code de la construction et de l'habitation, pour chaque appel de loyer, le bailleur déduit s'il y a lieu le montant de l'aide personnalisée au logement qu'il perçoit pour le compte du locataire du montant du loyer et des dépenses accessoires de logement.
Lorsque l'organisme liquidateur de l'aide personnalisée au logement verse au bailleur des rappels d'aide personnalisée au logement pour le compte de locataires, le bailleur affecte ces sommes au compte de ces derniers. Si après affectation il en résulte un surplus, le bailleur le reverse au locataire dans le délai d'un mois.
En cas de retard du locataire dans le paiement du loyer ou des charges locatives, le bailleur doit prendre toutes dispositions en vue de recouvrer sa créance.
En cas d'impayé constitué au sens de l'article R. 351-30 du code de la construction et de l'habitation, le bailleur doit informer le locataire, lorsqu'il est bénéficiaire de l'aide personnalisée au logement, de la saisine de la section des aides publiques au logement du conseil départemental de l'habitat visée à l'article 19 de la présente convention.
Article 17.
Dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie stipulé le cas échéant par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.
IV. - Engagements à l'égard des organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL et à l'égard de la section des aides publiques au logement.
Article 18.
Obligations à l'égard des organismes chargés pour le compte de l'Etat de la liquidation et du paiement de l'aide personnalisée au logement.
1° Le bailleur renseigne dès l'entrée en vigueur de la convention pour chaque locataire demandeur de l'aide personnalisée au logement, la partie de l'imprimé de demande d'aide personnalisée au logement qui le concerne.
2° Le bailleur fournit aux organismes liquidateurs de l'aide personnalisée au logement au plus tard le 15 mai de chaque année, conformément à l'arrêté du 22 août 1986 modifié relatif à la fixation des justifications nécessaires à l'obtention de l'aide personnalisée au logement et à son renouvellement :
Le montant du loyer applicable à chaque logement concerné par la présente convention, à compter du 1er juillet de la même année, pour permettre le renouvellement des droits à l'aide personnalisée au logement qui a lieu à cette date ;
Un document attestant que tous les bénéficiaires sont à jour de leurs obligations vis-à-vis du bailleur ou, le cas échéant, la liste des bénéficiaires d'aide personnalisée au logement non à jour en certifiant que cette liste est exhaustive. Ce document mentionne également la date à laquelle la section des aides publiques au logement du conseil départemental de l'habitat prévue à l'article R. 351-47 du code de la construction et de l'habitation a été saisie en cas d'impayé constitué au sens de l'article R. 351-30 du même code.
3° En outre, il fait part dans un délai maximum d'un mois aux organismes liquidateurs de l'aide personnalisée au logement des modifications affectant la situation locative du bénéficiaire (notamment colocation, résiliation de bail, décès).
Article 19.
Obligations à l'égard de la section des aides publiques au logement du conseil départemental de l'habitat (SDAPL).
Le bailleur percevant l'aide personnalisée au logement pour le compte du locataire, en application des articles R. 351-30 et R. 351-64 du code de la construction et de l'habitation, saisit la section des aides publiques au logement du conseil départemental de l'habitat (SDAPL) dès qu'un impayé est constitué au sens de l'article R. 351-30 du code de la construction et de l'habitation, en justifiant des démarches entreprises auprès du locataire défaillant. En outre, il lui communique le montant de l'impayé constitué au moment de la saisine.
Il fournit également à la SDAPL copie du bail lorsque celle-ci le lui demande et l'informe, le cas échéant, lorsqu'une procédure d'expulsion d'un bénéficiaire d'aide personnalisée au logement est engagée pour non-paiement du loyer et des charges, au sens de l'article R. 351-30, et dans les conditions prévues par l'article L. 353-15-1.
La SDAPL décide du maintien ou de la suspension de l'aide personnalisée au logement et en informe le bailleur et le bénéficiaire.
V. - Dispositions générales.
Article 20.
Contrôle.
Afin de permettre à l'Etat d'assurer le contrôle de l'application de la présente convention, le bailleur fournit à tout moment à la demande du préfet toutes les informations et tous les documents nécessaires au plein exercice de ce contrôle.
Article 21.
Révision de la convention.
La présente convention pourra être révisée à la demande de l'une ou l'autre des parties par voie d'avenant. Les frais de publication qui en résultent sont pris en charge par la partie qui sollicite la révision.
Article 22.
Inexécution de la convention par le bailleur.
1° - En application de l'article 284 du code général des impôts, les bailleurs qui ont, au taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée, acquis un logement social ou imposé la livraison à soi-même d'un logement locatif social ou de travaux d'amélioration, de transformation ou d'aménagement portant sur un logement locatif social sont redevables d'un complément de taxe sur la valeur ajoutée égal à la différence entre le taux réduit et le taux normal lorsque les conditions de taxation de vente ou de livraison à soi-même au taux réduit ne sont pas ou plus remplies.
2° - En application de l'article L. 353-2 du code de la construction et de l'habitation, des sanctions administratives peuvent être mises en oeuvre.
Lorsqu'un organisme ne respecte pas, pour un ou plusieurs logements, les règles d'attribution et d'affectation prévues au code précité, le préfet peut infliger la sanction pécuniaire prévue à l'article L. 451-2-1 du même code.
Lorsque le bailleur n'exécute pas les engagements prévus par la convention, autres que ceux relatifs aux règles d'attribution et d'affectation, le préfet peut prononcer pour chaque logement la sanction prévue ci-dessous. Le préfet doit mettre préalablement en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, l'organisme de satisfaire à son obligation. Ce dernier devra dans le délai de deux mois soit formuler ses observations, soit faire connaître son acceptation. Lorsque le préfet écarte ces observations, sa décision doit être motivée.
La sanction est une pénalité dont le montant est égal au maximum à 9 mois de loyer maximum prévu par la convention pour le logement considéré, hors loyers accessoires et charges récupérables. Cette somme peut être doublée dans le cas où le bailleur ne respecte pas plusieurs de ses obligations contractuelles pour un même logement.
Article 23.
Résiliation par l'Etat.
En cas d'inexécution par le bailleur de ses engagements prévus par le convention, tels que notamment non-respect du loyer maximum ou en cas de fraude, dissimulation ou fausse déclaration à l'égard des organismes liquidateurs de l'aide personnalisée au logement, le préfet peut procéder à la résiliation de la présente convention. Le préfet doit préalablement mettre en demeure l'organisme par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. L'organisme doit dans le délai de deux mois soit satisfaire à ses obligations, soit formuler ses observations.
Lorsque le préfet écarte ces observations, sa décision doit être motivée.
Dans ce cas, il est fait application des dispositions prévues à l'article L. 353-6 du code de la construction et de l'habitation.
Article 24.
Publication.
La publication de la convention de sa résiliation et de ses éventuels avenants au fichier immobilier ou de leur inscription au livre foncier incombe au préfet. Les frais de publication sont à la charge de l'organisme.
Le préfet transmet aux organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'aide personnalisée au logement une photocopie de la présente convention, de ses avenants éventuels ainsi que l'état prouvant qu'elle (ou ils) a (ont) bien fait l'objet d'une publication au fichier immobilier (ou d'une inscription au livre foncier).
Document prévu par l'article 1er des annexes I et II à l'article R. 353-1.
Description de l'opération de ....
1° Désignation du ou des immeubles (6).
2° Nature de l'opération et financement.
3° Composition de l'opération :
A. - Locaux auxquels s'applique la présente convention.
1. Nombre des logements locatifs par type de logement :
1.1. Nombre de logements réservés à des personnes dont les ressources n'excèdent pas 60 % des plafonds de ressources prévus au premier alinéa de l'article R. 331-12 pour l'attribution des logements sociaux (art. 8 de la convention).
1.2. Nombre de logements qu'il est possible d'attribuer à des personnes dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus au 1er alinéa de l'article R. 331-12 pour l'attribution des logements sociaux, dans la limite de 120 % de ces plafonds (art. 8 de la convention).
2. Surface habitable :
3. Surface corrigée :
4. Dépendances (nombre et surface) :
5. Locaux collectifs résidentiels (nombre et surface) :
6. Garages et parkings affectés à ces logements (nombre et différenciation par type) :
B. - Locaux auxquels ne s'applique pas la convention.
4. Origine des propriétés (6) :
5. Renseignements administratifs :
5.1. Permis de construire :
5.2. Date prévisible ou effective d'achèvement des travaux de construction ou d'amélioration :
5.3. Date d'achat :
5.4. Modalités de financement.
Financement principal :
- date d'octroi du prêt :
- date de transfert du prêt :
- numéro du prêt :
- durée :
Financement complémentaire :
Date d'achèvement de la construction ou certificat de conformité :
Fait à ..., le ....
6. Nombre et liste des annexes susceptibles de donner lieu à perception d'un loyer accessoire :
Ce sont les annexes ou parties d'annexes qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile, soit : les emplacements réservés au stationnement des véhicules, les terrasses, cours et jardins, faisant l'objet d'une jouissance exclusive.
Type d'annexe définie à l'article R. 353-16, dernier alinéa du 2°
Loyer maximum conventionné de l'annexe en euros par mois.
Au cas où ces annexes ne trouveraient pas preneur auprès des locataires de l'immeuble ou de tout autre immeuble conventionné appartenant au même bailleur ou géré par lui, le bailleur peut louer l'annexe à toute autre personne. Dans ce cas, le loyer maximum fixé par la convention ne lui est pas opposable. Cette faculté n'est utilisable que pour autant qu'aucun locataire du patrimoine appartenant ou géré par le bailleur ne manifeste sa volonté de louer les annexes en cause.
B. - Locaux auxquels ne s'applique pas la présente convention.
Locaux commerciaux (nombre) :
Bureaux (nombre) :
Autres : ....
Fait en quatre originaux à ..., le ....
Le bailleur (5),
Le préfet.
(1) Nom de la personne physique ou morale identifiée conformément aux dispositions, selon le cas, des articles 5 ou 6 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié portant réforme de la publicité foncière.
(2) Si le propriétaire est une personne morale, indiquer le nom de son représentant.
(3) Indiquer le plus petit nombre entier permettant de respecter l'engagement de 30 %.
(4) Indiquer un nombre.
(5) Le bailleur doit avoir, préalablement à sa signature, paraphé chacune des pages.
(6) Etablie conformément à l'article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié portant réforme de la publicité foncière.
Le ministre chargé du logement, agissant au nom de l'Etat, et représenté par le préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale ou un département a signé une convention mentionnée aux articles L. 301-5-1 et L. 301-5-2, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou du conseil général,
D'une part, et ... (1), ou et ... représentée par ... (2) dénommé(e) ci-après, le bailleur,
D'autre part,
sont convenus de ce qui suit :
I. - Dispositions générales.
Article 1er.
Objet de la convention.
La présente convention a pour objet de fixer les droits et les obligations des parties prévus par les articles L. 353-1 à L. 353-17 du code de la construction et de l'habitation pour l'opération de ... décrite plus précisément dans le document joint à la présente convention.
La présente convention ouvre, pendant sa durée, le droit à l'aide personnalisée au logement dans les conditions définies par le titre V du livre III du code de la construction et de l'habitation.
Article 2.
Prise d'effet et date d'expiration de la convention.
La présente convention ainsi que ses avenants éventuels prennent effet à la date de leur signature.
Elle expire le 30 juin ....
A défaut de résiliation expresse notifiée au moins six mois avant cette date, la convention est renouvelée par tacite reconduction par périodes triennales prenant effet à compter de sa date d'expiration.
Aucune résiliation de la part du bénéficiaire ne peut prendre effet avant cette date. Pour prendre effet à cette date, la résiliation doit être notifiée au moins six mois avant la date fixée pour son expiration. Si la résiliation intervient à l'initiative du bailleur, elle est effectuée par acte notarié ou par acte d'huissier de justice et notifiée au préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale ou un département a signé une convention mentionnée aux articles L. 301-5-1 et L. 301-5-2, au président de l'établissement public de coopération intercommunale ou du conseil général, par acte d'huissier de justice ou par décision administrative.
Le remboursement, anticipé ou non, d'un des prêts utilisés pour financer l'opération, d'une subvention ou le reversement du complément d'impôt en application de l'article 284 du code général des impôts, sont sans effet sur la durée de la convention.
Article 3.
Changement de propriétaire.
La présente convention est jointe à l'acte de mutation. Elle donne lieu à l'inscription hypothécaire prévue à l'article L. 353-3 du code de la construction et de l'habitation.
Article 4.
Régime des rapports locatifs applicables aux logements conventionnés.
Les logements objets de la présente convention sont soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs, dans les conditions prévues par l'article 40 III, aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et aux dispositions de la présente convention.
Article 5.
Aide personnalisée au logement (APL).
Le bénéfice de l'aide personnalisée au logement est ouvert ou modifié respectivement à compter de la date d'effet de la convention ou de ses avenants conformément aux articles L. 351-3-1 et R. 351-3 du code de la construction et de l'habitation.
Article 6.
Réservations préfectorales des logements.
Le bailleur s'engage, compte tenu des limites prévues à l'article R. 441-5 du code de la construction et de l'habitation à réserver ... % des logements faisant l'objet de la présente convention aux personnes et aux familles prioritaires désignées par le préfet ou par son délégataire en application des dispositions de l'article L. 441-1, en tenant compte des besoins appréciés localement et dans les conditions fixées par la convention de réservation relative au contingent du préfet et, le cas échéant, par la convention de délégation du contingent préfectoral prise en application des dispositions de l'article L. 441-1.
Le bailleur s'engage à réserver, au bénéfice des fonctionnaires et agents de l'Etat, civils et militaires, des logements dans la proportion et selon les modalités définies par le livre IV titre IV, chapitre Ier, section I, du code de la construction et de l'habitation.
Pour répondre à ces obligations, le bailleur s'engage à signaler les logements devenus vacants aux services préfectoraux et, le cas échéant, aux délégataires des droits à réservation du préfet en application de l'article L. 441-1.
II. - Engagements du bailleur à l'égard de l'Etat relatifs aux conditions de location des logements.
Article 7.
Mise en gérance des logements.
Si la gestion n'est pas directement assurée par le bailleur, il informe le préfet, et, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou le président du conseil général partie à la présente convention, les organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'aide personnalisée au logement pour le compte de l'Etat et les locataires de la mise en gérance de l'opération ou de tout changement de gestionnaire.
Article 8.
Maintien des logements à usage locatif et conditions d'occupation des logements.
Les logements faisant l'objet de la présente convention sont maintenus à usage locatif jusqu'à la date fixée pour l'expiration de cette convention, sous réserve des dispositions de l'article L. 443-10 du code de la construction et de l'habitation.
1° - Conditions de location.
Les logements sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l'objet de location meublée ou de sous-location, sous réserve des conditions prévues par les articles L. 442-8 à L. 442-8-4 du code de la construction et de l'habitation.
2° - Ressources.
Les logements libres de toute occupation sont loués à des familles dont les ressources annuelles n'excèdent pas les plafonds de ressources fixés à l'article R. 441-1 ou prévu au premier alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux.
Toutefois, les logements financés dans les conditions prévues par la section III du chapitre unique du titre III du présent livre peuvent être loués à des personnes dont les ressources annuelles n'excèdent pas le plafond fixé pour l'attribution d'un logement financé à l'aide d'un prêt prévu à l'article R. 331-17 du code de la construction et de l'habitation.
3° - Mixité sociale.
a) Lorsque l'opération a été financée dans les conditions de l'article R. 331-14 autres que celles prévues au II de l'article R. 331-1 et qu'elle bénéficie de subventions prévues aux 2° ou 3° de l'article R. 331-15, 30 % au moins de logements, soit ... (3) logements doivent être occupés par des ménages dont les ressources n'excèdent pas 60 % du plafond de ressources prévu au premier alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux. Toutefois, lorsque l'opération ainsi financée comporte moins de 10 logements, au moins 30 % des logements, soit ... logements (ce nombre s'obtenant en arrondissant à l'unité la plus proche le résultat de l'application du pourcentage), doivent être occupés par des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I du deuxième alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux. Cette obligation n'est pas applicable aux opérations comportant un seul logement.
A l'entrée en service de l'immeuble, eu sus des 30 % de logements ci-dessus mentionnés, l'organisme d'habitations à loyer modéré s'engage, compte tenu de la demande locale, que visent notamment à satisfaire le plan d'action départemental pour le logement des personnes défavorisées, l'accord collectif départemental signé avec l'organisme et les chartes et conférences intercommunales du logement, à louer ... (4) autres logements à des ménages dont les ressources n'excèdent pas 60 % du plafond prévu au premier alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux. L'organisme d'habitations à loyer modéré s'engage à fournir au préfet un état à la mise en location, permettant de vérifier que cet engagement d'occupation sociale est respecté.
La vérification de l'engagement d'occupation sociale mentionné au premier alinéa sera effectuée tous les trois ans au vu des résultats de l'enquête prévue à l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation. S'il est constaté que cet engagement n'est plus rempli, tous les logements attribués postérieurement à ce constat fait par le préfet du lieu de situation des logements, devront l'être à des ménages dont les ressources n'excèdent pas 60 % du plafond de ressources prévu au premier alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux jusqu'à ce que l'organisme établisse que l'engagement est respecté à nouveau.
Lorsque la convention fixe le loyer maximum de chaque logement en application du 1° et du 2° de l'article R. 353-16, les dispositions du 3 du document prévu par l'article 1er des annexes I et II à l'article R. 353-1 et relatives à la composition de l'opération sont remplacées par les dispositions suivantes :
Composition de l'opération.
Les éléments ci-après sont décrits par immeuble ou programme immobilier :
Locaux auxquels s'applique la présente convention.
1. Nombre des logements locatifs par type de logements :
1.1. Nombre de logements réservés à des personnes dont les ressources n'excèdent pas 60 % des plafonds de ressources prévus au premier alinéa de l'article R. 331-12 pour l'attribution des logements sociaux (art. 8 de la convention) :
- nombre de logements prévus au premier alinéa du III a de l'article 8.
- nombre de logements prévus au second alinéa du III a de l'article 8.
1.2. Nombre de logements qu'il est possible d'attribuer à des personnes dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus au premier alinéa de l'article R. 331-12 pour l'attribution des logements sociaux, dans la limite de 120 % de ces plafonds (art. 8 de la convention)
1 bis. Surface utile :
2. Surface habitable totale (art. R. 111-2) :
3. Surface totale des annexes entrant dans le calcul de la surface utile (art. R. 353-16 (2°)) :
3 bis. Liste de ces annexes, conforme à l'arrêté modifié du 9 mai 1995 du ministre du logement pris en application de l'article R. 353-16 :
4. Surface utile totale de l'opération (art. R. 353-16 (2°)) :
5. Décompte des surfaces et des coefficients propres au logement appliqués pour le calcul du loyer :
Désignation des logements (col. 1)
Surface habitable (art. R. 111-2) (col. 2)
Surface réelle des annexes (col. 3)
Surface utile (surface habitable augmentée de 50 % de la surface des annexes) (col. 4)
Loyer maximum du logement en euros par mètre carré de surface utile (col. 5)
Coefficient propre au logement (col. 5)
Loyer maximum du logement (col. 4 (a), col. 5 (a), col. 6 (a)) (col. 7)
Total :
(a) Les majorations prévues au deuxième alinéa de l'article 9 de la convention sont susceptibles de s'appliquer à ces loyers.
A défaut de transmission de l'état ou des résultats de l'enquête, le préfet peut demander à l'organisme de reverser à l'Etat la subvention reçue, représentant l'avantage supplémentaire obtenu par l'organisme en échange de l'engagement d'occupation sociale susmentionné. L'organisme doit y procéder dans le mois de la notification de la décision prise dans les conditions suivantes : le préfet doit mettre préalablement en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, l'organisme de satisfaire à son obligation. Ce dernier devra dans le délai de deux mois soit formuler ses observations, soit transmettre l'état ou les résultats de l'enquête. Lorsque le préfet écarte ces observations, sa décision doit être motivée.
S'il est constaté que l'engagement d'occupation sociale susmentionné n'est plus rempli et si les attributions de logements ne sont pas exclusivement faites au profit de ménages dont les ressources n'excèdent pas 60 % du plafond prévu au premier alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux, le préfet peut demander à l'organisme de reverser à l'Etat la subvention reçue, représentant l'avantage supplémentaire obtenu par l'organisme en échange de l'engagement d'occupation sociale susmentionné. L'organisme doit y procéder dans le mois de la notification de la décision prise dans les conditions suivantes : le préfet doit mettre préalablement en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, l'organisme de satisfaire à son obligation. Ce dernier devra, dans le délai de deux mois, formuler ses observations. Lorsque le préfet écarte ces observations, sa décision doit être motivée.
b) Lorsque l'opération a été financée dans les conditions de l'article R. 331-14 autres que celles prévues au II de l'article R. 331-1 et bénéficie de subventions prévues au 2° ou 3° de l'article R. 331-15, 10 % des logements de l'opération peuvent être loués à des ménages dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévu au premier alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux, dans la limite de 120 % de ces plafonds. Toutefois, lorsque l'opération ainsi financée comporte moins de 10 logements, 10 % des logements, soit ... logements (ce nombre s'obtenant en arrondissant à l'unité la plus proche le résultat de l'application du pourcentage), peut être loué à des ménages dont les ressources n'excèdent pas les plafonds de ressources fixés au II du deuxième alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux.
4° - Cas d'une acquisition ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960.
Il est procédé à un bilan de l'occupation sociale des logements sur la base des éléments recueillis lors de l'enquête prévue à l'article L. 441-9 ou à l'article L. 442-5 et dans des conditions définies par arrêté du ministre chargé du logement.
Article 9.
Montants des loyers maximum et modalités de révision.
Le montant du loyer maximum mentionné à l'article R. 353-16 est fixé à ... F le mètre carré par ... (mois ou année selon que la superficie est exprimée en surface utile ou en surface corrigée).
Ce montant est majoré de 33 % pour les logements qui ont été attribués dans les conditions du paragraphe III b de l'article 8 ci-dessus.
Les annexes qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile peuvent donner lieu à la perception d'un loyer accessoire, dans les conditions définies dans le document intitulé Composition de l'opération annexé à la présente convention.
Ces loyers maximums sont révisés chaque année, le 1er juillet, dans les conditions prévues à l'article 17 d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée.
Article 9 bis.
Dispositions particulières relatives aux loyers maximums des logements conventionnés lors d'une acquisition, ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960.
Lorsque l'opération faisant l'objet de la présente convention est une opération d'acquisition, ou n'est pas liée à la réalisation de travaux mais fait suite à une nouvelle acquisition, le loyer maximum applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition, ou qui n'a pas fourni d'informations sur le niveau de ses ressources, est, par dérogation et à titre transitoire, fixé à ... euros par mètre carré de surface utile par mois. Ce loyer maximum est révisé chaque année, le 1er juillet, dans les conditions prévues à l'article 17 d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée. Il ne peut avoir pour effet d'autoriser, au moment de l'entrée en vigueur de la convention, une majoration de plus de 10 % du loyer acquitté par le locataire ou l'occupant de bonne foi, lorsque ce loyer est supérieur à celui fixé à l'article 9 de la présente convention.
Article 10.
Modalités de fixation et de révision du loyer pratiqué.
Le loyer pratiqué pour chaque logement conventionné dont la valeur est fixée au mètre carré, ne peut excéder le loyer maximum établi dans les conditions ci-dessus.
Dans la limite de ce loyer maximum, le loyer pratiqué :
1° Peut être révisé chaque année le 1er janvier et le 1er juillet en cours de contrat de location.
2° Peut être réévalué dans les conditions prévues par le code de la construction et de l'habitation.
Article 10 bis.
Durant le mois qui suit la signature de la convention, le bailleur informe les locataires ou occupants de bonne foi en place à la date de la signature de la convention qu'ils disposent d'un délai de deux mois à compter de la réception de l'information pour présenter leurs justificatifs de revenus dans les conditions prévues pour l'attribution des logements sociaux et que ceux disposant de ressources inférieures aux plafonds prévus à l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux se verront appliquer, à partir de la réception par l'organisme des justificatifs et au plus tard le quatrième mois suivant la date de signature de la convention ou la date d'achèvement des travaux si celle-ci en prévoit, un nouveau loyer dans la limite du loyer maximum fixé au document prévu par l'article 1er des annexes I et II à l'article R. 353-1. Avant l'application de ce nouveau loyer, le loyer maximum est celui mentionné à l'article 9 bis.
Le locataire ou occupant de bonne foi peut également présenter ces justificatifs à tout moment et bénéficier de la même mesure dès le mois qui suit la présentation de ces justificatifs.
Le loyer pratiqué applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition ou qui n'a pas fourni d'informations sur le niveau de ses ressources ne peut excéder le loyer maximum fixé à l'article 9 bis.
III. - Engagements du bailleur à l'égard des locataires.
Article 11.
Etablissement d'un bail conforme à la convention.
Le bail doit être conforme à la présente convention. Une copie de la convention est tenue en permanence à la disposition des locataires et de leurs associations qui peuvent en prendre connaissance chez le gardien ou, en l'absence d'un gardien, au siège du bailleur.
Cette information est mentionnée à chaque locataire, ou par affichage de façon très apparente dans les parties communes de l'immeuble.
Le bailleur est tenu de remettre à chaque locataire un décompte de surface corrigée ou de surface utile établi d'après le modèle type annexé à l'article R. 353-19. Dans l'hypothèse où cette surface serait modifiée, le bailleur est tenu de communiquer au locataire un nouveau décompte dans les deux mois précédant son application.
Article 12.
Travaux.
Pour l'exécution des travaux, le bailleur respecte les dispositions de l'article L. 353-15 du code de la construction et de l'habitation.
Lorsque l'exécution des travaux nécessite l'évacuation temporaire des lieux, l'organisme bailleur doit mettre provisoirement à la disposition du locataire un logement en bon état d'habitation remplissant des conditions d'hygiène normales, correspondant à ses besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, ainsi qu'à ses possibilités. Il doit en outre être situé :
Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes, ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;
Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune, ou dans les communes limitrophes de ce canton, si la commune est divisée en cantons ;
Dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de cinq kilomètres.
Les travaux font l'objet d'une attestation d'exécution conforme établie par le préfet ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale ou un département a signé une convention mentionnée aux articles L. 301-5-1 et L. 301-5-2, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou du conseil général.
A compter de la date de signature de la convention ou de la date d'achèvement des travaux, le bailleur notifie, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, aux locataires ou occupants de bonne foi dans les lieux ou réintégrés à la suite d'un relogement temporaire un nouveau loyer qui est applicable de plein droit dès sa notification. A cette notification est joint un décompte de surface corrigée ou de surface utile établi d'après le modèle type annexé à l'article R. 353-19.
Article 13.
Information des locataires en cas de changement de propriétaire.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux, et en vue de l'information du préfet, et, le cas échéant, du président de l'établissement public de coopération intercommunale ou du président du conseil général partie à la présente convention, des locataires et des organismes liquidateurs de l'aide personnalisée au logement, le ou les nouveaux propriétaires leur font connaître leur identification dans les conditions conformes soit à l'article 5, soit à l'article 6 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié, par acte extrajudiciaire, lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre décharge dans un délai d'un mois à compter de ladite mutation.
Article 14.
Information des locataires en cas de modification ou de résiliation de la convention.
Le bailleur informe les locataires de toute modification apportée à la convention ayant des incidences sur leurs relations contractuelles.
Article 15.
Maintien dans les lieux et congé donné par le locataire.
Pendant la durée de la convention, le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux dans les conditions de l'article L. 353-15, dans la mesure où il se conforme aux obligations de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, sauf dénonciation expresse du locataire dans les conditions de l'article 15 I, deuxième et troisième alinéa, de la loi du 6 juillet 1989 précitée et du deuxième alinéa de l'article L. 353-15 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire ou sous-locataire peut donner congé à tout moment. Il est redevable du loyer et des charges pendant la durée effective du délai de préavis, de jour à jour, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
Article 16.
Modalités du paiement du loyer.
Le loyer est payé mensuellement à terme échu.
Le bailleur indique sur la quittance le montant du loyer principal, du ou des loyers accessoires, des charges locatives et le cas échéant le montant de l'aide personnalisée au logement.
Le bailleur s'engage à porter le montant du loyer maximum sur la quittance.
En application de l'article L. 351-9 du code de la construction et de l'habitation, pour chaque appel de loyer, le bailleur déduit s'il y a lieu le montant de l'aide personnalisée au logement qu'il perçoit pour le compte du locataire du montant du loyer et des dépenses accessoires de logement.
Lorsque l'organisme liquidateur de l'aide personnalisée au logement verse au bailleur des rappels d'aide personnalisée au logement pour le compte de locataires, le bailleur affecte ces sommes au compte de ces derniers. Si après affectation il en résulte un surplus, le bailleur le reverse au locataire dans le délai d'un mois.
En cas de retard du locataire dans le paiement du loyer ou des charges locatives, le bailleur doit prendre toutes dispositions en vue de recouvrer sa créance.
En cas d'impayé constitué au sens de l'article R. 351-30 du code de la construction et de l'habitation, le bailleur doit informer le locataire, lorsqu'il est bénéficiaire de l'aide personnalisée au logement, de la saisine de la commission départementale des aides publiques au logement visée à l'article 19 de la présente convention.
Article 17.
Dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie stipulé le cas échéant par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.
IV. - Engagements à l'égard des organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL et à l'égard de la commission départementale des aides publiques au logement.
Article 18.
Obligations à l'égard des organismes chargés pour le compte de l'Etat de la liquidation et du paiement de l'aide personnalisée au logement.
1° Le bailleur renseigne dès l'entrée en vigueur de la convention pour chaque locataire demandeur de l'aide personnalisée au logement, la partie de l'imprimé de demande d'aide personnalisée au logement qui le concerne.
2° Le bailleur fournit aux organismes liquidateurs de l'aide personnalisée au logement au plus tard le 15 mai de chaque année, conformément à l'arrêté du 22 août 1986 modifié relatif à la fixation des justifications nécessaires à l'obtention de l'aide personnalisée au logement et à son renouvellement :
Le montant du loyer applicable à chaque logement concerné par la présente convention, à compter du 1er juillet de la même année, pour permettre le renouvellement des droits à l'aide personnalisée au logement qui a lieu à cette date ;
Un document attestant que tous les bénéficiaires sont à jour de leurs obligations vis-à-vis du bailleur ou, le cas échéant, la liste des bénéficiaires d'aide personnalisée au logement non à jour en certifiant que cette liste est exhaustive. Ce document mentionne également la date à laquelle la commission départementale des aides publiques au logement prévue à l'article R. 351-47 du code de la construction et de l'habitation a été saisie en cas d'impayé constitué au sens de l'article R. 351-30 du même code.
3° En outre, il fait part dans un délai maximum d'un mois aux organismes liquidateurs de l'aide personnalisée au logement des modifications affectant la situation locative du bénéficiaire (notamment colocation, résiliation de bail, décès).
Article 19.
Obligations à l'égard de la commission départementale des aides publiques au logement (CDAPL).
Le bailleur percevant l'aide personnalisée au logement pour le compte du locataire, en application des articles R. 351-30 et R. 351-64 du code de la construction et de l'habitation, saisit la commission départementale des aides publiques au logement (CDAPL) dès qu'un impayé est constitué au sens de l'article R. 351-30 du code de la construction et de l'habitation, en justifiant des démarches entreprises auprès du locataire défaillant. En outre, il lui communique le montant de l'impayé constitué au moment de la saisine.
Il fournit également à la CDAPL copie du bail lorsque celle-ci le lui demande et l'informe, le cas échéant, lorsqu'une procédure d'expulsion d'un bénéficiaire d'aide personnalisée au logement est engagée pour non-paiement du loyer et des charges, au sens de l'article R. 351-30, et dans les conditions prévues par l'article L. 353-15-1.
La CDAPL décide du maintien ou de la suspension de l'aide personnalisée au logement et en informe le bailleur et le bénéficiaire.
V. - Dispositions générales.
Article 20.
Contrôle.
Afin de permettre à l'Etat d'assurer le contrôle de l'application de la présente convention, le bailleur fournit à tout moment à la demande du préfet toutes les informations et tous les documents nécessaires au plein exercice de ce contrôle.
Article 21.
Révision de la convention.
La présente convention pourra être révisée à la demande de l'une ou l'autre des parties par voie d'avenant. Les frais de publication qui en résultent sont pris en charge par la partie qui sollicite la révision.
Article 22.
Inexécution de la convention par le bailleur.
1° - En application de l'article 284 du code général des impôts, les bailleurs qui ont, au taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée, acquis un logement social ou imposé la livraison à soi-même d'un logement locatif social ou de travaux d'amélioration, de transformation ou d'aménagement portant sur un logement locatif social sont redevables d'un complément de taxe sur la valeur ajoutée égal à la différence entre le taux réduit et le taux normal lorsque les conditions de taxation de vente ou de livraison à soi-même au taux réduit ne sont pas ou plus remplies.
2° - En application de l'article L. 353-2 du code de la construction et de l'habitation, des sanctions administratives peuvent être mises en oeuvre.
Lorsqu'un organisme ne respecte pas, pour un ou plusieurs logements, les règles d'attribution et d'affectation prévues au code précité, le préfet peut infliger la sanction pécuniaire prévue à l'article L. 451-2-1 du même code.
Lorsque le bailleur n'exécute pas les engagements prévus par la convention, autres que ceux relatifs aux règles d'attribution et d'affectation, le préfet peut prononcer pour chaque logement la sanction prévue ci-dessous. Le préfet doit mettre préalablement en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, l'organisme de satisfaire à son obligation. Ce dernier devra dans le délai de deux mois soit formuler ses observations, soit faire connaître son acceptation. Lorsque le préfet écarte ces observations, sa décision doit être motivée.
La sanction est une pénalité dont le montant est égal au maximum à 9 mois de loyer maximum prévu par la convention pour le logement considéré, hors loyers accessoires et charges récupérables. Cette somme peut être doublée dans le cas où le bailleur ne respecte pas plusieurs de ses obligations contractuelles pour un même logement.
Article 23.
Résiliation par l'Etat.
En cas d'inexécution par le bailleur de ses engagements prévus par le convention, tels que notamment non-respect du loyer maximum ou en cas de fraude, dissimulation ou fausse déclaration à l'égard des organismes liquidateurs de l'aide personnalisée au logement, le préfet peut procéder à la résiliation de la présente convention. Le préfet doit préalablement mettre en demeure l'organisme par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. L'organisme doit dans le délai de deux mois soit satisfaire à ses obligations, soit formuler ses observations.
Lorsque le préfet écarte ces observations, sa décision doit être motivée.
Dans ce cas, il est fait application des dispositions prévues à l'article L. 353-6 du code de la construction et de l'habitation.
Article 24.
Publication.
La publication de la convention de sa résiliation et de ses éventuels avenants au fichier immobilier ou de leur inscription au livre foncier incombe au préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale ou un département a signé une convention mentionnée aux articles L. 301-5-1 et L. 301-5-2, au président de l'établissement public de coopération intercommunale ou du conseil général. Les frais de publication sont à la charge de l'organisme.
Le préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale ou un département a signé une convention mentionnée aux articles L. 301-5-1 et L. 301-5-2, le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou du conseil général transmet aux organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'aide personnalisée au logement une photocopie de la présente convention, de ses avenants éventuels ainsi que l'état prouvant qu'elle (ou ils) a (ont) bien fait l'objet d'une publication au fichier immobilier (ou d'une inscription au livre foncier).
Document prévu par l'article 1er des annexes I et II à l'article R. 353-1.
Description de l'opération de ....
1° Désignation du ou des immeubles (6).
2° Nature de l'opération et financement.
3° Composition de l'opération :
A. - Locaux auxquels s'applique la présente convention.
1. Nombre des logements locatifs par type de logement :
1.1. Nombre de logements réservés à des personnes dont les ressources n'excèdent pas 60 % des plafonds de ressources prévus au premier alinéa de l'article R. 331-12 pour l'attribution des logements sociaux (art. 8 de la convention).
1.2. Nombre de logements qu'il est possible d'attribuer à des personnes dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus au 1er alinéa de l'article R. 331-12 pour l'attribution des logements sociaux, dans la limite de 120 % de ces plafonds (art. 8 de la convention).
2. Surface habitable :
3. Surface corrigée :
4. Dépendances (nombre et surface) :
5. Locaux collectifs résidentiels (nombre et surface) :
6. Garages et parkings affectés à ces logements (nombre et différenciation par type) :
B. - Locaux auxquels ne s'applique pas la convention.
4. Origine des propriétés (6) :
5. Renseignements administratifs :
5.1. Permis de construire :
5.2. Date prévisible ou effective d'achèvement des travaux de construction ou d'amélioration :
5.3. Date d'achat :
5.4. Modalités de financement.
Financement principal :
- date d'octroi du prêt :
- date de transfert du prêt :
- numéro du prêt :
- durée :
Financement complémentaire :
Date d'achèvement de la construction ou certificat de conformité :
Fait à ..., le ....
6. Nombre et liste des annexes susceptibles de donner lieu à perception d'un loyer accessoire :
Ce sont les annexes ou parties d'annexes qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile, soit : les emplacements réservés au stationnement des véhicules, les terrasses, cours et jardins, faisant l'objet d'une jouissance exclusive.
Type d'annexe définie à l'article R. 353-16, dernier alinéa du 2°
Loyer maximum conventionné de l'annexe en euros par mois.
Au cas où ces annexes ne trouveraient pas preneur auprès des locataires de l'immeuble ou de tout autre immeuble conventionné appartenant au même bailleur ou géré par lui, le bailleur peut louer l'annexe à toute autre personne. Dans ce cas, le loyer maximum fixé par la convention ne lui est pas opposable. Cette faculté n'est utilisable que pour autant qu'aucun locataire du patrimoine appartenant ou géré par le bailleur ne manifeste sa volonté de louer les annexes en cause.
B. - Locaux auxquels ne s'applique pas la présente convention.
Locaux commerciaux (nombre) :
Bureaux (nombre) :
Autres : ....
Fait en quatre originaux à ..., le ....
Le bailleur (5),
Le préfet, le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou le président du conseil général.
(1) Nom de la personne physique ou morale identifiée conformément aux dispositions, selon le cas, des articles 5 ou 6 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié portant réforme de la publicité foncière.
(2) Si le propriétaire est une personne morale, indiquer le nom de son représentant.
(3) Indiquer le plus petit nombre entier permettant de respecter l'engagement de 30 %.
(4) Indiquer un nombre.
(5) Le bailleur doit avoir, préalablement à sa signature, paraphé chacune des pages.
(6) Etablie conformément à l'article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié portant réforme de la publicité foncière.
Le ministre chargé du logement, agissant au nom de l'Etat, et représenté par le préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale ou un département a signé une convention mentionnée aux articles L. 301-5-1 et L. 301-5-2, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou du conseil général,
D'une part, et... (1), ou et... représentée par... (2) dénommé (e) ci-après, le bailleur,
D'autre part,
sont convenus de ce qui suit :
I.-Dispositions générales.
Article 1er.
Objet de la convention.
La présente convention a pour objet de fixer les droits et les obligations des parties prévus par les articles L. 353-1 à L. 353-17 du code de la construction et de l'habitation pour l'opération de... décrite plus précisément dans le document joint à la présente convention.
La présente convention ouvre, pendant sa durée, le droit à l'aide personnalisée au logement dans les conditions définies par le titre V du livre III du code de la construction et de l'habitation.
Article 2.
Prise d'effet et date d'expiration de la convention.
La présente convention ainsi que ses avenants éventuels prennent effet à la date de leur signature.
Elle expire le 30 juin....
A défaut de résiliation expresse notifiée au moins six mois avant cette date, la convention est renouvelée par tacite reconduction par périodes triennales prenant effet à compter de sa date d'expiration.
Aucune résiliation de la part du bénéficiaire ne peut prendre effet avant cette date. Pour prendre effet à cette date, la résiliation doit être notifiée au moins six mois avant la date fixée pour son expiration. Si la résiliation intervient à l'initiative du bailleur, elle est effectuée par acte notarié ou par acte d'huissier de justice et notifiée au préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale ou un département a signé une convention mentionnée aux articles L. 301-5-1 et L. 301-5-2, au président de l'établissement public de coopération intercommunale ou du conseil général, par acte d'huissier de justice ou par décision administrative.
Le remboursement, anticipé ou non, d'un des prêts utilisés pour financer l'opération, d'une subvention ou le reversement du complément d'impôt en application de l'article 284 du code général des impôts, sont sans effet sur la durée de la convention.
Article 3.
Changement de propriétaire.
La présente convention est jointe à l'acte de mutation. Elle donne lieu à l'inscription hypothécaire prévue à l'article L. 353-3 du code de la construction et de l'habitation.
Article 4.
Régime des rapports locatifs applicables aux logements conventionnés.
Les logements objets de la présente convention sont soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs, dans les conditions prévues par l'article 40 III, aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et aux dispositions de la présente convention.
Article 5.
Aide personnalisée au logement (APL).
Le bénéfice de l'aide personnalisée au logement est ouvert ou modifié respectivement à compter de la date d'effet de la convention ou de ses avenants conformément aux articles L. 351-3-1 et R. 351-3 du code de la construction et de l'habitation.
Article 6.
Réservations préfectorales des logements.
Le bailleur s'engage, compte tenu des limites prévues à l'article R. 441-5 du code de la construction et de l'habitation à réserver... % des logements faisant l'objet de la présente convention aux personnes et aux familles prioritaires désignées par le préfet ou par son délégataire en application des dispositions de l'article L. 441-1, en tenant compte des besoins appréciés localement et dans les conditions fixées par la convention de réservation relative au contingent du préfet et, le cas échéant, par la convention de délégation du contingent préfectoral prise en application des dispositions de l'article L. 441-1.
Le bailleur s'engage à réserver, au bénéfice des fonctionnaires et agents de l'Etat, civils et militaires, des logements dans la proportion et selon les modalités définies par le livre IV titre IV, chapitre Ier, section I, du code de la construction et de l'habitation.
Pour répondre à ces obligations, le bailleur s'engage à signaler les logements devenus vacants aux services préfectoraux et, le cas échéant, aux délégataires des droits à réservation du préfet en application de l'article L. 441-1.
II.-Engagements du bailleur à l'égard de l'Etat relatifs aux conditions de location des logements.
Article 7.
Mise en gérance des logements.
Si la gestion n'est pas directement assurée par le bailleur, il informe le préfet, et, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou le président du conseil général partie à la présente convention, les organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'aide personnalisée au logement pour le compte de l'Etat et les locataires de la mise en gérance de l'opération ou de tout changement de gestionnaire.
Article 8.
Maintien des logements à usage locatif et conditions d'occupation des logements.
Les logements faisant l'objet de la présente convention sont maintenus à usage locatif jusqu'à la date fixée pour l'expiration de cette convention, sous réserve des dispositions de l'article L. 443-10 du code de la construction et de l'habitation.
1°-Conditions de location.
Les logements sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l'objet de location meublée ou de sous-location, sous réserve des conditions prévues par les articles L. 442-8 à L. 442-8-4 du code de la construction et de l'habitation.
2°-Ressources.
Les logements libres de toute occupation sont loués à des familles dont les ressources annuelles n'excèdent pas les plafonds de ressources fixés à l'article R. 441-1 ou prévu au premier alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux.
Toutefois, les logements financés dans les conditions prévues par la section III du chapitre unique du titre III du présent livre peuvent être loués à des personnes dont les ressources annuelles n'excèdent pas le plafond fixé pour l'attribution d'un logement financé à l'aide d'un prêt prévu à l'article R. 331-17 du code de la construction et de l'habitation.
3°-Mixité sociale.
a) Lorsque l'opération a été financée dans les conditions de l'article R. 331-14 autres que celles prévues au II de l'article R. 331-1 et qu'elle bénéficie de subventions prévues aux 2° ou 3° de l'article R. 331-15,30 % au moins de logements, soit... (3) logements doivent être occupés par des ménages dont les ressources n'excèdent pas 60 % du plafond de ressources prévu au premier alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux. Toutefois, lorsque l'opération ainsi financée comporte moins de 10 logements, au moins 30 % des logements, soit... logements (ce nombre s'obtenant en arrondissant à l'unité la plus proche le résultat de l'application du pourcentage), doivent être occupés par des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I du deuxième alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux. Cette obligation n'est pas applicable aux opérations comportant un seul logement.
A l'entrée en service de l'immeuble, eu sus des 30 % de logements ci-dessus mentionnés, l'organisme d'habitations à loyer modéré s'engage, compte tenu de la demande locale, que visent notamment à satisfaire le plan d'action départemental pour le logement des personnes défavorisées, l'accord collectif départemental signé avec l'organisme et les chartes et conférences intercommunales du logement, à louer... (4) autres logements à des ménages dont les ressources n'excèdent pas 60 % du plafond prévu au premier alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux. L'organisme d'habitations à loyer modéré s'engage à fournir au préfet un état à la mise en location, permettant de vérifier que cet engagement d'occupation sociale est respecté.
La vérification de l'engagement d'occupation sociale mentionné au premier alinéa sera effectuée tous les trois ans au vu des résultats de l'enquête prévue à l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation. S'il est constaté que cet engagement n'est plus rempli, tous les logements attribués postérieurement à ce constat fait par le préfet du lieu de situation des logements, devront l'être à des ménages dont les ressources n'excèdent pas 60 % du plafond de ressources prévu au premier alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux jusqu'à ce que l'organisme établisse que l'engagement est respecté à nouveau.
Lorsque la convention fixe le loyer maximum de chaque logement en application du 1° et du 2° de l'article R. 353-16, les dispositions du 3 du document prévu par l'article 1er des annexes I et II à l'article R. 353-1 et relatives à la composition de l'opération sont remplacées par les dispositions suivantes :
Composition de l'opération.
Les éléments ci-après sont décrits par immeuble ou programme immobilier :
Locaux auxquels s'applique la présente convention.
1. Nombre des logements locatifs par type de logements :
1.1. Nombre de logements réservés à des personnes dont les ressources n'excèdent pas 60 % des plafonds de ressources prévus au premier alinéa de l'article R. 331-12 pour l'attribution des logements sociaux (art. 8 de la convention) :
-nombre de logements prévus au premier alinéa du III a de l'article 8.
-nombre de logements prévus au second alinéa du III a de l'article 8.
1.2. Nombre de logements qu'il est possible d'attribuer à des personnes dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus au premier alinéa de l'article R. 331-12 pour l'attribution des logements sociaux, dans la limite de 120 % de ces plafonds (art. 8 de la convention)
1 bis. Surface utile :
2. Surface habitable totale (art. R. 111-2) :
3. Surface totale des annexes entrant dans le calcul de la surface utile (art. R. 353-16 (2°)) :
3 bis. Liste de ces annexes, conforme à l'arrêté modifié du 9 mai 1995 du ministre du logement pris en application de l'article R. 353-16 :
4. Surface utile totale de l'opération (art. R. 353-16 (2°)) :
5. Décompte des surfaces et des coefficients propres au logement appliqués pour le calcul du loyer :
Désignation des logements (col. 1)
Surface habitable (art. R. 111-2) (col. 2)
Surface réelle des annexes (col. 3)
Surface utile (surface habitable augmentée de 50 % de la surface des annexes) (col. 4)
Loyer maximum du logement en euros par mètre carré de surface utile (col. 5)
Coefficient propre au logement (col. 5)
Loyer maximum du logement (col. 4 (a), col. 5 (a), col. 6 (a)) (col. 7)
Total :
(a) Les majorations prévues au deuxième alinéa de l'article 9 de la convention sont susceptibles de s'appliquer à ces loyers.
A défaut de transmission de l'état ou des résultats de l'enquête, le préfet peut demander à l'organisme de reverser à l'Etat la subvention reçue, représentant l'avantage supplémentaire obtenu par l'organisme en échange de l'engagement d'occupation sociale susmentionné. L'organisme doit y procéder dans le mois de la notification de la décision prise dans les conditions suivantes : le préfet doit mettre préalablement en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, l'organisme de satisfaire à son obligation. Ce dernier devra dans le délai de deux mois soit formuler ses observations, soit transmettre l'état ou les résultats de l'enquête. Lorsque le préfet écarte ces observations, sa décision doit être motivée.
S'il est constaté que l'engagement d'occupation sociale susmentionné n'est plus rempli et si les attributions de logements ne sont pas exclusivement faites au profit de ménages dont les ressources n'excèdent pas 60 % du plafond prévu au premier alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux, le préfet peut demander à l'organisme de reverser à l'Etat la subvention reçue, représentant l'avantage supplémentaire obtenu par l'organisme en échange de l'engagement d'occupation sociale susmentionné. L'organisme doit y procéder dans le mois de la notification de la décision prise dans les conditions suivantes : le préfet doit mettre préalablement en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, l'organisme de satisfaire à son obligation. Ce dernier devra, dans le délai de deux mois, formuler ses observations. Lorsque le préfet écarte ces observations, sa décision doit être motivée.
b) Lorsque l'opération a été financée dans les conditions de l'article R. 331-14 autres que celles prévues au II de l'article R. 331-1 et bénéficie de subventions prévues au 2° ou 3° de l'article R. 331-15,10 % des logements de l'opération peuvent être loués à des ménages dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévu au premier alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux, dans la limite de 120 % de ces plafonds. Toutefois, lorsque l'opération ainsi financée comporte moins de 10 logements, 10 % des logements, soit... logements (ce nombre s'obtenant en arrondissant à l'unité la plus proche le résultat de l'application du pourcentage), peut être loué à des ménages dont les ressources n'excèdent pas les plafonds de ressources fixés au II du deuxième alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux.
4°-Cas d'une acquisition ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960.
Il est procédé à un bilan de l'occupation sociale des logements sur la base des éléments recueillis lors de l'enquête prévue à l'article L. 441-9 ou à l'article L. 442-5 et dans des conditions définies par arrêté du ministre chargé du logement.
Article 9.
Montants des loyers maximum et modalités de révision.
Le montant du loyer maximum mentionné à l'article R. 353-16 est fixé à... F le mètre carré par... (mois ou année selon que la superficie est exprimée en surface utile ou en surface corrigée).
Ce montant est majoré de 33 % pour les logements qui ont été attribués dans les conditions du paragraphe III b de l'article 8 ci-dessus.
Les annexes qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile peuvent donner lieu à la perception d'un loyer accessoire, dans les conditions définies dans le document intitulé Composition de l'opération annexé à la présente convention.
Ces loyers maximums sont révisés chaque année, le 1er juillet, dans les conditions prévues à l'article 17 d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée.
Article 9 bis.
Dispositions particulières relatives aux loyers maximums des logements conventionnés lors d'une acquisition, ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960.
Lorsque l'opération faisant l'objet de la présente convention est une opération d'acquisition, ou n'est pas liée à la réalisation de travaux mais fait suite à une nouvelle acquisition, le loyer maximum applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition, ou qui n'a pas fourni d'informations sur le niveau de ses ressources, est, par dérogation et à titre transitoire, fixé à... euros par mètre carré de surface utile par mois. Ce loyer maximum est révisé chaque année, le 1er juillet, dans les conditions prévues à l'article 17 d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée. Il ne peut avoir pour effet d'autoriser, au moment de l'entrée en vigueur de la convention, une majoration de plus de 10 % du loyer acquitté par le locataire ou l'occupant de bonne foi, lorsque ce loyer est supérieur à celui fixé à l'article 9 de la présente convention.
Article 9 ter.
Conformément à l'arrêté préfectoral prévu au 5° de l'article R. 353-16 du code de la construction et de l'habitation, le loyer maximum peut être majoré dans les conditions prévues à ce même article, sans dépasser........ € par mètre carré et par mois.
Cette majoration de loyer s'applique pendant une durée de........ mois et concerne........ mètres carrés de logements. Le nombre de mètres carrés peut varier de plus ou moins 20 %.
Lorsque la majoration de loyer prévue aux alinéas précédents est appliquée, les stipulations du III de l'article 8 de la présente convention ne s'appliquent pas.
Article 10.
Modalités de fixation et de révision du loyer pratiqué.
Le loyer pratiqué pour chaque logement conventionné dont la valeur est fixée au mètre carré, ne peut excéder le loyer maximum établi dans les conditions ci-dessus.
Dans la limite de ce loyer maximum, le loyer pratiqué :
1° Peut être révisé chaque année le 1er janvier et le 1er juillet en cours de contrat de location.
2° Peut être réévalué dans les conditions prévues par le code de la construction et de l'habitation.
Article 10 bis.
Durant le mois qui suit la signature de la convention, le bailleur informe les locataires ou occupants de bonne foi en place à la date de la signature de la convention qu'ils disposent d'un délai de deux mois à compter de la réception de l'information pour présenter leurs justificatifs de revenus dans les conditions prévues pour l'attribution des logements sociaux et que ceux disposant de ressources inférieures aux plafonds prévus à l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux se verront appliquer, à partir de la réception par l'organisme des justificatifs et au plus tard le quatrième mois suivant la date de signature de la convention ou la date d'achèvement des travaux si celle-ci en prévoit, un nouveau loyer dans la limite du loyer maximum fixé au document prévu par l'article 1er des annexes I et II à l'article R. 353-1. Avant l'application de ce nouveau loyer, le loyer maximum est celui mentionné à l'article 9 bis.
Le locataire ou occupant de bonne foi peut également présenter ces justificatifs à tout moment et bénéficier de la même mesure dès le mois qui suit la présentation de ces justificatifs.
Le loyer pratiqué applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition ou qui n'a pas fourni d'informations sur le niveau de ses ressources ne peut excéder le loyer maximum fixé à l'article 9 bis.
III.-Engagements du bailleur à l'égard des locataires.
Article 11.
Etablissement d'un bail conforme à la convention.
Le bail doit être conforme à la présente convention. Une copie de la convention est tenue en permanence à la disposition des locataires et de leurs associations qui peuvent en prendre connaissance chez le gardien ou, en l'absence d'un gardien, au siège du bailleur.
Cette information est mentionnée à chaque locataire, ou par affichage de façon très apparente dans les parties communes de l'immeuble.
Le bailleur est tenu de remettre à chaque locataire un décompte de surface corrigée ou de surface utile établi d'après le modèle type annexé à l'article R. 353-19. Dans l'hypothèse où cette surface serait modifiée, le bailleur est tenu de communiquer au locataire un nouveau décompte dans les deux mois précédant son application.
Article 12.
Travaux.
Pour l'exécution des travaux, le bailleur respecte les dispositions de l'article L. 353-15 du code de la construction et de l'habitation.
Lorsque l'exécution des travaux nécessite l'évacuation temporaire des lieux, l'organisme bailleur doit mettre provisoirement à la disposition du locataire un logement en bon état d'habitation remplissant des conditions d'hygiène normales, correspondant à ses besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, ainsi qu'à ses possibilités. Il doit en outre être situé :
Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes, ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;
Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune, ou dans les communes limitrophes de ce canton, si la commune est divisée en cantons ;
Dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de cinq kilomètres.
Les travaux font l'objet d'une attestation d'exécution conforme établie par le préfet ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale ou un département a signé une convention mentionnée aux articles L. 301-5-1 et L. 301-5-2, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou du conseil général.
A compter de la date de signature de la convention ou de la date d'achèvement des travaux, le bailleur notifie, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, aux locataires ou occupants de bonne foi dans les lieux ou réintégrés à la suite d'un relogement temporaire un nouveau loyer qui est applicable de plein droit dès sa notification. A cette notification est joint un décompte de surface corrigée ou de surface utile établi d'après le modèle type annexé à l'article R. 353-19.
Article 13.
Information des locataires en cas de changement de propriétaire.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux, et en vue de l'information du préfet, et, le cas échéant, du président de l'établissement public de coopération intercommunale ou du président du conseil général partie à la présente convention, des locataires et des organismes liquidateurs de l'aide personnalisée au logement, le ou les nouveaux propriétaires leur font connaître leur identification dans les conditions conformes soit à l'article 5, soit à l'article 6 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié, par acte extrajudiciaire, lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre décharge dans un délai d'un mois à compter de ladite mutation.
Article 14.
Information des locataires en cas de modification ou de résiliation de la convention.
Le bailleur informe les locataires de toute modification apportée à la convention ayant des incidences sur leurs relations contractuelles.
Article 15.
Maintien dans les lieux et congé donné par le locataire.
Pendant la durée de la convention, le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux dans les conditions de l'article L. 353-15, dans la mesure où il se conforme aux obligations de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, sauf dénonciation expresse du locataire dans les conditions de l'article 15 I, deuxième et troisième alinéa, de la loi du 6 juillet 1989 précitée et du deuxième alinéa de l'article L. 353-15 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire ou sous-locataire peut donner congé à tout moment. Il est redevable du loyer et des charges pendant la durée effective du délai de préavis, de jour à jour, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
Article 16.
Modalités du paiement du loyer.
Le loyer est payé mensuellement à terme échu.
Le bailleur indique sur la quittance le montant du loyer principal, du ou des loyers accessoires, des charges locatives et le cas échéant le montant de l'aide personnalisée au logement.
Le bailleur s'engage à porter le montant du loyer maximum sur la quittance.
En application de l'article L. 351-9 du code de la construction et de l'habitation, pour chaque appel de loyer, le bailleur déduit s'il y a lieu le montant de l'aide personnalisée au logement qu'il perçoit pour le compte du locataire du montant du loyer et des dépenses accessoires de logement.
Lorsque l'organisme liquidateur de l'aide personnalisée au logement verse au bailleur des rappels d'aide personnalisée au logement pour le compte de locataires, le bailleur affecte ces sommes au compte de ces derniers. Si après affectation il en résulte un surplus, le bailleur le reverse au locataire dans le délai d'un mois.
En cas de retard du locataire dans le paiement du loyer ou des charges locatives, le bailleur doit prendre toutes dispositions en vue de recouvrer sa créance.
En cas d'impayé constitué au sens de l'article R. 351-30 du code de la construction et de l'habitation, le bailleur doit informer le locataire, lorsqu'il est bénéficiaire de l'aide personnalisée au logement, de la saisine de la commission départementale des aides publiques au logement visée à l'article 19 de la présente convention.
Article 17.
Dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie stipulé le cas échéant par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.
IV.-Engagements à l'égard des organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL et à l'égard de la commission départementale des aides publiques au logement.
Article 18.
Obligations à l'égard des organismes chargés pour le compte de l'Etat de la liquidation et du paiement de l'aide personnalisée au logement.
1° Le bailleur renseigne dès l'entrée en vigueur de la convention pour chaque locataire demandeur de l'aide personnalisée au logement, la partie de l'imprimé de demande d'aide personnalisée au logement qui le concerne.
2° Le bailleur fournit aux organismes liquidateurs de l'aide personnalisée au logement au plus tard le 15 mai de chaque année, conformément à l'arrêté du 22 août 1986 modifié relatif à la fixation des justifications nécessaires à l'obtention de l'aide personnalisée au logement et à son renouvellement :
Le montant du loyer applicable à chaque logement concerné par la présente convention, à compter du 1er juillet de la même année, pour permettre le renouvellement des droits à l'aide personnalisée au logement qui a lieu à cette date ;
Un document attestant que tous les bénéficiaires sont à jour de leurs obligations vis-à-vis du bailleur ou, le cas échéant, la liste des bénéficiaires d'aide personnalisée au logement non à jour en certifiant que cette liste est exhaustive. Ce document mentionne également la date à laquelle la commission départementale des aides publiques au logement prévue à l'article R. 351-47 du code de la construction et de l'habitation a été saisie en cas d'impayé constitué au sens de l'article R. 351-30 du même code.
3° En outre, il fait part dans un délai maximum d'un mois aux organismes liquidateurs de l'aide personnalisée au logement des modifications affectant la situation locative du bénéficiaire (notamment colocation, résiliation de bail, décès).
Article 19.
Obligations à l'égard de la commission départementale des aides publiques au logement (CDAPL).
Le bailleur percevant l'aide personnalisée au logement pour le compte du locataire, en application des articles R. 351-30 et R. 351-64 du code de la construction et de l'habitation, saisit la commission départementale des aides publiques au logement (CDAPL) dès qu'un impayé est constitué au sens de l'article R. 351-30 du code de la construction et de l'habitation, en justifiant des démarches entreprises auprès du locataire défaillant. En outre, il lui communique le montant de l'impayé constitué au moment de la saisine.
Il fournit également à la CDAPL copie du bail lorsque celle-ci le lui demande et l'informe, le cas échéant, lorsqu'une procédure d'expulsion d'un bénéficiaire d'aide personnalisée au logement est engagée pour non-paiement du loyer et des charges, au sens de l'article R. 351-30, et dans les conditions prévues par l'article L. 353-15-1.
La CDAPL décide du maintien ou de la suspension de l'aide personnalisée au logement et en informe le bailleur et le bénéficiaire.
V.-Dispositions générales.
Article 20.
Contrôle.
Afin de permettre à l'Etat d'assurer le contrôle de l'application de la présente convention, le bailleur fournit à tout moment à la demande du préfet toutes les informations et tous les documents nécessaires au plein exercice de ce contrôle.
Article 21.
Révision de la convention.
La présente convention pourra être révisée à la demande de l'une ou l'autre des parties par voie d'avenant. Les frais de publication qui en résultent sont pris en charge par la partie qui sollicite la révision.
Article 22.
Inexécution de la convention par le bailleur.
1°-En application de l'article 284 du code général des impôts, les bailleurs qui ont, au taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée, acquis un logement social ou imposé la livraison à soi-même d'un logement locatif social ou de travaux d'amélioration, de transformation ou d'aménagement portant sur un logement locatif social sont redevables d'un complément de taxe sur la valeur ajoutée égal à la différence entre le taux réduit et le taux normal lorsque les conditions de taxation de vente ou de livraison à soi-même au taux réduit ne sont pas ou plus remplies.
2°-En application de l'article L. 353-2 du code de la construction et de l'habitation, des sanctions administratives peuvent être mises en oeuvre.
Lorsqu'un organisme ne respecte pas, pour un ou plusieurs logements, les règles d'attribution et d'affectation prévues au code précité, le préfet peut infliger la sanction pécuniaire prévue à l'article L. 451-2-1 du même code.
Lorsque le bailleur n'exécute pas les engagements prévus par la convention, autres que ceux relatifs aux règles d'attribution et d'affectation, le préfet peut prononcer pour chaque logement la sanction prévue ci-dessous. Le préfet doit mettre préalablement en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, l'organisme de satisfaire à son obligation. Ce dernier devra dans le délai de deux mois soit formuler ses observations, soit faire connaître son acceptation. Lorsque le préfet écarte ces observations, sa décision doit être motivée.
La sanction est une pénalité dont le montant est égal au maximum à 9 mois de loyer maximum prévu par la convention pour le logement considéré, hors loyers accessoires et charges récupérables. Cette somme peut être doublée dans le cas où le bailleur ne respecte pas plusieurs de ses obligations contractuelles pour un même logement.
Article 23.
Résiliation par l'Etat.
En cas d'inexécution par le bailleur de ses engagements prévus par le convention, tels que notamment non-respect du loyer maximum ou en cas de fraude, dissimulation ou fausse déclaration à l'égard des organismes liquidateurs de l'aide personnalisée au logement, le préfet peut procéder à la résiliation de la présente convention. Le préfet doit préalablement mettre en demeure l'organisme par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. L'organisme doit dans le délai de deux mois soit satisfaire à ses obligations, soit formuler ses observations.
Lorsque le préfet écarte ces observations, sa décision doit être motivée.
Dans ce cas, il est fait application des dispositions prévues à l'article L. 353-6 du code de la construction et de l'habitation.
Article 24.
Publication.
La publication de la convention de sa résiliation et de ses éventuels avenants au fichier immobilier ou de leur inscription au livre foncier incombe au préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale ou un département a signé une convention mentionnée aux articles L. 301-5-1 et L. 301-5-2, au président de l'établissement public de coopération intercommunale ou du conseil général. Les frais de publication sont à la charge de l'organisme.
Le préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale ou un département a signé une convention mentionnée aux articles L. 301-5-1 et L. 301-5-2, le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou du conseil général transmet aux organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'aide personnalisée au logement une photocopie de la présente convention, de ses avenants éventuels ainsi que l'état prouvant qu'elle (ou ils) a (ont) bien fait l'objet d'une publication au fichier immobilier (ou d'une inscription au livre foncier).
Document prévu par l'article 1er des annexes I et II à l'article R. 353-1.
Description de l'opération de....
1° Désignation du ou des immeubles (6).
2° Nature de l'opération et financement.
3° Composition de l'opération :
A.-Locaux auxquels s'applique la présente convention.
1. Nombre des logements locatifs par type de logement :
1.1. Nombre de logements réservés à des personnes dont les ressources n'excèdent pas 60 % des plafonds de ressources prévus au premier alinéa de l'article R. 331-12 pour l'attribution des logements sociaux (art. 8 de la convention).
1.2. Nombre de logements qu'il est possible d'attribuer à des personnes dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus au 1er alinéa de l'article R. 331-12 pour l'attribution des logements sociaux, dans la limite de 120 % de ces plafonds (art. 8 de la convention).
2. Surface habitable :
3. Surface corrigée :
4. Dépendances (nombre et surface) :
5. Locaux collectifs résidentiels (nombre et surface) :
6. Garages et parkings affectés à ces logements (nombre et différenciation par type) :
B.-Locaux auxquels ne s'applique pas la convention.
4. Origine des propriétés (6) :
5. Renseignements administratifs :
5.1. Permis de construire :
5.2. Date prévisible ou effective d'achèvement des travaux de construction ou d'amélioration :
5.3. Date d'achat :
5.4. Modalités de financement.
Financement principal :
-date d'octroi du prêt :
-date de transfert du prêt :
-numéro du prêt :
-durée :
Financement complémentaire :
Date d'achèvement de la construction ou certificat de conformité :
Fait à..., le....
6. Nombre et liste des annexes susceptibles de donner lieu à perception d'un loyer accessoire :
Ce sont les annexes ou parties d'annexes qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile, soit : les emplacements réservés au stationnement des véhicules, les terrasses, cours et jardins, faisant l'objet d'une jouissance exclusive.
Type d'annexe définie à l'article R. 353-16, dernier alinéa du 2°
Loyer maximum conventionné de l'annexe en euros par mois.
Au cas où ces annexes ne trouveraient pas preneur auprès des locataires de l'immeuble ou de tout autre immeuble conventionné appartenant au même bailleur ou géré par lui, le bailleur peut louer l'annexe à toute autre personne. Dans ce cas, le loyer maximum fixé par la convention ne lui est pas opposable. Cette faculté n'est utilisable que pour autant qu'aucun locataire du patrimoine appartenant ou géré par le bailleur ne manifeste sa volonté de louer les annexes en cause.
B.-Locaux auxquels ne s'applique pas la présente convention.
Locaux commerciaux (nombre) :
Bureaux (nombre) :
Autres :....
Fait en quatre originaux à..., le....
Le bailleur (5),
Le préfet, le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou le président du conseil général.
(1) Nom de la personne physique ou morale identifiée conformément aux dispositions, selon le cas, des articles 5 ou 6 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié portant réforme de la publicité foncière.
(2) Si le propriétaire est une personne morale, indiquer le nom de son représentant.
(3) Indiquer le plus petit nombre entier permettant de respecter l'engagement de 30 %.
(4) Indiquer un nombre.
(5) Le bailleur doit avoir, préalablement à sa signature, paraphé chacune des pages.
(6) Etablie conformément à l'article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié portant réforme de la publicité foncière.
Convention type conclue entre l'Etat et … (1) en application de l'article L. 351-2 (2° ou 3°) du code de la construction et de l'habitation pour l'opération de … (2)
Le ministre chargé du logement, agissant au nom de l'Etat et représenté par le préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale, un département, la métropole de Lyon ou la collectivité de Corse a signé une convention mentionnée au II de l'article L. 301-5-1 ou à l'article L. 301-5-2 du code de la construction et de l'habitation, ou à l'article L. 3641-5, au VI de l'article L. 5219-1, au II de l'article L. 5218-2 ou au II de l'article L. 5217-2 du code général des collectivités territoriales, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse,
d'une part,
et … (1), représenté (e) par … (3) dénommé (e) ci-après, le bailleur,
d'autre part,
sont convenus de ce qui suit :
I.-Dispositions générales.
Article 1er
Objet de la convention.
La présente convention a pour objet de fixer les droits et les obligations des parties prévus par les articles L. 353-1 à L. 353-17 du code de la construction et de l'habitation pour l'opération de … décrite plus précisément dans le document joint à la présente convention.
La présente convention ouvre, pendant sa durée, le droit à l'aide personnalisée au logement (APL) dans les conditions définies par le titre V du livre III du code de la construction et de l'habitation.
Article 2
Prise d'effet de la convention.
La présente convention ainsi que ses avenants éventuels prennent effet à la date de leur signature.
Article 3
Date d'expiration de la convention.
Elle expire le 30 juin …
A défaut de résiliation expresse notifiée au moins six mois avant cette date, la convention est renouvelée par tacite reconduction par périodes triennales.
Elle peut être résiliée par chacune des parties. La résiliation prend effet au terme de la convention initiale ou au terme de chaque période de renouvellement. La résiliation à l'initiative de l'une des parties est notifiée au cocontractant au moins six mois avant la date d'expiration de la convention initiale ou renouvelée, par acte authentique (acte notarié ou acte d'huissier de justice) ou par acte administratif.
Le remboursement, anticipé ou non, d'un des prêts utilisés pour financer l'opération, d'une subvention ou le reversement du complément d'impôt en application de l'article 284 du code général des impôts sont sans effet sur la durée de la convention.
Article 4
Changement de propriétaire.
La présente convention est jointe à l'acte de mutation. Le changement de propriétaire donne lieu à la signature d'un avenant, publié dans les conditions de l'article 25 de la présente convention.
Article 5
Régime des rapports locatifs applicables aux logements conventionnés.
Les logements objets de la présente convention sont soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans les conditions prévues par le III de son article 40 et le cas échéant le VIII du même article, aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et aux stipulations de la présente convention.
Article 6
Aide personnalisée au logement (APL).
Le bénéfice de l'APL est ouvert ou modifié respectivement à compter de la date d'effet de la convention ou de ses avenants conformément aux articles L. 351-3-1 et R. 351-3 du code de la construction et de l'habitation.
II.-Engagements du bailleur à l'égard de l'Etat relatifs aux conditions de location des logements.
Article 7
Mise en gérance des logements.
Si la gestion n'est pas directement assurée par le bailleur, il informe le préfet, et, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse, partie à la présente convention, les organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL pour le compte de l'Etat et les locataires de la mise en gérance de l'opération ou de tout changement de gestionnaire.
Article 8
Maintien des logements à usage locatif et conditions d'occupation des logements.
Les logements faisant l'objet de la présente convention sont maintenus à usage locatif jusqu'à la date fixée pour son expiration, sous réserve des dispositions de l'article L. 443-10 du code de la construction et de l'habitation.
1° Conditions de location.
Les logements sont loués non meublés à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l'objet de sous-location ou de location meublée, sous réserve des conditions prévues par les articles L. 442-8-1 à L. 442-8-4 du code de la construction et de l'habitation.
2° Ressources.
Les logements libres de toute occupation sont loués à des ménages dont les ressources annuelles n'excèdent pas les plafonds de ressources fixés à l'article R. 441-1 du code de la construction et de l'habitation ou prévus au premier alinéa de l'article R. 331-12 du même code pour l'attribution des logements sociaux.
3° Mixité sociale.
a) Lorsque l'opération a été financée dans les conditions de l'article R. 331-14 du code de la construction et de l'habitation autres que celles prévues au II de l'article R. 331-1 du même code et qu'elle bénéficie de subventions prévues aux 2° ou 3° de l'article R. 331-15 du même code, 30 % au moins des logements, soit … (4) logements, doivent être attribués à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article R. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. Toutefois, lorsque l'opération ainsi financée comporte moins de 10 logements, au moins 30 % des logements, soit … logements (ce nombre s'obtenant en arrondissant à l'unité la plus proche le résultat de l'application du pourcentage), doivent être attribués à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article R. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. Cette obligation n'est pas applicable aux opérations comportant un seul logement.
A l'entrée en service de l'immeuble, en sus des 30 % de logements ci-dessus mentionnés, l'organisme d'habitations à loyer modéré s'engage, compte tenu de la demande locale, que visent notamment à satisfaire le plan d'action départemental pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, l'accord collectif départemental signé avec l'organisme, les conventions intercommunales d'attribution et les orientations adoptées par les conférences intercommunales du logement, à louer … (5) autres logements à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article R. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. L'organisme d'habitations à loyer modéré s'engage à fournir au préfet un état à la mise en location, permettant de vérifier que cet engagement d'occupation sociale est respecté.
La vérification de l'engagement d'occupation sociale mentionné au premier alinéa sera effectuée tous les deux ans au vu des résultats de l'enquête prévue à l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation. S'il est constaté que cet engagement n'est plus rempli, tous les logements attribués postérieurement à ce constat fait par le préfet du lieu de situation des logements, devront l'être à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article R. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux, jusqu'à ce que l'organisme établisse que l'engagement est respecté à nouveau.
b) Lorsque l'opération a été financée dans les conditions de l'article R. 331-14 précité autres que celles prévues au II de l'article R. 331-1 précité et bénéficie de subventions prévues aux 2° ou 3° de l'article R. 331-15 précité, 10 % des logements de l'opération peuvent être loués à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au II de l'article R. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. Toutefois, lorsque l'opération ainsi financée comporte moins de 10 logements, 10 % des logements, soit … logements (ce nombre s'obtenant en arrondissant à l'unité la plus proche le résultat de l'application du pourcentage), peut être loué à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au II de l'article R. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux.
4° Cas d'une acquisition ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960 modifiant le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Il est procédé à un bilan de l'occupation sociale des logements sur la base des éléments recueillis lors de l'enquête prévue à l'article L. 441-9 ou à l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation et dans des conditions définies par arrêté du ministre chargé du logement.
Article 9
Montants des loyers maximums et modalités de révision.
Le montant du loyer maximum mentionné à l'article R. 353-16 du code de la construction et de l'habitation est fixé à … € le mètre carré par … (mois ou année selon que la superficie est exprimée en surface utile ou en surface corrigée).
Ce montant est majoré de 33 % pour les logements qui ont été attribués dans les conditions du b du 3° de l'article 8 de la présente convention.
Les annexes qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile peuvent donner lieu à la perception d'un loyer accessoire, dans les conditions définies dans le document intitulé Composition de l'opération annexé à la présente convention.
Les loyers maximums sont révisés chaque année, le 1er janvier, dans les conditions prévues à l'article L. 353-9-2 du code de la construction et de l'habitation.
Article 9 bis
Dispositions particulières relatives aux loyers maximums des logements conventionnés lors d'une acquisition ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960 modifiant le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Lorsque l'opération faisant l'objet de la présente convention est une opération d'acquisition ou n'est pas liée à la réalisation de travaux mais fait suite à une nouvelle acquisition, le loyer maximum applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l'article R. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition ou n'ayant pas fourni d'informations sur le niveau de ses ressources, par dérogation et à titre transitoire, est fixé à … € par mètre carré de surface utile par mois. Ce loyer maximum est révisé chaque année, le 1er janvier, dans les conditions prévues à l'article L. 353-9-2 précité. Il ne peut avoir pour effet d'autoriser, au moment de l'entrée en vigueur de la convention, une majoration de plus de 10 % du loyer acquitté par le locataire ou l'occupant de bonne foi, lorsque ce loyer est supérieur à celui fixé à l'article 9 de la présente convention.
Article 9 ter
Conformément à l'arrêté préfectoral prévu au 5° de l'article R. 353-16 du code de la construction et de l'habitation, le loyer maximum peut être majoré dans les conditions de ce même article, sans dépasser … € par mètre carré et par mois.
Cette majoration de loyer s'applique pendant une durée de … mois et concerne … mètres carrés de logements. Le nombre de mètres carrés peut varier de plus ou moins 20 %.
Lorsque la majoration de loyer prévue aux alinéas précédents est appliquée, les stipulations du 3° de l'article 8 de la présente convention ne s'appliquent pas.
Article 10
Modalités de fixation et de révision du loyer pratiqué.
Le loyer pratiqué pour chaque logement conventionné, dont la valeur est fixée au mètre carré, ne peut excéder le loyer maximum défini dans la présente convention.
Dans la limite de ce loyer maximum, le loyer pratiqué :
1° est révisé chaque année le 1er janvier en cours de contrat de location, dans les conditions prévues à l'article L. 353-9-3 du code de la construction et de l'habitation ;
2° peut être réévalué dans les conditions prévues par le code de la construction et de l'habitation.
Article 10 bis
Dispositions particulières relatives aux loyers pratiqués des logements conventionnés lors d'une acquisition ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960 modifiant le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Durant le mois qui suit la signature de la convention, le bailleur informe les locataires ou occupants de bonne foi en place à la date de signature de la convention qu'ils disposent d'un délai de deux mois à compter de la réception de l'information pour présenter leurs justificatifs de revenus dans les conditions prévues pour l'attribution des logements sociaux et que ceux disposant de ressources inférieures aux plafonds prévus à l'article R. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux se verront appliquer, à partir de la réception par l'organisme des justificatifs et au plus tard le quatrième mois suivant la date de signature de la convention ou la date d'achèvement des travaux si celle-ci en prévoit, un nouveau loyer dans la limite du loyer maximum fixé au document prévu par l'article 1er de la présente convention. Avant l'application de ce nouveau loyer, le loyer maximum est celui mentionné à l'article 9 bis de la présente convention.
Le locataire ou occupant de bonne foi peut également présenter ces justificatifs à tout moment et bénéficier de la même mesure dès le mois qui suit la présentation de ces justificatifs.
Le loyer pratiqué applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l'article R. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition ou qui n'a pas fourni d'informations sur le niveau de ses ressources ne peut excéder le loyer maximum fixé à l'article 9 bis de la présente convention. Il peut être révisé chaque année le 1er janvier dans les conditions prévues à l'article L. 353-9-3 précité.
III.-Engagements du bailleur à l'égard des locataires.
Article 11
Etablissement d'un bail conforme à la convention.
Le bail doit être conforme à la présente convention. Une copie de la convention est tenue en permanence à la disposition des locataires et de leurs associations qui peuvent en prendre connaissance chez le gardien ou, en l'absence d'un gardien, au siège du bailleur. Cette information est mentionnée à chaque locataire ou affichée de façon très apparente dans les parties communes de l'immeuble.
Le bailleur est tenu de remettre à chaque locataire un décompte de surface corrigée ou de surface utile établi d'après le modèle type annexé à l'article R. 353-19 du code de la construction et de l'habitation. Dans l'hypothèse où cette surface serait modifiée, le bailleur est tenu de communiquer au locataire un nouveau décompte dans les deux mois précédant son application.
Article 12
Travaux.
Lorsque l'exécution des travaux nécessite l'évacuation temporaire des lieux, l'organisme bailleur doit mettre provisoirement à la disposition du locataire un logement en bon état d'habitation remplissant des conditions d'hygiène normales, correspondant à ses besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, ainsi qu'à ses possibilités. Il doit en outre être situé :
-dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;
-dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton, si la commune est divisée en cantons ;
-dans les autres cas, sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de cinq kilomètres.
Article 13
Information des locataires en cas de changement de propriétaire.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux, et en vue de l'information du préfet ou, le cas échéant, du président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse, partie à la présente convention, des locataires et des organismes liquidateurs de l'APL, le ou les nouveaux propriétaires leur font connaître leur identification dans les conditions conformes soit à l'article 5, soit à l'article 6 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié, par acte extrajudiciaire, lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre décharge dans un délai d'un mois à compter de ladite mutation.
Article 14
Information des locataires en cas de modification ou de résiliation de la convention.
Le bailleur informe les locataires de toute modification apportée à la convention ayant des incidences sur leurs relations contractuelles.
Quelle qu'en soit la cause, le bailleur informe le locataire de la date prévue pour l'expiration de la convention. En cas de résiliation de la convention aux torts du bailleur, il porte à la connaissance des locataires la teneur de l'article L. 353-6 du code de la construction et de l'habitation.
Article 15
Maintien dans les lieux et congé donné par le locataire.
Pendant la durée de la convention, le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux dans les conditions de l'article L. 353-15 du code de la construction et de l'habitation, dans la mesure où il se conforme aux obligations de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, sauf dénonciation expresse du locataire dans les conditions des treizième à vingt-deuxième alinéas du I de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.
Le locataire peut donner congé à tout moment. Il est redevable du loyer et des charges pendant la durée effective du délai de préavis, de jour à jour, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
Article 16
Modalités du paiement du loyer.
Le loyer est payé mensuellement à terme échu.
Le bailleur indique sur la quittance le montant du loyer principal, du ou des loyers accessoires, du loyer maximum, des charges locatives et, le cas échéant, le montant de l'APL, de la réduction de loyer de solidarité et de la contribution pour le partage des économies de charges.
En application de l'article L. 351-9 du code de la construction et de l'habitation, pour chaque appel de loyer, le bailleur déduit s'il y a lieu le montant de l'APL qu'il perçoit pour le compte du locataire du montant du loyer et des dépenses accessoires de logement.
Lorsque l'organisme liquidateur de l'APL verse au bailleur des rappels d'aide personnalisée pour le compte de locataires, le bailleur affecte ces sommes au compte de ces derniers. Si après affectation il en résulte un surplus, le bailleur le reverse au locataire dans le délai d'un mois.
En cas de retard du locataire dans le paiement du loyer et des charges locatives, le bailleur doit prendre toutes dispositions en vue de recouvrer sa créance.
En cas d'impayé constitué au sens de l'article R. 351-30 du code de la construction et de l'habitation, et lorsque l'APL est versée en tiers payant, le bailleur doit informer l'organisme payeur de la situation du locataire dans un délai de deux mois après la constitution de l'impayé.
Article 17
Dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie stipulé le cas échéant par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.
IV.-Dispositions spécifiques au statut de résidence universitaire.
Article 18
Régime des rapports locatifs applicables aux logements.
Lorsque la présente convention est conclue en application du 3° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation pour une résidence universitaire définie à l'article L. 631-12 du même code, les logements de la résidence universitaire sont soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans les conditions prévues par les III et VIII de l'article 40, aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et aux stipulations de la présente convention.
Les stipulations particulières suivantes s'appliquent :
1° Conditions de location des logements de la résidence universitaire.
Les logements sont loués nus ou meublés à des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. A titre exceptionnel, des logements peuvent être loués à des enseignants et des chercheurs.
Les logements peuvent également être loués dans les conditions prévues aux quatrième et cinquième alinéas du I de l'article L. 442-8-1 du code de la construction et de l'habitation.
2° Modalités de fixation et de révision du loyer pratiqué des logements de la résidence universitaire.
Le loyer pratiqué pour chaque logement est fixé dans la limite du loyer maximum prévu par la présente convention.
Il ne peut donner lieu à révision en cours de bail.
Si le contrat de location est renouvelé dans les conditions prévues au 3° ci-dessous, le loyer peut être réévalué conformément aux dispositions du code de la construction et de l'habitation.
3° Durée du contrat et congé donné par le locataire.
Par dérogation à l'article 15 de la présente convention, les locataires ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.
Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions prévues par l'article L. 631-12 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que les conditions de ressources requises pour l'attribution du logement. Le renouvellement donne lieu à la signature d'un nouveau contrat.
Le locataire peut donner congé à tout moment, dans les conditions des treizième à vingt-deuxième alinéas du I de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Il est redevable du loyer et des charges pendant la durée effective du délai de préavis, de jour à jour, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
4° Forfait de charges.
En application du VIII de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, les charges locatives accessoires au loyer principal des logements de la résidence universitaire peuvent être récupérées par le bailleur sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis au contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.
Si le bailleur a opté pour cette modalité de récupération des charges, il indique sur la quittance le montant du forfait.
Article 19
Renonciation au statut de résidence universitaire.
En cas de renonciation au statut de résidence universitaire, les dispositions relatives aux résidences universitaires figurant dans la présente convention sont sans objet. La renonciation au statut de résidence universitaire est définitive et s'effectue par avenant, à l'initiative du bailleur. Cet avenant est sans effet sur les contrats de location en cours. A l'échéance de chacun de ces contrats, le logement concerné est loué dans les conditions de droit commun de la présente convention.
V.-Engagements du bailleur à l'égard des organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL.
Article 20
Obligations générales.
1° Pour chaque locataire demandeur de l'APL, le bailleur s'engage à favoriser l'utilisation des services dématérialisés mis à sa disposition par les organismes payeurs pour l'envoi des informations nécessaires à l'étude d'un droit à une aide au logement. En dernier ressort, il renseigne dès l'entrée en vigueur de la convention pour chaque locataire demandeur de l'APL, la partie de l'imprimé de demande d'APL qui le concerne.
2° Pour permettre le renouvellement des droits à l'APL au 1er janvier de chaque année, le bailleur fournit aux organismes liquidateurs de l'APL au plus tard le 15 novembre de chaque année, conformément à l'arrêté du 22 août 1986 relatif à la fixation des justifications nécessaires à l'obtention de l'aide personnalisée au logement et à son renouvellement :
-une attestation concernant le montant du loyer applicable à chaque logement concerné par la présente convention, à compter du 1er juillet de l'année en cours ;
-un document attestant que tous les bénéficiaires sont à jour de leurs obligations vis-à-vis du bailleur ou, le cas échéant, la liste des bénéficiaires d'APL non à jour en certifiant que cette liste est exhaustive. Ce document mentionne également la date à laquelle l'organisme payeur a été saisi en cas d'impayé constitué selon la définition fixée par l'article R. 351-30 du code de la construction et de l'habitation.
Ces transmissions peuvent s'effectuer grâce à un dispositif de collecte dématérialisé.
3° En outre, il fait part dans un délai maximum d'un mois aux organismes liquidateurs de l'APL des modifications affectant la situation locative du bénéficiaire (notamment colocation, résiliation de bail, décès).
Article 21
Obligations en cas d'impayé.
En application des articles L. 351-12, R. 351-20 et R. 351-30 du code de la construction et de l'habitation, le bailleur auprès duquel l'aide est versée signale à l'organisme payeur lorsqu'un allocataire ne règle pas la part de la dépense de logement restant à sa charge, dans un délai de deux mois après la constitution de l'impayé défini au I de l'article R. 351-30 précité, sauf si la somme due a été réglée entre-temps en totalité. Le bailleur doit justifier qu'il poursuit par tous les moyens possibles le recouvrement de sa créance. En outre, il communique le montant de l'impayé constitué au moment de la saisine de l'organisme payeur.
Parallèlement, en cas d'impayé, le bailleur doit poursuivre le recouvrement de sa créance en notifiant au locataire défaillant par lettre recommandée avec accusé de réception le montant de cette créance. Il doit également informer le locataire de la saisine de l'organisme payeur.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) est systématiquement informée par l'organisme payeur des APL en vue de prévenir leurs éventuelles suspensions par une mobilisation coordonnée des outils de prévention (article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement).
La CCAPEX est réputée avoir été régulièrement saisie lorsque le bailleur a préalablement signalé l'impayé à l'organisme payeur des APL selon les modalités définies à l'article R. 351-30 précité.
VI.-Dispositions relatives à l'application de la convention.
Article 22
Contrôle.
Afin de permettre le contrôle de l'application de la présente convention, le bailleur fournit à tout moment à la demande du préfet ou de l'Agence nationale de contrôle du logement social toutes les informations et tous les documents nécessaires au plein exercice de ce contrôle.
Article 23
Révision de la convention.
La présente convention pourra être révisée à la demande de l'une ou l'autre des parties par voie d'avenant.
Article 24
Inexécution de la convention par le bailleur.
1° En application de l'article 284 du code général des impôts, les bailleurs qui ont, au taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée, acquis un logement social ou imposé la livraison à soi-même d'un logement locatif social ou de travaux d'amélioration, de transformation ou d'aménagement portant sur un logement locatif social sont redevables d'un complément de taxe sur la valeur ajoutée égal à la différence entre le taux réduit et le taux normal lorsque les conditions de taxation de vente ou de livraison à soi-même au taux réduit ne sont pas ou plus remplies.
2° En application de l'article L. 353-2 du code de la construction et de l'habitation, des sanctions administratives peuvent être mises en œuvre.
En application de l'article L. 353-11 du code de la construction et de l'habitation, le contrôle de l'application de la présente convention est assuré par l'Agence nationale de contrôle du logement social, que le préfet est tenu de saisir en cas de manquement constaté.
Lorsqu'un organisme ne respecte pas, pour un ou plusieurs logements, les engagements prévus par la convention, et après que l'organisme a été mis en mesure de présenter ses observations conformément aux dispositions de l'article L. 342-12 du code de la construction et de l'habitation ou, en cas de mise en demeure, à l'issue du délai mentionné à ce même article, l'Agence nationale de contrôle du logement social peut proposer au ministre chargé du logement de prononcer une sanction en application de l'article L. 342-14 du même code.
3° En cas d'inexécution par le bailleur de ses engagements prévus par la convention, tels que notamment non-respect du loyer maximum ou en cas de fraude, dissimulation ou fausse déclaration à l'égard des organismes liquidateurs de l'APL, le préfet peut procéder à la résiliation de la présente convention aux torts du bailleur. Le préfet doit préalablement mettre en demeure l'organisme par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. L'organisme doit dans un délai de deux mois soit satisfaire à ses obligations, soit formuler ses observations.
Lorsque le préfet écarte ces observations, sa décision doit être motivée.
Dans ce cas, il est fait application des dispositions prévues à l'article L. 353-6 du code de la construction et de l'habitation.
Article 25
Publication.
La publication de la convention, de ses éventuels avenants et de sa résiliation au fichier immobilier ou leur inscription au livre foncier incombe au préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale, un département, la métropole de Lyon ou la collectivité de Corse a signé une convention mentionnée aux articles L. 301-5-1, L. 301-5-2, L. 3641-5, L. 5219-1, L. 5218-2 et L. 5217-2 précités, au président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse. Les frais de publication sont à la charge de l'organisme.
Le préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale, un département, la métropole de Lyon ou la collectivité de Corse a signé une convention mentionnée aux articles L. 301-5-1, L. 301-5-2, L. 3641-5, L. 5219-1, L. 5218-2 et L. 5217-2 précités, le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse transmet aux organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL une copie de la présente convention, de ses avenants éventuels ainsi que l'état prouvant qu'elle (ou ils) a (ont) bien fait l'objet d'une publication au fichier immobilier (ou d'une inscription au livre foncier).
Fait en trois originaux à …, le...
Le bailleur (6),
Le préfet, le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse,
Convention type conclue entre l'Etat et … (1) en application de l'article L. 351-2 (2° ou 3°) du code de la construction et de l'habitation pour l'opération de … (2)
Le ministre chargé du logement, agissant au nom de l'Etat et représenté par le préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale, un département, la métropole de Lyon ou la collectivité de Corse a signé une convention mentionnée au II de l'article L. 301-5-1 ou à l'article L. 301-5-2 du code de la construction et de l'habitation, ou à l'article L. 3641-5, au VI de l'article L. 5219-1, au II de l'article L. 5218-2 ou au II de l'article L. 5217-2 du code général des collectivités territoriales, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse,
d'une part,
et … (1), représenté (e) par … (3) dénommé (e) ci-après, le bailleur,
d'autre part,
sont convenus de ce qui suit :
I.-Dispositions générales.
Article 1er
Objet de la convention.
La présente convention a pour objet de fixer les droits et les obligations des parties prévus par les articles L. 353-1 à L. 353-17 du code de la construction et de l'habitation pour l'opération de … décrite plus précisément dans le document joint à la présente convention.
La présente convention ouvre, pendant sa durée, le droit à l'aide personnalisée au logement (APL) dans les conditions définies par le livre VIII du code de la construction et de l'habitation.
Article 2
Prise d'effet de la convention.
La présente convention ainsi que ses avenants éventuels prennent effet à la date de leur signature.
Article 3
Date d'expiration de la convention.
Elle expire le 30 juin …
A défaut de résiliation expresse notifiée au moins six mois avant cette date, la convention est renouvelée par tacite reconduction par périodes triennales.
Elle peut être résiliée par chacune des parties. La résiliation prend effet au terme de la convention initiale ou au terme de chaque période de renouvellement. La résiliation à l'initiative de l'une des parties est notifiée au cocontractant au moins six mois avant la date d'expiration de la convention initiale ou renouvelée, par acte authentique (acte notarié ou acte d'huissier de justice) ou par acte administratif.
Le remboursement, anticipé ou non, d'un des prêts utilisés pour financer l'opération, d'une subvention ou le reversement du complément d'impôt en application de l'article 284 du code général des impôts sont sans effet sur la durée de la convention.
Article 4
Changement de propriétaire.
La présente convention est jointe à l'acte de mutation. Le changement de propriétaire donne lieu à la signature d'un avenant, publié dans les conditions de l'article 25 de la présente convention.
Article 5
Régime des rapports locatifs applicables aux logements conventionnés.
Les logements objets de la présente convention sont soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans les conditions prévues par le III de son article 40 et le cas échéant le VIII du même article, aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et aux stipulations de la présente convention.
Article 6
Aide personnalisée au logement (APL).
Le bénéfice de l'APL est ouvert ou modifié respectivement à compter de la date d'effet de la convention ou de ses avenants conformément aux articles R. 823-10 à R. 823-14, R. 831-2 et R. 831-3 du code de la construction et de l'habitation.
II.-Engagements du bailleur à l'égard de l'Etat relatifs aux conditions de location des logements.
Article 7
Mise en gérance des logements.
Si la gestion n'est pas directement assurée par le bailleur, il informe le préfet, et, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse, partie à la présente convention, les organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL pour le compte de l'Etat et les locataires de la mise en gérance de l'opération ou de tout changement de gestionnaire.
Article 8
Maintien des logements à usage locatif et conditions d'occupation des logements.
Les logements faisant l'objet de la présente convention sont maintenus à usage locatif jusqu'à la date fixée pour son expiration, sous réserve des dispositions de l'article L. 443-10 du code de la construction et de l'habitation.
1° Conditions de location.
Les logements sont loués non meublés à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l'objet de sous-location ou de location meublée, sous réserve des conditions prévues par les articles L. 442-8-1 à L. 442-8-4 du code de la construction et de l'habitation.
2° Ressources.
Les logements libres de toute occupation sont loués à des ménages dont les ressources annuelles n'excèdent pas les plafonds de ressources fixés à l'article R. 441-1 du code de la construction et de l'habitation ou prévus au premier alinéa de l'article R. 331-12 du même code pour l'attribution des logements sociaux.
3° Mixité sociale.
a) Lorsque l'opération a été financée dans les conditions de l'article R. 331-14 du code de la construction et de l'habitation autres que celles prévues au II de l'article R. 331-1 du même code et qu'elle bénéficie de subventions prévues aux 2° ou 3° de l'article R. 331-15 du même code, 30 % au moins des logements, soit … (4) logements, doivent être attribués à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article R. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. Toutefois, lorsque l'opération ainsi financée comporte moins de 10 logements, au moins 30 % des logements, soit … logements (ce nombre s'obtenant en arrondissant à l'unité la plus proche le résultat de l'application du pourcentage), doivent être attribués à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article R. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. Cette obligation n'est pas applicable aux opérations comportant un seul logement.
A l'entrée en service de l'immeuble, en sus des 30 % de logements ci-dessus mentionnés, l'organisme d'habitations à loyer modéré s'engage, compte tenu de la demande locale, que visent notamment à satisfaire le plan d'action départemental pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, l'accord collectif départemental signé avec l'organisme, les conventions intercommunales d'attribution et les orientations adoptées par les conférences intercommunales du logement, à louer … (5) autres logements à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article R. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. L'organisme d'habitations à loyer modéré s'engage à fournir au préfet un état à la mise en location, permettant de vérifier que cet engagement d'occupation sociale est respecté.
La vérification de l'engagement d'occupation sociale mentionné au premier alinéa sera effectuée tous les deux ans au vu des résultats de l'enquête prévue à l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation. S'il est constaté que cet engagement n'est plus rempli, tous les logements attribués postérieurement à ce constat fait par le préfet du lieu de situation des logements, devront l'être à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article R. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux, jusqu'à ce que l'organisme établisse que l'engagement est respecté à nouveau.
b) Lorsque l'opération a été financée dans les conditions de l'article R. 331-14 précité autres que celles prévues au II de l'article R. 331-1 précité et bénéficie de subventions prévues aux 2° ou 3° de l'article R. 331-15 précité, 10 % des logements de l'opération peuvent être loués à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au II de l'article R. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. Toutefois, lorsque l'opération ainsi financée comporte moins de 10 logements, 10 % des logements, soit … logements (ce nombre s'obtenant en arrondissant à l'unité la plus proche le résultat de l'application du pourcentage), peut être loué à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au II de l'article R. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux.
4° Cas d'une acquisition ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960 modifiant le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Il est procédé à un bilan de l'occupation sociale des logements sur la base des éléments recueillis lors de l'enquête prévue à l'article L. 441-9 ou à l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation et dans des conditions définies par arrêté du ministre chargé du logement.
Article 9
Montants des loyers maximums et modalités de révision.
Le montant du loyer maximum mentionné à l'article R. 353-16 du code de la construction et de l'habitation est fixé à … € le mètre carré par … (mois ou année selon que la superficie est exprimée en surface utile ou en surface corrigée).
Ce montant est majoré de 33 % pour les logements qui ont été attribués dans les conditions du b du 3° de l'article 8 de la présente convention.
Les annexes qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile peuvent donner lieu à la perception d'un loyer accessoire, dans les conditions définies dans le document intitulé Composition de l'opération annexé à la présente convention.
Les loyers maximums sont révisés chaque année, le 1er janvier, dans les conditions prévues à l'article L. 353-9-2 du code de la construction et de l'habitation.
Article 9 bis
Dispositions particulières relatives aux loyers maximums des logements conventionnés lors d'une acquisition ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960 modifiant le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Lorsque l'opération faisant l'objet de la présente convention est une opération d'acquisition ou n'est pas liée à la réalisation de travaux mais fait suite à une nouvelle acquisition, le loyer maximum applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l'article R. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition ou n'ayant pas fourni d'informations sur le niveau de ses ressources, par dérogation et à titre transitoire, est fixé à … € par mètre carré de surface utile par mois. Ce loyer maximum est révisé chaque année, le 1er janvier, dans les conditions prévues à l'article L. 353-9-2 précité. Il ne peut avoir pour effet d'autoriser, au moment de l'entrée en vigueur de la convention, une majoration de plus de 10 % du loyer acquitté par le locataire ou l'occupant de bonne foi, lorsque ce loyer est supérieur à celui fixé à l'article 9 de la présente convention.
Article 9 ter
Conformément à l'arrêté préfectoral prévu au 5° de l'article R. 353-16 du code de la construction et de l'habitation, le loyer maximum peut être majoré dans les conditions de ce même article, sans dépasser … € par mètre carré et par mois.
Cette majoration de loyer s'applique pendant une durée de … mois et concerne … mètres carrés de logements. Le nombre de mètres carrés peut varier de plus ou moins 20 %.
Lorsque la majoration de loyer prévue aux alinéas précédents est appliquée, les stipulations du 3° de l'article 8 de la présente convention ne s'appliquent pas.
Article 10
Modalités de fixation et de révision du loyer pratiqué.
Le loyer pratiqué pour chaque logement conventionné, dont la valeur est fixée au mètre carré, ne peut excéder le loyer maximum défini dans la présente convention.
Dans la limite de ce loyer maximum, le loyer pratiqué :
1° est révisé chaque année le 1er janvier en cours de contrat de location, dans les conditions prévues à l'article L. 353-9-3 du code de la construction et de l'habitation ;
2° peut être réévalué dans les conditions prévues par le code de la construction et de l'habitation.
Article 10 bis
Dispositions particulières relatives aux loyers pratiqués des logements conventionnés lors d'une acquisition ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960 modifiant le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Durant le mois qui suit la signature de la convention, le bailleur informe les locataires ou occupants de bonne foi en place à la date de signature de la convention qu'ils disposent d'un délai de deux mois à compter de la réception de l'information pour présenter leurs justificatifs de revenus dans les conditions prévues pour l'attribution des logements sociaux et que ceux disposant de ressources inférieures aux plafonds prévus à l'article R. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux se verront appliquer, à partir de la réception par l'organisme des justificatifs et au plus tard le quatrième mois suivant la date de signature de la convention ou la date d'achèvement des travaux si celle-ci en prévoit, un nouveau loyer dans la limite du loyer maximum fixé au document prévu par l'article 1er de la présente convention. Avant l'application de ce nouveau loyer, le loyer maximum est celui mentionné à l'article 9 bis de la présente convention.
Le locataire ou occupant de bonne foi peut également présenter ces justificatifs à tout moment et bénéficier de la même mesure dès le mois qui suit la présentation de ces justificatifs.
Le loyer pratiqué applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l'article R. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition ou qui n'a pas fourni d'informations sur le niveau de ses ressources ne peut excéder le loyer maximum fixé à l'article 9 bis de la présente convention. Il peut être révisé chaque année le 1er janvier dans les conditions prévues à l'article L. 353-9-3 précité.
III.-Engagements du bailleur à l'égard des locataires.
Article 11
Etablissement d'un bail conforme à la convention.
Le bail doit être conforme à la présente convention. Une copie de la convention est tenue en permanence à la disposition des locataires et de leurs associations qui peuvent en prendre connaissance chez le gardien ou, en l'absence d'un gardien, au siège du bailleur. Cette information est mentionnée à chaque locataire ou affichée de façon très apparente dans les parties communes de l'immeuble.
Le bailleur est tenu de remettre à chaque locataire un décompte de surface corrigée ou de surface utile établi d'après le modèle type annexé à l'article R. 353-19 du code de la construction et de l'habitation. Dans l'hypothèse où cette surface serait modifiée, le bailleur est tenu de communiquer au locataire un nouveau décompte dans les deux mois précédant son application.
Article 12
Travaux.
Lorsque l'exécution des travaux nécessite l'évacuation temporaire des lieux, l'organisme bailleur doit mettre provisoirement à la disposition du locataire un logement en bon état d'habitation remplissant des conditions d'hygiène normales, correspondant à ses besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, ainsi qu'à ses possibilités. Il doit en outre être situé :
-dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;
-dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton, si la commune est divisée en cantons ;
-dans les autres cas, sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de cinq kilomètres.
Article 13
Information des locataires en cas de changement de propriétaire.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux, et en vue de l'information du préfet ou, le cas échéant, du président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse, partie à la présente convention, des locataires et des organismes liquidateurs de l'APL, le ou les nouveaux propriétaires leur font connaître leur identification dans les conditions conformes soit à l'article 5, soit à l'article 6 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié, par acte extrajudiciaire, lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre décharge dans un délai d'un mois à compter de ladite mutation.
Article 14
Information des locataires en cas de modification ou de résiliation de la convention.
Le bailleur informe les locataires de toute modification apportée à la convention ayant des incidences sur leurs relations contractuelles.
Quelle qu'en soit la cause, le bailleur informe le locataire de la date prévue pour l'expiration de la convention. En cas de résiliation de la convention aux torts du bailleur, il porte à la connaissance des locataires la teneur de l'article L. 353-6 du code de la construction et de l'habitation.
Article 15
Maintien dans les lieux et congé donné par le locataire.
Pendant la durée de la convention, le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux dans les conditions de l'article L. 353-15 du code de la construction et de l'habitation, dans la mesure où il se conforme aux obligations de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, sauf dénonciation expresse du locataire dans les conditions des treizième à vingt-deuxième alinéas du I de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.
Le locataire peut donner congé à tout moment. Il est redevable du loyer et des charges pendant la durée effective du délai de préavis, de jour à jour, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
Article 16
Modalités du paiement du loyer.
Le loyer est payé mensuellement à terme échu.
Le bailleur indique sur la quittance le montant du loyer principal, du ou des loyers accessoires, du loyer maximum, des charges locatives et, le cas échéant, le montant de l'APL, de la réduction de loyer de solidarité et de la contribution pour le partage des économies de charges.
En application de l'article L. 832-2 du code de la construction et de l'habitation, pour chaque appel de loyer, le bailleur déduit s'il y a lieu le montant de l'APL qu'il perçoit pour le compte du locataire du montant du loyer et des dépenses accessoires de logement.
Lorsque l'organisme liquidateur de l'APL verse au bailleur des rappels d'aide personnalisée pour le compte de locataires, le bailleur affecte ces sommes au compte de ces derniers. Si après affectation il en résulte un surplus, le bailleur le reverse au locataire dans le délai d'un mois.
En cas de retard du locataire dans le paiement du loyer et des charges locatives, le bailleur doit prendre toutes dispositions en vue de recouvrer sa créance.
En cas d'impayé constitué au sens de l'article R. 824-1 du code de la construction et de l'habitation, et lorsque l'APL est versée en tiers payant, le bailleur doit informer l'organisme payeur de la situation du locataire dans un délai de deux mois après la constitution de l'impayé.
Article 17
Dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie stipulé le cas échéant par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.
IV.-Dispositions spécifiques au statut de résidence universitaire.
Article 18
Régime des rapports locatifs applicables aux logements.
Lorsque la présente convention est conclue en application de l'article L. 353-1 et du 3° de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation pour une résidence universitaire définie à l'article L. 631-12 du même code, les logements de la résidence universitaire sont soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans les conditions prévues par les III et VIII de l'article 40, aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et aux stipulations de la présente convention.
Les stipulations particulières suivantes s'appliquent :
1° Conditions de location des logements de la résidence universitaire.
Les logements sont loués nus ou meublés à des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. A titre exceptionnel, des logements peuvent être loués à des enseignants et des chercheurs.
Les logements peuvent également être loués dans les conditions prévues aux quatrième et cinquième alinéas du I de l'article L. 442-8-1 du code de la construction et de l'habitation.
2° Modalités de fixation et de révision du loyer pratiqué des logements de la résidence universitaire.
Le loyer pratiqué pour chaque logement est fixé dans la limite du loyer maximum prévu par la présente convention.
Il ne peut donner lieu à révision en cours de bail.
Si le contrat de location est renouvelé dans les conditions prévues au 3° ci-dessous, le loyer peut être réévalué conformément aux dispositions du code de la construction et de l'habitation.
3° Durée du contrat et congé donné par le locataire.
Par dérogation à l'article 15 de la présente convention, les locataires ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.
Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions prévues par l'article L. 631-12 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que les conditions de ressources requises pour l'attribution du logement. Le renouvellement donne lieu à la signature d'un nouveau contrat.
Le locataire peut donner congé à tout moment, dans les conditions des treizième à vingt-deuxième alinéas du I de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Il est redevable du loyer et des charges pendant la durée effective du délai de préavis, de jour à jour, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
4° Forfait de charges.
En application du VIII de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, les charges locatives accessoires au loyer principal des logements de la résidence universitaire peuvent être récupérées par le bailleur sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis au contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.
Si le bailleur a opté pour cette modalité de récupération des charges, il indique sur la quittance le montant du forfait.
Article 19
Renonciation au statut de résidence universitaire.
En cas de renonciation au statut de résidence universitaire, les dispositions relatives aux résidences universitaires figurant dans la présente convention sont sans objet. La renonciation au statut de résidence universitaire est définitive et s'effectue par avenant, à l'initiative du bailleur. Cet avenant est sans effet sur les contrats de location en cours. A l'échéance de chacun de ces contrats, le logement concerné est loué dans les conditions de droit commun de la présente convention.
V.-Engagements du bailleur à l'égard des organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL.
Article 20
Obligations générales.
1° Pour chaque locataire demandeur de l'APL, le bailleur s'engage à favoriser l'utilisation des services dématérialisés mis à sa disposition par les organismes payeurs pour l'envoi des informations nécessaires à l'étude d'un droit à une aide au logement. En dernier ressort, il renseigne dès l'entrée en vigueur de la convention pour chaque locataire demandeur de l'APL, la partie de l'imprimé de demande d'APL qui le concerne.
2° Pour permettre le renouvellement des droits à l'APL au 1er janvier de chaque année, le bailleur fournit aux organismes liquidateurs de l'APL au plus tard le 15 novembre de chaque année, conformément à l'arrêté du 22 août 1986 relatif à la fixation des justifications nécessaires à l'obtention de l'aide personnalisée au logement et à son renouvellement :
-une attestation concernant le montant du loyer applicable à chaque logement concerné par la présente convention, à compter du 1er juillet de l'année en cours ;
-un document attestant que tous les bénéficiaires sont à jour de leurs obligations vis-à-vis du bailleur ou, le cas échéant, la liste des bénéficiaires d'APL non à jour en certifiant que cette liste est exhaustive. Ce document mentionne également la date à laquelle l'organisme payeur a été saisi en cas d'impayé constitué selon la définition fixée par l'article R. 324-1 du code de la construction et de l'habitation.
Ces transmissions peuvent s'effectuer grâce à un dispositif de collecte dématérialisé.
3° En outre, il fait part dans un délai maximum d'un mois aux organismes liquidateurs de l'APL des modifications affectant la situation locative du bénéficiaire (notamment colocation, résiliation de bail, décès).
Article 21
Obligations en cas d'impayé.
En application des articles L. 824-1 et R. 824-4 du code de la construction et de l'habitation, le bailleur auprès duquel l'aide est versée signale à l'organisme payeur lorsqu'un allocataire ne règle pas la part de la dépense de logement restant à sa charge, dans un délai de deux mois après la constitution de l'impayé défini à l'article R. 824-1 du code de la construction et de l'habitation, sauf si la somme due a été réglée entre-temps en totalité. Le bailleur doit justifier qu'il poursuit par tous les moyens possibles le recouvrement de sa créance. En outre, il communique le montant de l'impayé constitué au moment de la saisine de l'organisme payeur.
Parallèlement, en cas d'impayé, le bailleur doit poursuivre le recouvrement de sa créance en notifiant au locataire défaillant par lettre recommandée avec accusé de réception le montant de cette créance. Il doit également informer le locataire de la saisine de l'organisme payeur.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) est systématiquement informée par l'organisme payeur des APL en vue de prévenir leurs éventuelles suspensions par une mobilisation coordonnée des outils de prévention (article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement).
La CCAPEX est réputée avoir été régulièrement saisie lorsque le bailleur a préalablement signalé l'impayé à l'organisme payeur des APL selon les modalités définies à l'article R. 824-4 précité.
VI.-Dispositions relatives à l'application de la convention.
Article 22
Contrôle.
Afin de permettre le contrôle de l'application de la présente convention, le bailleur fournit à tout moment à la demande du préfet ou de l'Agence nationale de contrôle du logement social toutes les informations et tous les documents nécessaires au plein exercice de ce contrôle.
Article 23
Révision de la convention.
La présente convention pourra être révisée à la demande de l'une ou l'autre des parties par voie d'avenant.
Article 24
Inexécution de la convention par le bailleur.
1° En application de l'article 284 du code général des impôts, les bailleurs qui ont, au taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée, acquis un logement social ou imposé la livraison à soi-même d'un logement locatif social ou de travaux d'amélioration, de transformation ou d'aménagement portant sur un logement locatif social sont redevables d'un complément de taxe sur la valeur ajoutée égal à la différence entre le taux réduit et le taux normal lorsque les conditions de taxation de vente ou de livraison à soi-même au taux réduit ne sont pas ou plus remplies.
2° En application de l'article L. 353-2 du code de la construction et de l'habitation, des sanctions administratives peuvent être mises en œuvre.
En application de l'article L. 353-11 du code de la construction et de l'habitation, le contrôle de l'application de la présente convention est assuré par l'Agence nationale de contrôle du logement social, que le préfet est tenu de saisir en cas de manquement constaté.
Lorsqu'un organisme ne respecte pas, pour un ou plusieurs logements, les engagements prévus par la convention, et après que l'organisme a été mis en mesure de présenter ses observations conformément aux dispositions de l'article L. 342-12 du code de la construction et de l'habitation ou, en cas de mise en demeure, à l'issue du délai mentionné à ce même article, l'Agence nationale de contrôle du logement social peut proposer au ministre chargé du logement de prononcer une sanction en application de l'article L. 342-14 du même code.
3° En cas d'inexécution par le bailleur de ses engagements prévus par la convention, tels que notamment non-respect du loyer maximum ou en cas de fraude, dissimulation ou fausse déclaration à l'égard des organismes liquidateurs de l'APL, le préfet peut procéder à la résiliation de la présente convention aux torts du bailleur. Le préfet doit préalablement mettre en demeure l'organisme par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. L'organisme doit dans un délai de deux mois soit satisfaire à ses obligations, soit formuler ses observations.
Lorsque le préfet écarte ces observations, sa décision doit être motivée.
Dans ce cas, il est fait application des dispositions prévues à l'article L. 353-6 du code de la construction et de l'habitation.
Article 25
Publication.
La publication de la convention, de ses éventuels avenants et de sa résiliation au fichier immobilier ou leur inscription au livre foncier incombe au préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale, un département, la métropole de Lyon ou la collectivité de Corse a signé une convention mentionnée aux articles L. 301-5-1, L. 301-5-2, L. 3641-5, L. 5219-1, L. 5218-2 et L. 5217-2 précités, au président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse. Les frais de publication sont à la charge de l'organisme.
Le préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale, un département, la métropole de Lyon ou la collectivité de Corse a signé une convention mentionnée aux articles L. 301-5-1, L. 301-5-2, L. 3641-5, L. 5219-1, L. 5218-2 et L. 5217-2 précités, le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse transmet aux organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL une copie de la présente convention, de ses avenants éventuels ainsi que l'état prouvant qu'elle (ou ils) a (ont) bien fait l'objet d'une publication au fichier immobilier (ou d'une inscription au livre foncier).
Fait en trois originaux à …, le...
Le bailleur (6),
Le préfet, le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse,
Nota
Convention type conclue entre l'Etat et … (1) en application de l'article L. 351-2 (2° ou 3°) du code de la construction et de l'habitation pour l'opération de … (2)
Le ministre chargé du logement, agissant au nom de l'Etat et représenté par le préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale, un département, la métropole de Lyon ou la collectivité de Corse a signé une convention mentionnée au II de l'article L. 301-5-1 ou à l'article L. 301-5-2 du code de la construction et de l'habitation, ou à l'article L. 3641-5, au VI de l'article L. 5219-1, au II de l'article L. 5218-2 ou au II de l'article L. 5217-2 du code général des collectivités territoriales, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse,
d'une part,
et … (1), représenté (e) par … (3) dénommé (e) ci-après, le bailleur,
d'autre part,
sont convenus de ce qui suit :
I.-Dispositions générales.
Article 1er
Objet de la convention.
La présente convention a pour objet de fixer les droits et les obligations des parties prévus par les articles L. 353-1 à L. 353-17 du code de la construction et de l'habitation pour l'opération de … décrite plus précisément dans le document joint à la présente convention.
La présente convention ouvre, pendant sa durée, le droit à l'aide personnalisée au logement (APL) dans les conditions définies par le livre VIII du code de la construction et de l'habitation.
Article 2
Prise d'effet de la convention.
La présente convention ainsi que ses avenants éventuels prennent effet à la date de leur signature.
Article 3
Date d'expiration de la convention.
Elle expire le 30 juin …
A défaut de résiliation expresse notifiée au moins six mois avant cette date, la convention est renouvelée par tacite reconduction par périodes triennales.
Elle peut être résiliée par chacune des parties. La résiliation prend effet au terme de la convention initiale ou au terme de chaque période de renouvellement. La résiliation à l'initiative de l'une des parties est notifiée au cocontractant au moins six mois avant la date d'expiration de la convention initiale ou renouvelée, par acte authentique (acte notarié ou acte d'huissier de justice) ou par acte administratif.
Le remboursement, anticipé ou non, d'un des prêts utilisés pour financer l'opération, d'une subvention ou le reversement du complément d'impôt en application de l'article 284 du code général des impôts sont sans effet sur la durée de la convention.
Article 4
Changement de propriétaire.
La présente convention est jointe à l'acte de mutation. Le changement de propriétaire donne lieu à la signature d'un avenant, publié dans les conditions de l'article 25 de la présente convention.
Article 5
Régime des rapports locatifs applicables aux logements conventionnés.
Les logements objets de la présente convention sont soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans les conditions prévues par le III de son article 40 et le cas échéant le VIII du même article, aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et aux stipulations de la présente convention.
Article 6
Aide personnalisée au logement (APL).
Le bénéfice de l'APL est ouvert ou modifié respectivement à compter de la date d'effet de la convention ou de ses avenants conformément aux articles R. 823-10 à R. 823-14, R. 831-2 et R. 831-3 du code de la construction et de l'habitation.
II.-Engagements du bailleur à l'égard de l'Etat relatifs aux conditions de location des logements.
Article 7
Mise en gérance des logements.
Si la gestion n'est pas directement assurée par le bailleur, il informe le préfet, et, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse, partie à la présente convention, les organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL pour le compte de l'Etat et les locataires de la mise en gérance de l'opération ou de tout changement de gestionnaire.
Article 8
Maintien des logements à usage locatif et conditions d'occupation des logements.
Les logements faisant l'objet de la présente convention sont maintenus à usage locatif jusqu'à la date fixée pour son expiration, sous réserve des dispositions de l'article L. 443-10 du code de la construction et de l'habitation.
1° Conditions de location.
Les logements sont loués non meublés à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l'objet de sous-location ou de location meublée, sous réserve des conditions prévues par les articles L. 442-8-1 à L. 442-8-4 du code de la construction et de l'habitation.
2° Ressources.
Les logements libres de toute occupation sont loués à des ménages dont les ressources annuelles n'excèdent pas les plafonds de ressources fixés à l'article R. 441-1 du code de la construction et de l'habitation ou prévus au premier alinéa de l'article R. 331-12 du même code pour l'attribution des logements sociaux.
3° Mixité sociale.
a) Lorsque l'opération a été financée dans les conditions de l'article D. 331-14 du code de la construction et de l'habitation autres que celles prévues au II de l'article D. 331-1 du même code et qu'elle bénéficie de subventions prévues aux 2° ou 3° de l'article R. 331-15 du même code, 30 % au moins des logements, soit … (4) logements, doivent être attribués à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. Toutefois, lorsque l'opération ainsi financée comporte moins de 10 logements, au moins 30 % des logements, soit … logements (ce nombre s'obtenant en arrondissant à l'unité la plus proche le résultat de l'application du pourcentage), doivent être attribués à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. Cette obligation n'est pas applicable aux opérations comportant un seul logement.
A l'entrée en service de l'immeuble, en sus des 30 % de logements ci-dessus mentionnés, l'organisme d'habitations à loyer modéré s'engage, compte tenu de la demande locale, que visent notamment à satisfaire le plan d'action départemental pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, l'accord collectif départemental signé avec l'organisme, les conventions intercommunales d'attribution et les orientations adoptées par les conférences intercommunales du logement, à louer … (5) autres logements à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. L'organisme d'habitations à loyer modéré s'engage à fournir au préfet un état à la mise en location, permettant de vérifier que cet engagement d'occupation sociale est respecté.
La vérification de l'engagement d'occupation sociale mentionné au premier alinéa sera effectuée tous les deux ans au vu des résultats de l'enquête prévue à l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation. S'il est constaté que cet engagement n'est plus rempli, tous les logements attribués postérieurement à ce constat fait par le préfet du lieu de situation des logements, devront l'être à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux, jusqu'à ce que l'organisme établisse que l'engagement est respecté à nouveau.
b) Lorsque l'opération a été financée dans les conditions de l'article D. 331-14 précité autres que celles prévues au II de l'article D. 331-1 précité et bénéficie de subventions prévues aux 2° ou 3° de l'article R. 331-15 précité, 10 % des logements de l'opération peuvent être loués à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au II de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. Toutefois, lorsque l'opération ainsi financée comporte moins de 10 logements, 10 % des logements, soit … logements (ce nombre s'obtenant en arrondissant à l'unité la plus proche le résultat de l'application du pourcentage), peut être loué à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au II de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux.
4° Cas d'une acquisition ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960 modifiant le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Il est procédé à un bilan de l'occupation sociale des logements sur la base des éléments recueillis lors de l'enquête prévue à l'article L. 441-9 ou à l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation et dans des conditions définies par arrêté du ministre chargé du logement.
Article 9
Montants des loyers maximums et modalités de révision.
Le montant du loyer maximum mentionné à l'article D. 353-16 du code de la construction et de l'habitation est fixé à … € le mètre carré par … (mois ou année selon que la superficie est exprimée en surface utile ou en surface corrigée).
Ce montant est majoré de 33 % pour les logements qui ont été attribués dans les conditions du b du 3° de l'article 8 de la présente convention.
Les annexes qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile peuvent donner lieu à la perception d'un loyer accessoire, dans les conditions définies dans le document intitulé Composition de l'opération annexé à la présente convention.
Les loyers maximums sont révisés chaque année, le 1er janvier, dans les conditions prévues à l'article L. 353-9-2 du code de la construction et de l'habitation.
Article 9 bis
Dispositions particulières relatives aux loyers maximums des logements conventionnés lors d'une acquisition ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960 modifiant le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Lorsque l'opération faisant l'objet de la présente convention est une opération d'acquisition ou n'est pas liée à la réalisation de travaux mais fait suite à une nouvelle acquisition, le loyer maximum applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition ou n'ayant pas fourni d'informations sur le niveau de ses ressources, par dérogation et à titre transitoire, est fixé à … € par mètre carré de surface utile par mois. Ce loyer maximum est révisé chaque année, le 1er janvier, dans les conditions prévues à l'article L. 353-9-2 précité. Il ne peut avoir pour effet d'autoriser, au moment de l'entrée en vigueur de la convention, une majoration de plus de 10 % du loyer acquitté par le locataire ou l'occupant de bonne foi, lorsque ce loyer est supérieur à celui fixé à l'article 9 de la présente convention.
Article 9 ter
Conformément à l'arrêté préfectoral prévu au 5° de l'article D. 353-16 du code de la construction et de l'habitation, le loyer maximum peut être majoré dans les conditions de ce même article, sans dépasser … € par mètre carré et par mois.
Cette majoration de loyer s'applique pendant une durée de … mois et concerne … mètres carrés de logements. Le nombre de mètres carrés peut varier de plus ou moins 20 %.
Lorsque la majoration de loyer prévue aux alinéas précédents est appliquée, les stipulations du 3° de l'article 8 de la présente convention ne s'appliquent pas.
Article 10
Modalités de fixation et de révision du loyer pratiqué.
Le loyer pratiqué pour chaque logement conventionné, dont la valeur est fixée au mètre carré, ne peut excéder le loyer maximum défini dans la présente convention.
Dans la limite de ce loyer maximum, le loyer pratiqué :
1° est révisé chaque année le 1er janvier en cours de contrat de location, dans les conditions prévues à l'article L. 353-9-3 du code de la construction et de l'habitation ;
2° peut être réévalué dans les conditions prévues par le code de la construction et de l'habitation.
Article 10 bis
Dispositions particulières relatives aux loyers pratiqués des logements conventionnés lors d'une acquisition ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960 modifiant le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Durant le mois qui suit la signature de la convention, le bailleur informe les locataires ou occupants de bonne foi en place à la date de signature de la convention qu'ils disposent d'un délai de deux mois à compter de la réception de l'information pour présenter leurs justificatifs de revenus dans les conditions prévues pour l'attribution des logements sociaux et que ceux disposant de ressources inférieures aux plafonds prévus à l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux se verront appliquer, à partir de la réception par l'organisme des justificatifs et au plus tard le quatrième mois suivant la date de signature de la convention ou la date d'achèvement des travaux si celle-ci en prévoit, un nouveau loyer dans la limite du loyer maximum fixé au document prévu par l'article 1er de la présente convention. Avant l'application de ce nouveau loyer, le loyer maximum est celui mentionné à l'article 9 bis de la présente convention.
Le locataire ou occupant de bonne foi peut également présenter ces justificatifs à tout moment et bénéficier de la même mesure dès le mois qui suit la présentation de ces justificatifs.
Le loyer pratiqué applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition ou qui n'a pas fourni d'informations sur le niveau de ses ressources ne peut excéder le loyer maximum fixé à l'article 9 bis de la présente convention. Il peut être révisé chaque année le 1er janvier dans les conditions prévues à l'article L. 353-9-3 précité.
III.-Engagements du bailleur à l'égard des locataires.
Article 11
Etablissement d'un bail conforme à la convention.
Le bail doit être conforme à la présente convention. Une copie de la convention est tenue en permanence à la disposition des locataires et de leurs associations qui peuvent en prendre connaissance chez le gardien ou, en l'absence d'un gardien, au siège du bailleur. Cette information est mentionnée à chaque locataire ou affichée de façon très apparente dans les parties communes de l'immeuble.
Le bailleur est tenu de remettre à chaque locataire un décompte de surface corrigée ou de surface utile établi d'après le modèle type annexé à l'article D. 353-19 du code de la construction et de l'habitation. Dans l'hypothèse où cette surface serait modifiée, le bailleur est tenu de communiquer au locataire un nouveau décompte dans les deux mois précédant son application.
Article 12
Travaux.
Lorsque l'exécution des travaux nécessite l'évacuation temporaire des lieux, l'organisme bailleur doit mettre provisoirement à la disposition du locataire un logement en bon état d'habitation remplissant des conditions d'hygiène normales, correspondant à ses besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, ainsi qu'à ses possibilités. Il doit en outre être situé :
-dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;
-dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton, si la commune est divisée en cantons ;
-dans les autres cas, sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de cinq kilomètres.
Article 13
Information des locataires en cas de changement de propriétaire.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux, et en vue de l'information du préfet ou, le cas échéant, du président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse, partie à la présente convention, des locataires et des organismes liquidateurs de l'APL, le ou les nouveaux propriétaires leur font connaître leur identification dans les conditions conformes soit à l'article 5, soit à l'article 6 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié, par acte extrajudiciaire, lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre décharge dans un délai d'un mois à compter de ladite mutation.
Article 14
Information des locataires en cas de modification ou de résiliation de la convention.
Le bailleur informe les locataires de toute modification apportée à la convention ayant des incidences sur leurs relations contractuelles.
Quelle qu'en soit la cause, le bailleur informe le locataire de la date prévue pour l'expiration de la convention. En cas de résiliation de la convention aux torts du bailleur, il porte à la connaissance des locataires la teneur de l'article L. 353-6 du code de la construction et de l'habitation.
Article 15
Maintien dans les lieux et congé donné par le locataire.
Pendant la durée de la convention, le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux dans les conditions de l'article L. 353-15 du code de la construction et de l'habitation, dans la mesure où il se conforme aux obligations de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, sauf dénonciation expresse du locataire dans les conditions des treizième à vingt-deuxième alinéas du I de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.
Le locataire peut donner congé à tout moment. Il est redevable du loyer et des charges pendant la durée effective du délai de préavis, de jour à jour, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
Article 16
Modalités du paiement du loyer.
Le loyer est payé mensuellement à terme échu.
Le bailleur indique sur la quittance le montant du loyer principal, du ou des loyers accessoires, du loyer maximum, des charges locatives et, le cas échéant, le montant de l'APL, de la réduction de loyer de solidarité et de la contribution pour le partage des économies de charges.
En application de l'article L. 832-2 du code de la construction et de l'habitation, pour chaque appel de loyer, le bailleur déduit s'il y a lieu le montant de l'APL qu'il perçoit pour le compte du locataire du montant du loyer et des dépenses accessoires de logement.
Lorsque l'organisme liquidateur de l'APL verse au bailleur des rappels d'aide personnalisée pour le compte de locataires, le bailleur affecte ces sommes au compte de ces derniers. Si après affectation il en résulte un surplus, le bailleur le reverse au locataire dans le délai d'un mois.
En cas de retard du locataire dans le paiement du loyer et des charges locatives, le bailleur doit prendre toutes dispositions en vue de recouvrer sa créance.
En cas d'impayé constitué au sens de l'article R. 824-1 du code de la construction et de l'habitation, et lorsque l'APL est versée en tiers payant, le bailleur doit informer l'organisme payeur de la situation du locataire dans un délai de deux mois après la constitution de l'impayé.
Article 17
Dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie stipulé le cas échéant par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.
IV.-Dispositions spécifiques au statut de résidence universitaire.
Article 18
Régime des rapports locatifs applicables aux logements.
Lorsque la présente convention est conclue en application de l'article L. 353-1 et du 3° de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation pour une résidence universitaire définie à l'article L. 631-12 du même code, les logements de la résidence universitaire sont soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans les conditions prévues par les III et VIII de l'article 40, aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et aux stipulations de la présente convention.
Les stipulations particulières suivantes s'appliquent :
1° Conditions de location des logements de la résidence universitaire.
Les logements sont loués nus ou meublés à des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. A titre exceptionnel, des logements peuvent être loués à des enseignants et des chercheurs.
Les logements peuvent également être loués dans les conditions prévues aux quatrième et cinquième alinéas du I de l'article L. 442-8-1 du code de la construction et de l'habitation.
2° Modalités de fixation et de révision du loyer pratiqué des logements de la résidence universitaire.
Le loyer pratiqué pour chaque logement est fixé dans la limite du loyer maximum prévu par la présente convention.
Il ne peut donner lieu à révision en cours de bail.
Si le contrat de location est renouvelé dans les conditions prévues au 3° ci-dessous, le loyer peut être réévalué conformément aux dispositions du code de la construction et de l'habitation.
3° Durée du contrat et congé donné par le locataire.
Par dérogation à l'article 15 de la présente convention, les locataires ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.
Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions prévues par l'article L. 631-12 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que les conditions de ressources requises pour l'attribution du logement. Le renouvellement donne lieu à la signature d'un nouveau contrat.
Le locataire peut donner congé à tout moment, dans les conditions des treizième à vingt-deuxième alinéas du I de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Il est redevable du loyer et des charges pendant la durée effective du délai de préavis, de jour à jour, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
4° Forfait de charges.
En application du VIII de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, les charges locatives accessoires au loyer principal des logements de la résidence universitaire peuvent être récupérées par le bailleur sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis au contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.
Si le bailleur a opté pour cette modalité de récupération des charges, il indique sur la quittance le montant du forfait.
Article 19
Renonciation au statut de résidence universitaire.
En cas de renonciation au statut de résidence universitaire, les dispositions relatives aux résidences universitaires figurant dans la présente convention sont sans objet. La renonciation au statut de résidence universitaire est définitive et s'effectue par avenant, à l'initiative du bailleur. Cet avenant est sans effet sur les contrats de location en cours. A l'échéance de chacun de ces contrats, le logement concerné est loué dans les conditions de droit commun de la présente convention.
V.-Engagements du bailleur à l'égard des organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL.
Article 20
Obligations générales.
1° Pour chaque locataire demandeur de l'APL, le bailleur s'engage à favoriser l'utilisation des services dématérialisés mis à sa disposition par les organismes payeurs pour l'envoi des informations nécessaires à l'étude d'un droit à une aide au logement. En dernier ressort, il renseigne dès l'entrée en vigueur de la convention pour chaque locataire demandeur de l'APL, la partie de l'imprimé de demande d'APL qui le concerne.
2° Pour permettre le renouvellement des droits à l'APL au 1er janvier de chaque année, le bailleur fournit aux organismes liquidateurs de l'APL au plus tard le 15 novembre de chaque année, conformément à l'arrêté du 22 août 1986 relatif à la fixation des justifications nécessaires à l'obtention de l'aide personnalisée au logement et à son renouvellement :
-une attestation concernant le montant du loyer applicable à chaque logement concerné par la présente convention, à compter du 1er juillet de l'année en cours ;
-un document attestant que tous les bénéficiaires sont à jour de leurs obligations vis-à-vis du bailleur ou, le cas échéant, la liste des bénéficiaires d'APL non à jour en certifiant que cette liste est exhaustive. Ce document mentionne également la date à laquelle l'organisme payeur a été saisi en cas d'impayé constitué selon la définition fixée par l'article R. 324-1 du code de la construction et de l'habitation.
Ces transmissions peuvent s'effectuer grâce à un dispositif de collecte dématérialisé.
3° En outre, il fait part dans un délai maximum d'un mois aux organismes liquidateurs de l'APL des modifications affectant la situation locative du bénéficiaire (notamment colocation, résiliation de bail, décès).
Article 21
Obligations en cas d'impayé.
En application des articles L. 824-1 et R. 824-4 du code de la construction et de l'habitation, le bailleur auprès duquel l'aide est versée signale à l'organisme payeur lorsqu'un allocataire ne règle pas la part de la dépense de logement restant à sa charge, dans un délai de deux mois après la constitution de l'impayé défini à l'article R. 824-1 du code de la construction et de l'habitation, sauf si la somme due a été réglée entre-temps en totalité. Le bailleur doit justifier qu'il poursuit par tous les moyens possibles le recouvrement de sa créance. En outre, il communique le montant de l'impayé constitué au moment de la saisine de l'organisme payeur.
Parallèlement, en cas d'impayé, le bailleur doit poursuivre le recouvrement de sa créance en notifiant au locataire défaillant par lettre recommandée avec accusé de réception le montant de cette créance. Il doit également informer le locataire de la saisine de l'organisme payeur.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) est systématiquement informée par l'organisme payeur des APL en vue de prévenir leurs éventuelles suspensions par une mobilisation coordonnée des outils de prévention (article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement).
La CCAPEX est réputée avoir été régulièrement saisie lorsque le bailleur a préalablement signalé l'impayé à l'organisme payeur des APL selon les modalités définies à l'article R. 824-4 précité.
VI.-Dispositions relatives à l'application de la convention.
Article 22
Contrôle.
Afin de permettre le contrôle de l'application de la présente convention, le bailleur fournit à tout moment à la demande du préfet ou de l'Agence nationale de contrôle du logement social toutes les informations et tous les documents nécessaires au plein exercice de ce contrôle.
Article 23
Révision de la convention.
La présente convention pourra être révisée à la demande de l'une ou l'autre des parties par voie d'avenant.
Article 24
Inexécution de la convention par le bailleur.
1° En application de l'article 284 du code général des impôts, les bailleurs qui ont, au taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée, acquis un logement social ou imposé la livraison à soi-même d'un logement locatif social ou de travaux d'amélioration, de transformation ou d'aménagement portant sur un logement locatif social sont redevables d'un complément de taxe sur la valeur ajoutée égal à la différence entre le taux réduit et le taux normal lorsque les conditions de taxation de vente ou de livraison à soi-même au taux réduit ne sont pas ou plus remplies.
2° En application de l'article L. 353-2 du code de la construction et de l'habitation, des sanctions administratives peuvent être mises en œuvre.
En application de l'article L. 353-11 du code de la construction et de l'habitation, le contrôle de l'application de la présente convention est assuré par l'Agence nationale de contrôle du logement social, que le préfet est tenu de saisir en cas de manquement constaté.
Lorsqu'un organisme ne respecte pas, pour un ou plusieurs logements, les engagements prévus par la convention, et après que l'organisme a été mis en mesure de présenter ses observations conformément aux dispositions de l'article L. 342-12 du code de la construction et de l'habitation ou, en cas de mise en demeure, à l'issue du délai mentionné à ce même article, l'Agence nationale de contrôle du logement social peut proposer au ministre chargé du logement de prononcer une sanction en application de l'article L. 342-14 du même code.
3° En cas d'inexécution par le bailleur de ses engagements prévus par la convention, tels que notamment non-respect du loyer maximum ou en cas de fraude, dissimulation ou fausse déclaration à l'égard des organismes liquidateurs de l'APL, le préfet peut procéder à la résiliation de la présente convention aux torts du bailleur. Le préfet doit préalablement mettre en demeure l'organisme par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. L'organisme doit dans un délai de deux mois soit satisfaire à ses obligations, soit formuler ses observations.
Lorsque le préfet écarte ces observations, sa décision doit être motivée.
Dans ce cas, il est fait application des dispositions prévues à l'article L. 353-6 du code de la construction et de l'habitation.
Article 25
Publication.
La publication de la convention, de ses éventuels avenants et de sa résiliation au fichier immobilier ou leur inscription au livre foncier incombe au préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale, un département, la métropole de Lyon ou la collectivité de Corse a signé une convention mentionnée aux articles L. 301-5-1, L. 301-5-2, L. 3641-5, L. 5219-1, L. 5218-2 et L. 5217-2 précités, au président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse. Les frais de publication sont à la charge de l'organisme.
Le préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale, un département, la métropole de Lyon ou la collectivité de Corse a signé une convention mentionnée aux articles L. 301-5-1, L. 301-5-2, L. 3641-5, L. 5219-1, L. 5218-2 et L. 5217-2 précités, le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse transmet aux organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL une copie de la présente convention, de ses avenants éventuels ainsi que l'état prouvant qu'elle (ou ils) a (ont) bien fait l'objet d'une publication au fichier immobilier (ou d'une inscription au livre foncier).
Fait en trois originaux à …, le...
Le bailleur (6),
Le préfet, le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse,
Nota
Convention type conclue entre l'Etat et … (1) en application de l'article L. 351-2 (2° ou 3°) du code de la construction et de l'habitation pour l'opération de … (2)
Le ministre chargé du logement, agissant au nom de l'Etat et représenté par le préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale, un département, la métropole de Lyon ou la collectivité de Corse a signé une convention mentionnée au II de l'article L. 301-5-1 ou à l'article L. 301-5-2 du code de la construction et de l'habitation, ou à l'article L. 3641-5, au VI de l'article L. 5219-1, au II de l'article L. 5218-2 ou au II de l'article L. 5217-2 du code général des collectivités territoriales, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse,
d'une part,
et … (1), représenté (e) par … (3) dénommé (e) ci-après, le bailleur,
d'autre part,
sont convenus de ce qui suit :
I.-Dispositions générales.
Article 1er
Objet de la convention.
La présente convention a pour objet de fixer les droits et les obligations des parties prévus par les articles L. 353-1 à L. 353-17 du code de la construction et de l'habitation pour l'opération de … décrite plus précisément dans le document joint à la présente convention.
La présente convention ouvre, pendant sa durée, le droit à l'aide personnalisée au logement (APL) dans les conditions définies par le livre VIII du code de la construction et de l'habitation.
Article 2
Prise d'effet de la convention.
La présente convention ainsi que ses avenants éventuels prennent effet à la date de leur signature.
Article 3
Date d'expiration de la convention.
Elle expire le 30 juin …
A défaut de résiliation expresse notifiée au moins six mois avant cette date, la convention est renouvelée par tacite reconduction par périodes triennales.
Elle peut être résiliée par chacune des parties. La résiliation prend effet au terme de la convention initiale ou au terme de chaque période de renouvellement. La résiliation à l'initiative de l'une des parties est notifiée au cocontractant au moins six mois avant la date d'expiration de la convention initiale ou renouvelée, par acte authentique (acte notarié ou acte d'huissier de justice) ou par acte administratif.
Le remboursement, anticipé ou non, d'un des prêts utilisés pour financer l'opération, d'une subvention ou le reversement du complément d'impôt en application de l'article 284 du code général des impôts sont sans effet sur la durée de la convention.
Article 4
Changement de propriétaire.
La présente convention est jointe à l'acte de mutation. Le changement de propriétaire donne lieu à la signature d'un avenant, publié dans les conditions de l'article 25 de la présente convention.
Article 5
Régime des rapports locatifs applicables aux logements conventionnés.
Les logements objets de la présente convention sont soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans les conditions prévues par le III de son article 40 et le cas échéant le VIII du même article, aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et aux stipulations de la présente convention.
Article 6
Aide personnalisée au logement (APL).
Le bénéfice de l'APL est ouvert ou modifié respectivement à compter de la date d'effet de la convention ou de ses avenants conformément aux articles R. 823-10 à R. 823-14, R. 831-2 et R. 831-3 du code de la construction et de l'habitation.
II.-Engagements du bailleur à l'égard de l'Etat relatifs aux conditions de location des logements.
Article 7
Mise en gérance des logements.
Si la gestion n'est pas directement assurée par le bailleur, il informe le préfet, et, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse, partie à la présente convention, les organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL pour le compte de l'Etat et les locataires de la mise en gérance de l'opération ou de tout changement de gestionnaire.
Article 8
Maintien des logements à usage locatif et conditions d'occupation des logements.
Les logements faisant l'objet de la présente convention sont maintenus à usage locatif jusqu'à la date fixée pour son expiration, sous réserve des dispositions de l'article L. 443-10 du code de la construction et de l'habitation.
1° Conditions de location.
Les logements sont loués non meublés à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l'objet de sous-location ou de location meublée, sous réserve des conditions prévues par les articles L. 442-8-1 à L. 442-8-4 du code de la construction et de l'habitation.
2° Ressources.
Les logements libres de toute occupation sont loués à des ménages dont les ressources annuelles n'excèdent pas les plafonds de ressources fixés à l'article R. 441-1 du code de la construction et de l'habitation ou prévus au premier alinéa de l'article R. 331-12 du même code pour l'attribution des logements sociaux.
3° Mixité sociale.
a) Lorsque l'opération a été financée dans les conditions de l'article D. 331-14 du code de la construction et de l'habitation autres que celles prévues au II de l'article D. 331-1 du même code et qu'elle bénéficie de subventions prévues aux 2° ou 3° de l'article R. 331-15 du même code, 30 % au moins des logements, soit … (4) logements, doivent être attribués à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. Toutefois, lorsque l'opération ainsi financée comporte moins de 10 logements, au moins 30 % des logements, soit … logements (ce nombre s'obtenant en arrondissant à l'unité la plus proche le résultat de l'application du pourcentage), doivent être attribués à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. Cette obligation n'est pas applicable aux opérations comportant un seul logement.
A l'entrée en service de l'immeuble, en sus des 30 % de logements ci-dessus mentionnés, l'organisme d'habitations à loyer modéré s'engage, compte tenu de la demande locale, que visent notamment à satisfaire le plan d'action départemental pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, l'accord collectif départemental signé avec l'organisme, les conventions intercommunales d'attribution et les orientations adoptées par les conférences intercommunales du logement, à louer … (5) autres logements à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. L'organisme d'habitations à loyer modéré s'engage à fournir au préfet un état à la mise en location, permettant de vérifier que cet engagement d'occupation sociale est respecté.
La vérification de l'engagement d'occupation sociale mentionné au premier alinéa sera effectuée tous les deux ans au vu des résultats de l'enquête prévue à l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation. S'il est constaté que cet engagement n'est plus rempli, tous les logements attribués postérieurement à ce constat fait par le préfet du lieu de situation des logements, devront l'être à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux, jusqu'à ce que l'organisme établisse que l'engagement est respecté à nouveau.
b) Lorsque l'opération a été financée dans les conditions de l'article D. 331-14 précité autres que celles prévues au II de l'article D. 331-1 précité et bénéficie de subventions prévues aux 2° ou 3° de l'article R. 331-15 précité, 10 % des logements de l'opération peuvent être loués à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au II de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. Toutefois, lorsque l'opération ainsi financée comporte moins de 10 logements, 10 % des logements, soit … logements (ce nombre s'obtenant en arrondissant à l'unité la plus proche le résultat de l'application du pourcentage), peut être loué à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au II de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux.
4° Cas d'une acquisition ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960 modifiant le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Il est procédé à un bilan de l'occupation sociale des logements sur la base des éléments recueillis lors de l'enquête prévue à l'article L. 441-9 ou à l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation et dans des conditions définies par arrêté du ministre chargé du logement.
Article 9
Montants des loyers maximums et modalités de révision.
Lorsque la superficie est exprimée en surface corrigée ou lorsque l'opération a bénéficié d'un des prêts locatifs aidés ou n'a pas bénéficié d'un de ces prêts, le montant du loyer maximum mentionné à l'article D. 353-16 du code de la construction et de l'habitation est fixé à … € le mètre carré par … (mois ou année selon que la superficie est exprimée en surface utile ou en surface corrigée).
Lorsque l'opération a bénéficié de plus d'un prêt locatif aidé (PLAi, PLUS, PLS), le loyer maximum déterminé pour chacun des prêts obtenus est renseigné dans le tableau ci-dessous :
Prêt locatif aidé |
Loyer maximum en euros par mètre carré par mois (exprimé en surface utile) |
|---|---|
PLAi |
… |
PLUS |
… |
PLS |
… |
Les annexes qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile peuvent donner lieu à la perception d'un loyer accessoire, dans les conditions définies dans le document intitulé Composition de l'opération annexé à la présente convention.
Les loyers maximums sont révisés chaque année, le 1er janvier, dans les conditions prévues à l'article L. 353-9-2 du code de la construction et de l'habitation.
Lorsque le loyer maximum a fait l'objet d'une augmentation par avenant en application du troisième alinéa de l'article L. 353-9-2, il n'est applicable qu'aux nouveaux locataires.
Article 9 bis
Dispositions particulières relatives aux loyers maximums des logements conventionnés lors d'une acquisition ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960 modifiant le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Lorsque l'opération faisant l'objet de la présente convention est une opération d'acquisition ou n'est pas liée à la réalisation de travaux mais fait suite à une nouvelle acquisition, et lorsque l'opération a bénéficié d'un des prêts locatifs aidés ou n'a pas bénéficié d'un de ces prêts, le loyer maximum applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition ou n'ayant pas fourni d'informations sur le niveau de ses ressources, par dérogation et à titre transitoire, est fixé à … € par mètre carré de surface utile par mois. Lorsque l'opération a bénéficié de plus d'un prêt locatif aidé (PLAi, PLUS, PLS), le loyer dérogatoire maximum déterminé pour chacun des prêts obtenus est renseigné dans le tableau ci-dessous :
Prêt locatif aidé |
Loyer dérogatoire maximum en euros par mètre carré par mois (exprimé en surface utile) |
|---|---|
PLAi |
… |
PLUS |
… |
PLS |
… |
Article 9 ter
Conformément à l'arrêté préfectoral prévu au 5° de l'article D. 353-16 du code de la construction et de l'habitation, le loyer maximum peut être majoré dans les conditions de ce même article, sans dépasser … € par mètre carré et par mois.
Cette majoration de loyer s'applique pendant une durée de … mois et concerne … mètres carrés de logements. Le nombre de mètres carrés peut varier de plus ou moins 20 %.
Lorsque la majoration de loyer prévue aux alinéas précédents est appliquée, les stipulations du 3° de l'article 8 de la présente convention ne s'appliquent pas.
Article 10
Modalités de fixation et de révision du loyer pratiqué.
Le loyer pratiqué pour chaque logement conventionné, dont la valeur est fixée au mètre carré, ne peut excéder le loyer maximum défini dans la présente convention.
Dans la limite de ce loyer maximum, le loyer pratiqué :
1° est révisé chaque année le 1er janvier en cours de contrat de location, dans les conditions prévues à l'article L. 353-9-3 du code de la construction et de l'habitation ;
2° peut être réévalué dans les conditions prévues par le code de la construction et de l'habitation.
Article 10 bis
Dispositions particulières relatives aux loyers pratiqués des logements conventionnés lors d'une acquisition ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960 modifiant le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Durant le mois qui suit la signature de la convention, le bailleur informe les locataires ou occupants de bonne foi en place à la date de signature de la convention qu'ils disposent d'un délai de deux mois à compter de la réception de l'information pour présenter leurs justificatifs de revenus dans les conditions prévues pour l'attribution des logements sociaux et que ceux disposant de ressources inférieures aux plafonds prévus à l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux se verront appliquer, à partir de la réception par l'organisme des justificatifs et au plus tard le quatrième mois suivant la date de signature de la convention ou la date d'achèvement des travaux si celle-ci en prévoit, un nouveau loyer dans la limite du loyer maximum fixé au document prévu par l'article 1er de la présente convention. Avant l'application de ce nouveau loyer, le loyer maximum est celui mentionné à l'article 9 bis de la présente convention.
Le locataire ou occupant de bonne foi peut également présenter ces justificatifs à tout moment et bénéficier de la même mesure dès le mois qui suit la présentation de ces justificatifs.
Le loyer pratiqué applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition ou qui n'a pas fourni d'informations sur le niveau de ses ressources ne peut excéder le loyer maximum fixé à l'article 9 bis de la présente convention. Il peut être révisé chaque année le 1er janvier dans les conditions prévues à l'article L. 353-9-3 précité.
III.-Engagements du bailleur à l'égard des locataires.
Article 11
Etablissement d'un bail conforme à la convention.
Le bail doit être conforme à la présente convention. Une copie de la convention est tenue en permanence à la disposition des locataires et de leurs associations qui peuvent en prendre connaissance chez le gardien ou, en l'absence d'un gardien, au siège du bailleur. Cette information est mentionnée à chaque locataire ou affichée de façon très apparente dans les parties communes de l'immeuble.
Le bailleur est tenu de remettre à chaque locataire un décompte de surface corrigée ou de surface utile établi d'après le modèle type annexé à l'article D. 353-19 du code de la construction et de l'habitation. Dans l'hypothèse où cette surface serait modifiée, le bailleur est tenu de communiquer au locataire un nouveau décompte dans les deux mois précédant son application.
Article 12
Travaux.
Lorsque l'exécution des travaux nécessite l'évacuation temporaire des lieux, l'organisme bailleur doit mettre provisoirement à la disposition du locataire un logement en bon état d'habitation remplissant des conditions d'hygiène normales, correspondant à ses besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, ainsi qu'à ses possibilités. Il doit en outre être situé :
-dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;
-dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton, si la commune est divisée en cantons ;
-dans les autres cas, sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de cinq kilomètres.
Article 13
Information des locataires en cas de changement de propriétaire.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux, et en vue de l'information du préfet ou, le cas échéant, du président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse, partie à la présente convention, des locataires et des organismes liquidateurs de l'APL, le ou les nouveaux propriétaires leur font connaître leur identification dans les conditions conformes soit à l'article 5, soit à l'article 6 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié, par acte extrajudiciaire, lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre décharge dans un délai d'un mois à compter de ladite mutation.
Article 14
Information des locataires en cas de modification ou de résiliation de la convention.
Le bailleur informe les locataires de toute modification apportée à la convention ayant des incidences sur leurs relations contractuelles.
Quelle qu'en soit la cause, le bailleur informe le locataire de la date prévue pour l'expiration de la convention. En cas de résiliation de la convention aux torts du bailleur, il porte à la connaissance des locataires la teneur de l'article L. 353-6 du code de la construction et de l'habitation.
Article 15
Maintien dans les lieux et congé donné par le locataire.
Pendant la durée de la convention, le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux dans les conditions de l'article L. 353-15 du code de la construction et de l'habitation, dans la mesure où il se conforme aux obligations de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, sauf dénonciation expresse du locataire dans les conditions des treizième à vingt-deuxième alinéas du I de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.
Le locataire peut donner congé à tout moment. Il est redevable du loyer et des charges pendant la durée effective du délai de préavis, de jour à jour, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
Article 16
Modalités du paiement du loyer.
Le loyer est payé mensuellement à terme échu.
Le bailleur indique sur la quittance le montant du loyer principal, du ou des loyers accessoires, du loyer maximum, des charges locatives et, le cas échéant, le montant de l'APL, de la réduction de loyer de solidarité et de la contribution pour le partage des économies de charges.
En application de l'article L. 832-2 du code de la construction et de l'habitation, pour chaque appel de loyer, le bailleur déduit s'il y a lieu le montant de l'APL qu'il perçoit pour le compte du locataire du montant du loyer et des dépenses accessoires de logement.
Lorsque l'organisme liquidateur de l'APL verse au bailleur des rappels d'aide personnalisée pour le compte de locataires, le bailleur affecte ces sommes au compte de ces derniers. Si après affectation il en résulte un surplus, le bailleur le reverse au locataire dans le délai d'un mois.
En cas de retard du locataire dans le paiement du loyer et des charges locatives, le bailleur doit prendre toutes dispositions en vue de recouvrer sa créance.
En cas d'impayé constitué au sens de l'article R. 824-1 du code de la construction et de l'habitation, et lorsque l'APL est versée en tiers payant, le bailleur doit informer l'organisme payeur de la situation du locataire dans un délai de deux mois après la constitution de l'impayé.
Article 17
Dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie stipulé le cas échéant par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.
IV.-Dispositions spécifiques au statut de résidence universitaire.
Article 18
Régime des rapports locatifs applicables aux logements.
Lorsque la présente convention est conclue en application de l'article L. 353-1 et du 3° de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation pour une résidence universitaire définie à l'article L. 631-12 du même code, les logements de la résidence universitaire sont soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans les conditions prévues par les III et VIII de l'article 40, aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et aux stipulations de la présente convention.
Les stipulations particulières suivantes s'appliquent :
1° Conditions de location des logements de la résidence universitaire.
Les logements sont loués nus ou meublés à des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. A titre exceptionnel, des logements peuvent être loués à des enseignants et des chercheurs.
Les logements peuvent également être loués dans les conditions prévues aux quatrième et cinquième alinéas du I de l'article L. 442-8-1 du code de la construction et de l'habitation.
2° Modalités de fixation et de révision du loyer pratiqué des logements de la résidence universitaire.
Le loyer pratiqué pour chaque logement est fixé dans la limite du loyer maximum prévu par la présente convention.
Il ne peut donner lieu à révision en cours de bail.
Si le contrat de location est renouvelé dans les conditions prévues au 3° ci-dessous, le loyer peut être réévalué conformément aux dispositions du code de la construction et de l'habitation.
3° Durée du contrat et congé donné par le locataire.
Par dérogation à l'article 15 de la présente convention, les locataires ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.
Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions prévues par l'article L. 631-12 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que les conditions de ressources requises pour l'attribution du logement. Le renouvellement donne lieu à la signature d'un nouveau contrat.
Le locataire peut donner congé à tout moment, dans les conditions des treizième à vingt-deuxième alinéas du I de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Il est redevable du loyer et des charges pendant la durée effective du délai de préavis, de jour à jour, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
4° Forfait de charges.
En application du VIII de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, les charges locatives accessoires au loyer principal des logements de la résidence universitaire peuvent être récupérées par le bailleur sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis au contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.
Si le bailleur a opté pour cette modalité de récupération des charges, il indique sur la quittance le montant du forfait.
Article 19
Renonciation au statut de résidence universitaire.
En cas de renonciation au statut de résidence universitaire, les dispositions relatives aux résidences universitaires figurant dans la présente convention sont sans objet. La renonciation au statut de résidence universitaire est définitive et s'effectue par avenant, à l'initiative du bailleur. Cet avenant est sans effet sur les contrats de location en cours. A l'échéance de chacun de ces contrats, le logement concerné est loué dans les conditions de droit commun de la présente convention.
V.-Engagements du bailleur à l'égard des organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL.
Article 20
Obligations générales.
1° Pour chaque locataire demandeur de l'APL, le bailleur s'engage à favoriser l'utilisation des services dématérialisés mis à sa disposition par les organismes payeurs pour l'envoi des informations nécessaires à l'étude d'un droit à une aide au logement. En dernier ressort, il renseigne dès l'entrée en vigueur de la convention pour chaque locataire demandeur de l'APL, la partie de l'imprimé de demande d'APL qui le concerne.
2° Pour permettre le renouvellement des droits à l'APL au 1er janvier de chaque année, le bailleur fournit aux organismes liquidateurs de l'APL au plus tard le 15 novembre de chaque année, conformément à l'arrêté du 22 août 1986 relatif à la fixation des justifications nécessaires à l'obtention de l'aide personnalisée au logement et à son renouvellement :
-une attestation concernant le montant du loyer applicable à chaque logement concerné par la présente convention, à compter du 1er juillet de l'année en cours ;
-un document attestant que tous les bénéficiaires sont à jour de leurs obligations vis-à-vis du bailleur ou, le cas échéant, la liste des bénéficiaires d'APL non à jour en certifiant que cette liste est exhaustive. Ce document mentionne également la date à laquelle l'organisme payeur a été saisi en cas d'impayé constitué selon la définition fixée par l'article R. 324-1 du code de la construction et de l'habitation.
Ces transmissions peuvent s'effectuer grâce à un dispositif de collecte dématérialisé.
3° En outre, il fait part dans un délai maximum d'un mois aux organismes liquidateurs de l'APL des modifications affectant la situation locative du bénéficiaire (notamment colocation, résiliation de bail, décès).
Article 21
Obligations en cas d'impayé.
En application des articles L. 824-1 et R. 824-4 du code de la construction et de l'habitation, le bailleur auprès duquel l'aide est versée signale à l'organisme payeur lorsqu'un allocataire ne règle pas la part de la dépense de logement restant à sa charge, dans un délai de deux mois après la constitution de l'impayé défini à l'article R. 824-1 du code de la construction et de l'habitation, sauf si la somme due a été réglée entre-temps en totalité. Le bailleur doit justifier qu'il poursuit par tous les moyens possibles le recouvrement de sa créance. En outre, il communique le montant de l'impayé constitué au moment de la saisine de l'organisme payeur.
Parallèlement, en cas d'impayé, le bailleur doit poursuivre le recouvrement de sa créance en notifiant au locataire défaillant par lettre recommandée avec accusé de réception le montant de cette créance. Il doit également informer le locataire de la saisine de l'organisme payeur.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) est systématiquement informée par l'organisme payeur des APL en vue de prévenir leurs éventuelles suspensions par une mobilisation coordonnée des outils de prévention (article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement).
La CCAPEX est réputée avoir été régulièrement saisie lorsque le bailleur a préalablement signalé l'impayé à l'organisme payeur des APL selon les modalités définies à l'article R. 824-4 précité.
VI.-Dispositions relatives à l'application de la convention.
Article 22
Contrôle.
Afin de permettre le contrôle de l'application de la présente convention, le bailleur fournit à tout moment à la demande du préfet ou de l'Agence nationale de contrôle du logement social toutes les informations et tous les documents nécessaires au plein exercice de ce contrôle.
Article 23
Révision de la convention.
La présente convention pourra être révisée à la demande de l'une ou l'autre des parties par voie d'avenant.
Article 24
Inexécution de la convention par le bailleur.
1° En application de l'article 284 du code général des impôts, les bailleurs qui ont, au taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée, acquis un logement social ou imposé la livraison à soi-même d'un logement locatif social ou de travaux d'amélioration, de transformation ou d'aménagement portant sur un logement locatif social sont redevables d'un complément de taxe sur la valeur ajoutée égal à la différence entre le taux réduit et le taux normal lorsque les conditions de taxation de vente ou de livraison à soi-même au taux réduit ne sont pas ou plus remplies.
2° En application de l'article L. 353-2 du code de la construction et de l'habitation, des sanctions administratives peuvent être mises en œuvre.
En application de l'article L. 353-11 du code de la construction et de l'habitation, le contrôle de l'application de la présente convention est assuré par l'Agence nationale de contrôle du logement social, que le préfet est tenu de saisir en cas de manquement constaté.
Lorsqu'un organisme ne respecte pas, pour un ou plusieurs logements, les engagements prévus par la convention, et après que l'organisme a été mis en mesure de présenter ses observations conformément aux dispositions de l'article L. 342-12 du code de la construction et de l'habitation ou, en cas de mise en demeure, à l'issue du délai mentionné à ce même article, l'Agence nationale de contrôle du logement social peut proposer au ministre chargé du logement de prononcer une sanction en application de l'article L. 342-14 du même code.
3° En cas d'inexécution par le bailleur de ses engagements prévus par la convention, tels que notamment non-respect du loyer maximum ou en cas de fraude, dissimulation ou fausse déclaration à l'égard des organismes liquidateurs de l'APL, le préfet peut procéder à la résiliation de la présente convention aux torts du bailleur. Le préfet doit préalablement mettre en demeure l'organisme par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. L'organisme doit dans un délai de deux mois soit satisfaire à ses obligations, soit formuler ses observations.
Lorsque le préfet écarte ces observations, sa décision doit être motivée.
Dans ce cas, il est fait application des dispositions prévues à l'article L. 353-6 du code de la construction et de l'habitation.
Article 25
Publication.
La publication de la convention, de ses éventuels avenants et de sa résiliation au fichier immobilier ou leur inscription au livre foncier incombe au préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale, un département, la métropole de Lyon ou la collectivité de Corse a signé une convention mentionnée aux articles L. 301-5-1, L. 301-5-2, L. 3641-5, L. 5219-1, L. 5218-2 et L. 5217-2 précités, au président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse. Les frais de publication sont à la charge de l'organisme.
Le préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale, un département, la métropole de Lyon ou la collectivité de Corse a signé une convention mentionnée aux articles L. 301-5-1, L. 301-5-2, L. 3641-5, L. 5219-1, L. 5218-2 et L. 5217-2 précités, le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse transmet aux organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL une copie de la présente convention, de ses avenants éventuels ainsi que l'état prouvant qu'elle (ou ils) a (ont) bien fait l'objet d'une publication au fichier immobilier (ou d'une inscription au livre foncier).
Fait en trois originaux à …, le...
Le bailleur (6),
Le préfet, le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse,
Convention type conclue entre l'Etat et … (1) en application de l'article L. 351-2 (2° ou 3°) du code de la construction et de l'habitation pour l'opération de … (2)
Le ministre chargé du logement, agissant au nom de l'Etat et représenté par le préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale, un département, la métropole de Lyon ou la collectivité de Corse a signé une convention mentionnée au II de l'article L. 301-5-1 ou à l'article L. 301-5-2 du code de la construction et de l'habitation, ou à l'article L. 3641-5, au VI de l'article L. 5219-1, au II de l'article L. 5218-2 ou au II de l'article L. 5217-2 du code général des collectivités territoriales, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse,
d'une part,
et … (1), représenté (e) par … (3) dénommé (e) ci-après, le bailleur,
d'autre part,
sont convenus de ce qui suit :
I.-Dispositions générales.
Article 1er
Objet de la convention.
La présente convention a pour objet de fixer les droits et les obligations des parties prévus par les articles L. 353-1 à L. 353-17 du code de la construction et de l'habitation pour l'opération de … décrite plus précisément dans le document joint à la présente convention.
La présente convention ouvre, pendant sa durée, le droit à l'aide personnalisée au logement (APL) dans les conditions définies par le livre VIII du code de la construction et de l'habitation.
Article 2
Prise d'effet de la convention.
La présente convention ainsi que ses avenants éventuels prennent effet à la date de leur signature.
Article 3
Date d'expiration de la convention.
Elle expire le 30 juin …
A défaut de résiliation expresse notifiée au moins six mois avant cette date, la convention est renouvelée par tacite reconduction par périodes triennales.
Elle peut être résiliée par chacune des parties. La résiliation prend effet au terme de la convention initiale ou au terme de chaque période de renouvellement. La résiliation à l'initiative de l'une des parties est notifiée au cocontractant au moins six mois avant la date d'expiration de la convention initiale ou renouvelée, par acte authentique (acte notarié ou acte d'huissier de justice) ou par acte administratif.
Le remboursement, anticipé ou non, d'un des prêts utilisés pour financer l'opération, d'une subvention ou le reversement du complément d'impôt en application de l'article 284 du code général des impôts sont sans effet sur la durée de la convention.
Article 4
Changement de propriétaire.
La présente convention est jointe à l'acte de mutation. Le changement de propriétaire donne lieu à la signature d'un avenant, publié dans les conditions de l'article 25 de la présente convention.
Article 5
Régime des rapports locatifs applicables aux logements conventionnés.
Les logements objets de la présente convention sont soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans les conditions prévues par le III de son article 40 et le cas échéant le VIII du même article, aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et aux stipulations de la présente convention.
Article 6
Aide personnalisée au logement (APL).
Le bénéfice de l'APL est ouvert ou modifié respectivement à compter de la date d'effet de la convention ou de ses avenants conformément aux articles R. 823-10 à R. 823-14, R. 831-2 et R. 831-3 du code de la construction et de l'habitation.
II.-Engagements du bailleur à l'égard de l'Etat relatifs aux conditions de location des logements.
Article 7
Mise en gérance des logements.
Si la gestion n'est pas directement assurée par le bailleur, il informe le préfet, et, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse, partie à la présente convention, les organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL pour le compte de l'Etat et les locataires de la mise en gérance de l'opération ou de tout changement de gestionnaire.
Article 8
Maintien des logements à usage locatif et conditions d'occupation des logements.
Les logements faisant l'objet de la présente convention sont maintenus à usage locatif jusqu'à la date fixée pour son expiration, sous réserve des dispositions de l'article L. 443-10 du code de la construction et de l'habitation.
1° Conditions de location.
Les logements sont loués non meublés à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l'objet de sous-location ou de location meublée, sous réserve des conditions prévues par les articles L. 442-8-1 à L. 442-8-4 du code de la construction et de l'habitation.
2° Ressources.
Les logements libres de toute occupation sont loués à des ménages dont les ressources annuelles n'excèdent pas les plafonds de ressources fixés à l'article R. 441-1 du code de la construction et de l'habitation ou prévus au premier alinéa de l'article R. 331-12 du même code pour l'attribution des logements sociaux.
3° Mixité sociale.
a) Lorsque l'opération a été financée dans les conditions de l'article D. 331-14 du code de la construction et de l'habitation autres que celles prévues au II de l'article D. 331-1 du même code et qu'elle bénéficie de subventions prévues aux 2° ou 3° de l'article R. 331-15 du même code, 30 % au moins des logements, soit … (4) logements, doivent être attribués à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. Toutefois, lorsque l'opération ainsi financée comporte moins de 10 logements, au moins 30 % des logements, soit … logements (ce nombre s'obtenant en arrondissant à l'unité la plus proche le résultat de l'application du pourcentage), doivent être attribués à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. Cette obligation n'est pas applicable aux opérations comportant un seul logement.
A l'entrée en service de l'immeuble, en sus des 30 % de logements ci-dessus mentionnés, l'organisme d'habitations à loyer modéré s'engage, compte tenu de la demande locale, que visent notamment à satisfaire le plan d'action départemental pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, l'accord collectif départemental signé avec l'organisme, les conventions intercommunales d'attribution et les orientations adoptées par les conférences intercommunales du logement, à louer … (5) autres logements à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. L'organisme d'habitations à loyer modéré s'engage à fournir au préfet un état à la mise en location, permettant de vérifier que cet engagement d'occupation sociale est respecté.
La vérification de l'engagement d'occupation sociale mentionné au premier alinéa sera effectuée tous les deux ans au vu des résultats de l'enquête prévue à l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation. S'il est constaté que cet engagement n'est plus rempli, tous les logements attribués postérieurement à ce constat fait par le préfet du lieu de situation des logements, devront l'être à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux, jusqu'à ce que l'organisme établisse que l'engagement est respecté à nouveau.
b) Lorsque l'opération a été financée dans les conditions de l'article D. 331-14 précité autres que celles prévues au II de l'article D. 331-1 précité et bénéficie de subventions prévues aux 2° ou 3° de l'article R. 331-15 précité, 10 % des logements de l'opération peuvent être loués à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au II de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. Toutefois, lorsque l'opération ainsi financée comporte moins de 10 logements, 10 % des logements, soit … logements (ce nombre s'obtenant en arrondissant à l'unité la plus proche le résultat de l'application du pourcentage), peut être loué à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au II de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux.
4° Cas d'une acquisition ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960 modifiant le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Il est procédé à un bilan de l'occupation sociale des logements sur la base des éléments recueillis lors de l'enquête prévue à l'article L. 441-9 ou à l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation et dans des conditions définies par arrêté du ministre chargé du logement.
Article 9
Montants des loyers maximums et modalités de révision.
Lorsque l'opération a bénéficié d'un des prêts locatifs aidés ou n'a pas bénéficié d'un de ces prêts, le montant du loyer maximum mentionné à l'article D. 353-16 du code de la construction et de l'habitation est fixé à … € le mètre carré par … mois.
Lorsque l'opération a bénéficié de plus d'un prêt locatif aidé (PLAi, PLUS, PLS), le loyer maximum déterminé pour chacun des prêts obtenus est renseigné dans le tableau ci-dessous :
Prêt locatif aidé |
Loyer maximum en euros par mètre carré par mois (exprimé en surface utile) |
|---|---|
PLAi |
… |
PLUS |
… |
PLS |
… |
Les annexes qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile peuvent donner lieu à la perception d'un loyer accessoire, dans les conditions définies dans le document intitulé Composition de l'opération annexé à la présente convention.
Les loyers maximums sont révisés chaque année, le 1er janvier, dans les conditions prévues à l'article L. 353-9-2 du code de la construction et de l'habitation.
Lorsque le loyer maximum a fait l'objet d'une augmentation par avenant en application du troisième alinéa de l'article L. 353-9-2, il n'est applicable qu'aux nouveaux locataires.
Article 9 bis
Dispositions particulières relatives aux loyers maximums des logements conventionnés lors d'une acquisition ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960 modifiant le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Lorsque l'opération faisant l'objet de la présente convention est une opération d'acquisition ou n'est pas liée à la réalisation de travaux mais fait suite à une nouvelle acquisition, et lorsque l'opération a bénéficié d'un des prêts locatifs aidés ou n'a pas bénéficié d'un de ces prêts, le loyer maximum applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition ou n'ayant pas fourni d'informations sur le niveau de ses ressources, par dérogation et à titre transitoire, est fixé à … € par mètre carré de surface utile par mois. Lorsque l'opération a bénéficié de plus d'un prêt locatif aidé (PLAi, PLUS, PLS), le loyer dérogatoire maximum déterminé pour chacun des prêts obtenus est renseigné dans le tableau ci-dessous :
Prêt locatif aidé |
Loyer dérogatoire maximum en euros par mètre carré par mois (exprimé en surface utile) |
|---|---|
PLAi |
… |
PLUS |
… |
PLS |
… |
Article 9 ter
Conformément à l'arrêté préfectoral prévu au 5° de l'article D. 353-16 du code de la construction et de l'habitation, le loyer maximum peut être majoré dans les conditions de ce même article, sans dépasser … € par mètre carré et par mois.
Cette majoration de loyer s'applique pendant une durée de … mois et concerne … mètres carrés de logements. Le nombre de mètres carrés peut varier de plus ou moins 20 %.
Lorsque la majoration de loyer prévue aux alinéas précédents est appliquée, les stipulations du 3° de l'article 8 de la présente convention ne s'appliquent pas.
Article 10
Modalités de fixation et de révision du loyer pratiqué.
Le loyer pratiqué pour chaque logement conventionné, dont la valeur est fixée au mètre carré, ne peut excéder le loyer maximum défini dans la présente convention.
Dans la limite de ce loyer maximum, le loyer pratiqué :
1° est révisé chaque année le 1er janvier en cours de contrat de location, dans les conditions prévues à l'article L. 353-9-3 du code de la construction et de l'habitation ;
2° peut être réévalué dans les conditions prévues par le code de la construction et de l'habitation.
Article 10 bis
Dispositions particulières relatives aux loyers pratiqués des logements conventionnés lors d'une acquisition ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960 modifiant le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Durant le mois qui suit la signature de la convention, le bailleur informe les locataires ou occupants de bonne foi en place à la date de signature de la convention qu'ils disposent d'un délai de deux mois à compter de la réception de l'information pour présenter leurs justificatifs de revenus dans les conditions prévues pour l'attribution des logements sociaux et que ceux disposant de ressources inférieures aux plafonds prévus à l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux se verront appliquer, à partir de la réception par l'organisme des justificatifs et au plus tard le quatrième mois suivant la date de signature de la convention ou la date d'achèvement des travaux si celle-ci en prévoit, un nouveau loyer dans la limite du loyer maximum fixé au document prévu par l'article 1er de la présente convention. Avant l'application de ce nouveau loyer, le loyer maximum est celui mentionné à l'article 9 bis de la présente convention.
Le locataire ou occupant de bonne foi peut également présenter ces justificatifs à tout moment et bénéficier de la même mesure dès le mois qui suit la présentation de ces justificatifs.
Le loyer pratiqué applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition ou qui n'a pas fourni d'informations sur le niveau de ses ressources ne peut excéder le loyer maximum fixé à l'article 9 bis de la présente convention. Il peut être révisé chaque année le 1er janvier dans les conditions prévues à l'article L. 353-9-3 précité.
III.-Engagements du bailleur à l'égard des locataires.
Article 11
Etablissement d'un bail conforme à la convention.
Le bail doit être conforme à la présente convention. Une copie de la convention est tenue en permanence à la disposition des locataires et de leurs associations qui peuvent en prendre connaissance chez le gardien ou, en l'absence d'un gardien, au siège du bailleur. Cette information est mentionnée à chaque locataire ou affichée de façon très apparente dans les parties communes de l'immeuble.
Le bailleur est tenu de remettre à chaque locataire un décompte de surface utile établi d'après le modèle type annexé à l'article D. 353-19 du code de la construction et de l'habitation. Dans l'hypothèse où cette surface serait modifiée, le bailleur est tenu de communiquer au locataire un nouveau décompte dans les deux mois précédant son application.
Article 12
Travaux.
Lorsque l'exécution des travaux nécessite l'évacuation temporaire des lieux, l'organisme bailleur doit mettre provisoirement à la disposition du locataire un logement en bon état d'habitation remplissant des conditions d'hygiène normales, correspondant à ses besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, ainsi qu'à ses possibilités. Il doit en outre être situé :
-dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;
-dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton, si la commune est divisée en cantons ;
-dans les autres cas, sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de cinq kilomètres.
Article 13
Information des locataires en cas de changement de propriétaire.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux, et en vue de l'information du préfet ou, le cas échéant, du président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse, partie à la présente convention, des locataires et des organismes liquidateurs de l'APL, le ou les nouveaux propriétaires leur font connaître leur identification dans les conditions conformes soit à l'article 5, soit à l'article 6 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié, par acte extrajudiciaire, lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre décharge dans un délai d'un mois à compter de ladite mutation.
Article 14
Information des locataires en cas de modification ou de résiliation de la convention.
Le bailleur informe les locataires de toute modification apportée à la convention ayant des incidences sur leurs relations contractuelles.
Quelle qu'en soit la cause, le bailleur informe le locataire de la date prévue pour l'expiration de la convention. En cas de résiliation de la convention aux torts du bailleur, il porte à la connaissance des locataires la teneur de l'article L. 353-6 du code de la construction et de l'habitation.
Article 15
Maintien dans les lieux et congé donné par le locataire.
Pendant la durée de la convention, le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux dans les conditions de l'article L. 353-15 du code de la construction et de l'habitation, dans la mesure où il se conforme aux obligations de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, sauf dénonciation expresse du locataire dans les conditions des treizième à vingt-deuxième alinéas du I de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.
Le locataire peut donner congé à tout moment. Il est redevable du loyer et des charges pendant la durée effective du délai de préavis, de jour à jour, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
Article 16
Modalités du paiement du loyer.
Le loyer est payé mensuellement à terme échu.
Le bailleur indique sur la quittance le montant du loyer principal, du ou des loyers accessoires, du loyer maximum, des charges locatives et, le cas échéant, le montant de l'APL, de la réduction de loyer de solidarité et de la contribution pour le partage des économies de charges.
En application de l'article L. 832-2 du code de la construction et de l'habitation, pour chaque appel de loyer, le bailleur déduit s'il y a lieu le montant de l'APL qu'il perçoit pour le compte du locataire du montant du loyer et des dépenses accessoires de logement.
Lorsque l'organisme liquidateur de l'APL verse au bailleur des rappels d'aide personnalisée pour le compte de locataires, le bailleur affecte ces sommes au compte de ces derniers. Si après affectation il en résulte un surplus, le bailleur le reverse au locataire dans le délai d'un mois.
En cas de retard du locataire dans le paiement du loyer et des charges locatives, le bailleur doit prendre toutes dispositions en vue de recouvrer sa créance.
En cas d'impayé constitué au sens de l'article R. 824-1 du code de la construction et de l'habitation, et lorsque l'APL est versée en tiers payant, le bailleur doit informer l'organisme payeur de la situation du locataire dans un délai de deux mois après la constitution de l'impayé.
Article 17
Dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie stipulé le cas échéant par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.
IV.-Dispositions spécifiques au statut de résidence universitaire.
Article 18
Régime des rapports locatifs applicables aux logements.
Lorsque la présente convention est conclue en application de l'article L. 353-1 et du 3° de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation pour une résidence universitaire définie à l'article L. 631-12 du même code, les logements de la résidence universitaire sont soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans les conditions prévues par les III et VIII de l'article 40, aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et aux stipulations de la présente convention.
Les stipulations particulières suivantes s'appliquent :
1° Conditions de location des logements de la résidence universitaire.
Les logements sont loués nus ou meublés à des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. A titre exceptionnel, des logements peuvent être loués à des enseignants et des chercheurs.
Les logements peuvent également être loués dans les conditions prévues aux quatrième et cinquième alinéas du I de l'article L. 442-8-1 du code de la construction et de l'habitation.
2° Modalités de fixation et de révision du loyer pratiqué des logements de la résidence universitaire.
Le loyer pratiqué pour chaque logement est fixé dans la limite du loyer maximum prévu par la présente convention.
Il ne peut donner lieu à révision en cours de bail.
Si le contrat de location est renouvelé dans les conditions prévues au 3° ci-dessous, le loyer peut être réévalué conformément aux dispositions du code de la construction et de l'habitation.
3° Durée du contrat et congé donné par le locataire.
Par dérogation à l'article 15 de la présente convention, les locataires ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.
Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions prévues par l'article L. 631-12 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que les conditions de ressources requises pour l'attribution du logement. Le renouvellement donne lieu à la signature d'un nouveau contrat.
Le locataire peut donner congé à tout moment, dans les conditions des treizième à vingt-deuxième alinéas du I de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Il est redevable du loyer et des charges pendant la durée effective du délai de préavis, de jour à jour, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
4° Forfait de charges.
En application du VIII de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, les charges locatives accessoires au loyer principal des logements de la résidence universitaire peuvent être récupérées par le bailleur sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis au contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.
Si le bailleur a opté pour cette modalité de récupération des charges, il indique sur la quittance le montant du forfait.
Article 19
Renonciation au statut de résidence universitaire.
En cas de renonciation au statut de résidence universitaire, les dispositions relatives aux résidences universitaires figurant dans la présente convention sont sans objet. La renonciation au statut de résidence universitaire est définitive et s'effectue par avenant, à l'initiative du bailleur. Cet avenant est sans effet sur les contrats de location en cours. A l'échéance de chacun de ces contrats, le logement concerné est loué dans les conditions de droit commun de la présente convention.
V.-Engagements du bailleur à l'égard des organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL.
Article 20
Obligations générales.
1° Pour chaque locataire demandeur de l'APL, le bailleur s'engage à favoriser l'utilisation des services dématérialisés mis à sa disposition par les organismes payeurs pour l'envoi des informations nécessaires à l'étude d'un droit à une aide au logement. En dernier ressort, il renseigne dès l'entrée en vigueur de la convention pour chaque locataire demandeur de l'APL, la partie de l'imprimé de demande d'APL qui le concerne.
2° Pour permettre le renouvellement des droits à l'APL au 1er janvier de chaque année, le bailleur fournit aux organismes liquidateurs de l'APL au plus tard le 15 novembre de chaque année, conformément à l'arrêté du 22 août 1986 relatif à la fixation des justifications nécessaires à l'obtention de l'aide personnalisée au logement et à son renouvellement :
-une attestation concernant le montant du loyer applicable à chaque logement concerné par la présente convention, à compter du 1er juillet de l'année en cours ;
-un document attestant que tous les bénéficiaires sont à jour de leurs obligations vis-à-vis du bailleur ou, le cas échéant, la liste des bénéficiaires d'APL non à jour en certifiant que cette liste est exhaustive. Ce document mentionne également la date à laquelle l'organisme payeur a été saisi en cas d'impayé constitué selon la définition fixée par l'article R. 324-1 du code de la construction et de l'habitation.
Ces transmissions peuvent s'effectuer grâce à un dispositif de collecte dématérialisé.
3° En outre, il fait part dans un délai maximum d'un mois aux organismes liquidateurs de l'APL des modifications affectant la situation locative du bénéficiaire (notamment colocation, résiliation de bail, décès).
Article 21
Obligations en cas d'impayé.
En application des articles L. 824-1 et R. 824-4 du code de la construction et de l'habitation, le bailleur auprès duquel l'aide est versée signale à l'organisme payeur lorsqu'un allocataire ne règle pas la part de la dépense de logement restant à sa charge, dans un délai de deux mois après la constitution de l'impayé défini à l'article R. 824-1 du code de la construction et de l'habitation, sauf si la somme due a été réglée entre-temps en totalité. Le bailleur doit justifier qu'il poursuit par tous les moyens possibles le recouvrement de sa créance. En outre, il communique le montant de l'impayé constitué au moment de la saisine de l'organisme payeur.
Parallèlement, en cas d'impayé, le bailleur doit poursuivre le recouvrement de sa créance en notifiant au locataire défaillant par lettre recommandée avec accusé de réception le montant de cette créance. Il doit également informer le locataire de la saisine de l'organisme payeur.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) est systématiquement informée par l'organisme payeur des APL en vue de prévenir leurs éventuelles suspensions par une mobilisation coordonnée des outils de prévention (article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement).
La CCAPEX est réputée avoir été régulièrement saisie lorsque le bailleur a préalablement signalé l'impayé à l'organisme payeur des APL selon les modalités définies à l'article R. 824-4 précité.
VI.-Dispositions relatives à l'application de la convention.
Article 22
Contrôle.
Afin de permettre le contrôle de l'application de la présente convention, le bailleur fournit à tout moment à la demande du préfet ou de l'Agence nationale de contrôle du logement social toutes les informations et tous les documents nécessaires au plein exercice de ce contrôle.
Article 23
Révision de la convention.
La présente convention pourra être révisée à la demande de l'une ou l'autre des parties par voie d'avenant.
Article 24
Inexécution de la convention par le bailleur.
1° En application de l'article 284 du code général des impôts, les bailleurs qui ont, au taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée, acquis un logement social ou imposé la livraison à soi-même d'un logement locatif social ou de travaux d'amélioration, de transformation ou d'aménagement portant sur un logement locatif social sont redevables d'un complément de taxe sur la valeur ajoutée égal à la différence entre le taux réduit et le taux normal lorsque les conditions de taxation de vente ou de livraison à soi-même au taux réduit ne sont pas ou plus remplies.
2° En application de l'article L. 353-2 du code de la construction et de l'habitation, des sanctions administratives peuvent être mises en œuvre.
En application de l'article L. 353-11 du code de la construction et de l'habitation, le contrôle de l'application de la présente convention est assuré par l'Agence nationale de contrôle du logement social, que le préfet est tenu de saisir en cas de manquement constaté.
Lorsqu'un organisme ne respecte pas, pour un ou plusieurs logements, les engagements prévus par la convention, et après que l'organisme a été mis en mesure de présenter ses observations conformément aux dispositions de l'article L. 342-12 du code de la construction et de l'habitation ou, en cas de mise en demeure, à l'issue du délai mentionné à ce même article, l'Agence nationale de contrôle du logement social peut proposer au ministre chargé du logement de prononcer une sanction en application de l'article L. 342-14 du même code.
3° En cas d'inexécution par le bailleur de ses engagements prévus par la convention, tels que notamment non-respect du loyer maximum ou en cas de fraude, dissimulation ou fausse déclaration à l'égard des organismes liquidateurs de l'APL, le préfet peut procéder à la résiliation de la présente convention aux torts du bailleur. Le préfet doit préalablement mettre en demeure l'organisme par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. L'organisme doit dans un délai de deux mois soit satisfaire à ses obligations, soit formuler ses observations.
Lorsque le préfet écarte ces observations, sa décision doit être motivée.
Dans ce cas, il est fait application des dispositions prévues à l'article L. 353-6 du code de la construction et de l'habitation.
Article 25
Publication.
La publication de la convention, de ses éventuels avenants et de sa résiliation au fichier immobilier ou leur inscription au livre foncier incombe au préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale, un département, la métropole de Lyon ou la collectivité de Corse a signé une convention mentionnée aux articles L. 301-5-1, L. 301-5-2, L. 3641-5, L. 5219-1, L. 5218-2 et L. 5217-2 précités, au président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse. Les frais de publication sont à la charge de l'organisme.
Le préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale, un département, la métropole de Lyon ou la collectivité de Corse a signé une convention mentionnée aux articles L. 301-5-1, L. 301-5-2, L. 3641-5, L. 5219-1, L. 5218-2 et L. 5217-2 précités, le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse transmet aux organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL une copie de la présente convention, de ses avenants éventuels ainsi que l'état prouvant qu'elle (ou ils) a (ont) bien fait l'objet d'une publication au fichier immobilier (ou d'une inscription au livre foncier).
Fait en trois originaux à …, le...
Le bailleur (6),
Le préfet, le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse,
Convention type conclue entre l'Etat et … (1) en application de l'article L. 351-2 (2° ou 3°) du code de la construction et de l'habitation pour l'opération de … (2)
Le ministre chargé du logement, agissant au nom de l'Etat et représenté par le préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale, un département, la métropole de Lyon ou la collectivité de Corse a signé une convention mentionnée au II de l'article L. 301-5-1 ou à l'article L. 301-5-2 du code de la construction et de l'habitation, ou à l'article L. 3641-5, au VI de l'article L. 5219-1, au II de l'article L. 5218-2 ou au II de l'article L. 5217-2 du code général des collectivités territoriales, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse,
d'une part,
et … (1), représenté (e) par … (3) dénommé (e) ci-après, le bailleur,
d'autre part,
sont convenus de ce qui suit :
I.-Dispositions générales.
Article 1er
Objet de la convention.
La présente convention a pour objet de fixer les droits et les obligations des parties prévus par les articles L. 353-1 à L. 353-17 du code de la construction et de l'habitation pour l'opération de … décrite plus précisément dans le document joint à la présente convention.
La présente convention ouvre, pendant sa durée, le droit à l'aide personnalisée au logement (APL) dans les conditions définies par le livre VIII du code de la construction et de l'habitation.
Article 2
Prise d'effet de la convention.
La présente convention ainsi que ses avenants éventuels prennent effet à la date de leur signature.
Article 3
Date d'expiration de la convention.
Elle expire le 30 juin …
A défaut de résiliation expresse notifiée au moins six mois avant cette date, la convention est renouvelée par tacite reconduction par périodes triennales.
Elle peut être résiliée par chacune des parties. La résiliation prend effet au terme de la convention initiale ou au terme de chaque période de renouvellement. La résiliation à l'initiative de l'une des parties est notifiée au cocontractant au moins six mois avant la date d'expiration de la convention initiale ou renouvelée, par acte authentique (acte notarié ou acte d'huissier de justice) ou par acte administratif.
Le remboursement, anticipé ou non, d'un des prêts utilisés pour financer l'opération, d'une subvention ou le reversement du complément d'impôt en application de l'article 284 du code général des impôts sont sans effet sur la durée de la convention.
Article 4
Changement de propriétaire.
La présente convention est jointe à l'acte de mutation. Le changement de propriétaire donne lieu à la signature d'un avenant.
Article 5
Régime des rapports locatifs applicables aux logements conventionnés.
Les logements objets de la présente convention sont soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans les conditions prévues par le III de son article 40 et le cas échéant le VIII du même article, aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et aux stipulations de la présente convention.
Article 6
Aide personnalisée au logement (APL).
Le bénéfice de l'APL est ouvert ou modifié respectivement à compter de la date d'effet de la convention ou de ses avenants conformément aux articles R. 823-10 à R. 823-14, R. 831-2 et R. 831-3 du code de la construction et de l'habitation.
II.-Engagements du bailleur à l'égard de l'Etat relatifs aux conditions de location des logements.
Article 7
Mise en gérance des logements.
Si la gestion n'est pas directement assurée par le bailleur, il informe le préfet, et, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse, partie à la présente convention, les organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL pour le compte de l'Etat et les locataires de la mise en gérance de l'opération ou de tout changement de gestionnaire.
Article 8
Maintien des logements à usage locatif et conditions d'occupation des logements.
Les logements faisant l'objet de la présente convention sont maintenus à usage locatif jusqu'à la date fixée pour son expiration, sous réserve des dispositions de l'article L. 443-10 du code de la construction et de l'habitation.
1° Conditions de location.
Les logements sont loués non meublés à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l'objet de sous-location ou de location meublée, sous réserve des conditions prévues par les articles L. 442-8-1 à L. 442-8-4 du code de la construction et de l'habitation.
2° Ressources.
Les logements libres de toute occupation sont loués à des ménages dont les ressources annuelles n'excèdent pas les plafonds de ressources fixés à l'article R. 441-1 du code de la construction et de l'habitation ou prévus au premier alinéa de l'article R. 331-12 du même code pour l'attribution des logements sociaux.
3° Mixité sociale.
a) Lorsque l'opération a été financée dans les conditions de l'article D. 331-14 du code de la construction et de l'habitation autres que celles prévues au II de l'article D. 331-1 du même code et qu'elle bénéficie de subventions prévues aux 2° ou 3° de l'article R. 331-15 du même code, 30 % au moins des logements, soit … (4) logements, doivent être attribués à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. Toutefois, lorsque l'opération ainsi financée comporte moins de 10 logements, au moins 30 % des logements, soit … logements (ce nombre s'obtenant en arrondissant à l'unité la plus proche le résultat de l'application du pourcentage), doivent être attribués à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. Cette obligation n'est pas applicable aux opérations comportant un seul logement.
A l'entrée en service de l'immeuble, en sus des 30 % de logements ci-dessus mentionnés, l'organisme d'habitations à loyer modéré s'engage, compte tenu de la demande locale, que visent notamment à satisfaire le plan d'action départemental pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, l'accord collectif départemental signé avec l'organisme, les conventions intercommunales d'attribution et les orientations adoptées par les conférences intercommunales du logement, à louer … (5) autres logements à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. L'organisme d'habitations à loyer modéré s'engage à fournir au préfet un état à la mise en location, permettant de vérifier que cet engagement d'occupation sociale est respecté.
La vérification de l'engagement d'occupation sociale mentionné au premier alinéa sera effectuée tous les deux ans au vu des résultats de l'enquête prévue à l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation. S'il est constaté que cet engagement n'est plus rempli, tous les logements attribués postérieurement à ce constat fait par le préfet du lieu de situation des logements, devront l'être à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux, jusqu'à ce que l'organisme établisse que l'engagement est respecté à nouveau.
b) Lorsque l'opération a été financée dans les conditions de l'article D. 331-14 précité autres que celles prévues au II de l'article D. 331-1 précité et bénéficie de subventions prévues aux 2° ou 3° de l'article R. 331-15 précité, 10 % des logements de l'opération peuvent être loués à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au II de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. Toutefois, lorsque l'opération ainsi financée comporte moins de 10 logements, 10 % des logements, soit … logements (ce nombre s'obtenant en arrondissant à l'unité la plus proche le résultat de l'application du pourcentage), peut être loué à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au II de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux.
4° Cas d'une acquisition ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960 modifiant le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Il est procédé à un bilan de l'occupation sociale des logements sur la base des éléments recueillis lors de l'enquête prévue à l'article L. 441-9 ou à l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation et dans des conditions définies par arrêté du ministre chargé du logement.
Article 9
Montants des loyers maximums et modalités de révision.
Lorsque l'opération a bénéficié d'un des prêts locatifs aidés ou n'a pas bénéficié d'un de ces prêts, le montant du loyer maximum mentionné à l'article D. 353-16 du code de la construction et de l'habitation est fixé à … € le mètre carré par … mois.
Lorsque l'opération a bénéficié de plus d'un prêt locatif aidé (PLAi, PLUS, PLS), le loyer maximum déterminé pour chacun des prêts obtenus est renseigné dans le tableau ci-dessous :
Prêt locatif aidé |
Loyer maximum en euros par mètre carré par mois (exprimé en surface utile) |
|---|---|
PLAi |
… |
PLUS |
… |
PLS |
… |
Les annexes qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile peuvent donner lieu à la perception d'un loyer accessoire, dans les conditions définies dans le document intitulé Composition de l'opération annexé à la présente convention.
Les loyers maximums sont révisés chaque année, le 1er janvier, dans les conditions prévues à l'article L. 353-9-2 du code de la construction et de l'habitation.
Lorsque le loyer maximum a fait l'objet d'une augmentation par avenant en application du troisième alinéa de l'article L. 353-9-2, il n'est applicable qu'aux nouveaux locataires.
Article 9 bis
Dispositions particulières relatives aux loyers maximums des logements conventionnés lors d'une acquisition ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960 modifiant le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Lorsque l'opération faisant l'objet de la présente convention est une opération d'acquisition ou n'est pas liée à la réalisation de travaux mais fait suite à une nouvelle acquisition, et lorsque l'opération a bénéficié d'un des prêts locatifs aidés ou n'a pas bénéficié d'un de ces prêts, le loyer maximum applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition ou n'ayant pas fourni d'informations sur le niveau de ses ressources, par dérogation et à titre transitoire, est fixé à … € par mètre carré de surface utile par mois. Lorsque l'opération a bénéficié de plus d'un prêt locatif aidé (PLAi, PLUS, PLS), le loyer dérogatoire maximum déterminé pour chacun des prêts obtenus est renseigné dans le tableau ci-dessous :
Prêt locatif aidé |
Loyer dérogatoire maximum en euros par mètre carré par mois (exprimé en surface utile) |
|---|---|
PLAi |
… |
PLUS |
… |
PLS |
… |
Article 9 ter
Conformément à l'arrêté préfectoral prévu au 5° de l'article D. 353-16 du code de la construction et de l'habitation, le loyer maximum peut être majoré dans les conditions de ce même article, sans dépasser … € par mètre carré et par mois.
Cette majoration de loyer s'applique pendant une durée de … mois et concerne … mètres carrés de logements. Le nombre de mètres carrés peut varier de plus ou moins 20 %.
Lorsque la majoration de loyer prévue aux alinéas précédents est appliquée, les stipulations du 3° de l'article 8 de la présente convention ne s'appliquent pas.
Article 10
Modalités de fixation et de révision du loyer pratiqué.
Le loyer pratiqué pour chaque logement conventionné, dont la valeur est fixée au mètre carré, ne peut excéder le loyer maximum défini dans la présente convention.
Dans la limite de ce loyer maximum, le loyer pratiqué :
1° est révisé chaque année le 1er janvier en cours de contrat de location, dans les conditions prévues à l'article L. 353-9-3 du code de la construction et de l'habitation ;
2° peut être réévalué dans les conditions prévues par le code de la construction et de l'habitation.
Article 10 bis
Dispositions particulières relatives aux loyers pratiqués des logements conventionnés lors d'une acquisition ou d'une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960 modifiant le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Durant le mois qui suit la signature de la convention, le bailleur informe les locataires ou occupants de bonne foi en place à la date de signature de la convention qu'ils disposent d'un délai de deux mois à compter de la réception de l'information pour présenter leurs justificatifs de revenus dans les conditions prévues pour l'attribution des logements sociaux et que ceux disposant de ressources inférieures aux plafonds prévus à l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux se verront appliquer, à partir de la réception par l'organisme des justificatifs et au plus tard le quatrième mois suivant la date de signature de la convention ou la date d'achèvement des travaux si celle-ci en prévoit, un nouveau loyer dans la limite du loyer maximum fixé au document prévu par l'article 1er de la présente convention. Avant l'application de ce nouveau loyer, le loyer maximum est celui mentionné à l'article 9 bis de la présente convention.
Le locataire ou occupant de bonne foi peut également présenter ces justificatifs à tout moment et bénéficier de la même mesure dès le mois qui suit la présentation de ces justificatifs.
Le loyer pratiqué applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition ou qui n'a pas fourni d'informations sur le niveau de ses ressources ne peut excéder le loyer maximum fixé à l'article 9 bis de la présente convention. Il peut être révisé chaque année le 1er janvier dans les conditions prévues à l'article L. 353-9-3 précité.
III.-Engagements du bailleur à l'égard des locataires.
Article 11
Etablissement d'un bail conforme à la convention.
Le bail doit être conforme à la présente convention. Une copie de la convention est tenue en permanence à la disposition des locataires et de leurs associations qui peuvent en prendre connaissance chez le gardien ou, en l'absence d'un gardien, au siège du bailleur. Cette information est mentionnée à chaque locataire ou affichée de façon très apparente dans les parties communes de l'immeuble.
Le bailleur est tenu de remettre à chaque locataire un décompte de surface utile établi d'après le modèle type annexé à l'article D. 353-19 du code de la construction et de l'habitation. Dans l'hypothèse où cette surface serait modifiée, le bailleur est tenu de communiquer au locataire un nouveau décompte dans les deux mois précédant son application.
Article 12
Travaux.
Lorsque l'exécution des travaux nécessite l'évacuation temporaire des lieux, l'organisme bailleur doit mettre provisoirement à la disposition du locataire un logement en bon état d'habitation remplissant des conditions d'hygiène normales, correspondant à ses besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, ainsi qu'à ses possibilités. Il doit en outre être situé :
-dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;
-dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton, si la commune est divisée en cantons ;
-dans les autres cas, sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de cinq kilomètres.
Article 13
Information des locataires en cas de changement de propriétaire.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux, et en vue de l'information du préfet ou, le cas échéant, du président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse, partie à la présente convention, des locataires et des organismes liquidateurs de l'APL, le ou les nouveaux propriétaires leur font connaître leur identification dans les conditions conformes soit à l'article 5, soit à l'article 6 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié, par acte extrajudiciaire, lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre décharge dans un délai d'un mois à compter de ladite mutation.
Article 14
Information des locataires en cas de modification ou de résiliation de la convention.
Le bailleur informe les locataires de toute modification apportée à la convention ayant des incidences sur leurs relations contractuelles.
Quelle qu'en soit la cause, le bailleur informe le locataire de la date prévue pour l'expiration de la convention. En cas de résiliation de la convention aux torts du bailleur, il porte à la connaissance des locataires la teneur de l'article L. 353-6 du code de la construction et de l'habitation.
Article 15
Maintien dans les lieux et congé donné par le locataire.
Pendant la durée de la convention, le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux dans les conditions de l'article L. 353-15 du code de la construction et de l'habitation, dans la mesure où il se conforme aux obligations de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, sauf dénonciation expresse du locataire dans les conditions des treizième à vingt-deuxième alinéas du I de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.
Le locataire peut donner congé à tout moment. Il est redevable du loyer et des charges pendant la durée effective du délai de préavis, de jour à jour, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
Article 16
Modalités du paiement du loyer.
Le loyer est payé mensuellement à terme échu.
Le bailleur indique sur la quittance le montant du loyer principal, du ou des loyers accessoires, du loyer maximum, des charges locatives et, le cas échéant, le montant de l'APL, de la réduction de loyer de solidarité et de la contribution pour le partage des économies de charges.
En application de l'article L. 832-2 du code de la construction et de l'habitation, pour chaque appel de loyer, le bailleur déduit s'il y a lieu le montant de l'APL qu'il perçoit pour le compte du locataire du montant du loyer et des dépenses accessoires de logement.
Lorsque l'organisme liquidateur de l'APL verse au bailleur des rappels d'aide personnalisée pour le compte de locataires, le bailleur affecte ces sommes au compte de ces derniers. Si après affectation il en résulte un surplus, le bailleur le reverse au locataire dans le délai d'un mois.
En cas de retard du locataire dans le paiement du loyer et des charges locatives, le bailleur doit prendre toutes dispositions en vue de recouvrer sa créance.
En cas d'impayé constitué au sens de l'article R. 824-1 du code de la construction et de l'habitation, et lorsque l'APL est versée en tiers payant, le bailleur doit informer l'organisme payeur de la situation du locataire dans un délai de deux mois après la constitution de l'impayé.
Article 17
Dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie stipulé le cas échéant par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.
IV.-Dispositions spécifiques au statut de résidence universitaire.
Article 18
Régime des rapports locatifs applicables aux logements.
Lorsque la présente convention est conclue en application de l'article L. 353-1 et du 3° de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation pour une résidence universitaire définie à l'article L. 631-12 du même code, les logements de la résidence universitaire sont soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans les conditions prévues par les III et VIII de l'article 40, aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et aux stipulations de la présente convention.
Les stipulations particulières suivantes s'appliquent :
1° Conditions de location des logements de la résidence universitaire.
Les logements sont loués nus ou meublés à des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. A titre exceptionnel, des logements peuvent être loués à des enseignants et des chercheurs.
Les logements peuvent également être loués dans les conditions prévues aux quatrième et cinquième alinéas du I de l'article L. 442-8-1 du code de la construction et de l'habitation.
2° Modalités de fixation et de révision du loyer pratiqué des logements de la résidence universitaire.
Le loyer pratiqué pour chaque logement est fixé dans la limite du loyer maximum prévu par la présente convention.
Il ne peut donner lieu à révision en cours de bail.
Si le contrat de location est renouvelé dans les conditions prévues au 3° ci-dessous, le loyer peut être réévalué conformément aux dispositions du code de la construction et de l'habitation.
3° Durée du contrat et congé donné par le locataire.
Par dérogation à l'article 15 de la présente convention, les locataires ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.
Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions prévues par l'article L. 631-12 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que les conditions de ressources requises pour l'attribution du logement. Le renouvellement donne lieu à la signature d'un nouveau contrat.
Le locataire peut donner congé à tout moment, dans les conditions des treizième à vingt-deuxième alinéas du I de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Il est redevable du loyer et des charges pendant la durée effective du délai de préavis, de jour à jour, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
4° Forfait de charges.
En application du VIII de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, les charges locatives accessoires au loyer principal des logements de la résidence universitaire peuvent être récupérées par le bailleur sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis au contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.
Si le bailleur a opté pour cette modalité de récupération des charges, il indique sur la quittance le montant du forfait.
Article 19
Renonciation au statut de résidence universitaire.
En cas de renonciation au statut de résidence universitaire, les dispositions relatives aux résidences universitaires figurant dans la présente convention sont sans objet. La renonciation au statut de résidence universitaire est définitive et s'effectue par avenant, à l'initiative du bailleur. Cet avenant est sans effet sur les contrats de location en cours. A l'échéance de chacun de ces contrats, le logement concerné est loué dans les conditions de droit commun de la présente convention.
V.-Engagements du bailleur à l'égard des organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL.
Article 20
Obligations générales.
1° Pour chaque locataire demandeur de l'APL, le bailleur s'engage à favoriser l'utilisation des services dématérialisés mis à sa disposition par les organismes payeurs pour l'envoi des informations nécessaires à l'étude d'un droit à une aide au logement. En dernier ressort, il renseigne dès l'entrée en vigueur de la convention pour chaque locataire demandeur de l'APL, la partie de l'imprimé de demande d'APL qui le concerne.
2° Pour permettre le renouvellement des droits à l'APL au 1er janvier de chaque année, le bailleur fournit aux organismes liquidateurs de l'APL au plus tard le 15 novembre de chaque année, conformément à l'arrêté du 22 août 1986 relatif à la fixation des justifications nécessaires à l'obtention de l'aide personnalisée au logement et à son renouvellement :
-une attestation concernant le montant du loyer applicable à chaque logement concerné par la présente convention, à compter du 1er juillet de l'année en cours ;
-un document attestant que tous les bénéficiaires sont à jour de leurs obligations vis-à-vis du bailleur ou, le cas échéant, la liste des bénéficiaires d'APL non à jour en certifiant que cette liste est exhaustive. Ce document mentionne également la date à laquelle l'organisme payeur a été saisi en cas d'impayé constitué selon la définition fixée par l'article R. 324-1 du code de la construction et de l'habitation.
Ces transmissions peuvent s'effectuer grâce à un dispositif de collecte dématérialisé.
3° En outre, il fait part dans un délai maximum d'un mois aux organismes liquidateurs de l'APL des modifications affectant la situation locative du bénéficiaire (notamment colocation, résiliation de bail, décès).
Article 21
Obligations en cas d'impayé.
En application des articles L. 824-1 et R. 824-4 du code de la construction et de l'habitation, le bailleur auprès duquel l'aide est versée signale à l'organisme payeur lorsqu'un allocataire ne règle pas la part de la dépense de logement restant à sa charge, dans un délai de deux mois après la constitution de l'impayé défini à l'article R. 824-1 du code de la construction et de l'habitation, sauf si la somme due a été réglée entre-temps en totalité. Le bailleur doit justifier qu'il poursuit par tous les moyens possibles le recouvrement de sa créance. En outre, il communique le montant de l'impayé constitué au moment de la saisine de l'organisme payeur.
Parallèlement, en cas d'impayé, le bailleur doit poursuivre le recouvrement de sa créance en notifiant au locataire défaillant par lettre recommandée avec accusé de réception le montant de cette créance. Il doit également informer le locataire de la saisine de l'organisme payeur.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) est systématiquement informée par l'organisme payeur des APL en vue de prévenir leurs éventuelles suspensions par une mobilisation coordonnée des outils de prévention (article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement).
La CCAPEX est réputée avoir été régulièrement saisie lorsque le bailleur a préalablement signalé l'impayé à l'organisme payeur des APL selon les modalités définies à l'article R. 824-4 précité.
VI.-Dispositions relatives à l'application de la convention.
Article 22
Contrôle.
Afin de permettre le contrôle de l'application de la présente convention, le bailleur fournit à tout moment à la demande du préfet ou de l'Agence nationale de contrôle du logement social toutes les informations et tous les documents nécessaires au plein exercice de ce contrôle.
Article 23
Révision de la convention.
La présente convention pourra être révisée à la demande de l'une ou l'autre des parties par voie d'avenant.
Article 24
Inexécution de la convention par le bailleur.
1° En application de l'article 284 du code général des impôts, les bailleurs qui ont, au taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée, acquis un logement social ou imposé la livraison à soi-même d'un logement locatif social ou de travaux d'amélioration, de transformation ou d'aménagement portant sur un logement locatif social sont redevables d'un complément de taxe sur la valeur ajoutée égal à la différence entre le taux réduit et le taux normal lorsque les conditions de taxation de vente ou de livraison à soi-même au taux réduit ne sont pas ou plus remplies.
2° En application de l'article L. 353-2 du code de la construction et de l'habitation, des sanctions administratives peuvent être mises en œuvre.
En application de l'article L. 353-11 du code de la construction et de l'habitation, le contrôle de l'application de la présente convention est assuré par l'Agence nationale de contrôle du logement social, que le préfet est tenu de saisir en cas de manquement constaté.
Lorsqu'un organisme ne respecte pas, pour un ou plusieurs logements, les engagements prévus par la convention, et après que l'organisme a été mis en mesure de présenter ses observations conformément aux dispositions de l'article L. 342-12 du code de la construction et de l'habitation ou, en cas de mise en demeure, à l'issue du délai mentionné à ce même article, l'Agence nationale de contrôle du logement social peut proposer au ministre chargé du logement de prononcer une sanction en application de l'article L. 342-14 du même code.
3° En cas d'inexécution par le bailleur de ses engagements prévus par la convention, tels que notamment non-respect du loyer maximum ou en cas de fraude, dissimulation ou fausse déclaration à l'égard des organismes liquidateurs de l'APL, le préfet peut procéder à la résiliation de la présente convention aux torts du bailleur. Le préfet doit préalablement mettre en demeure l'organisme par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. L'organisme doit dans un délai de deux mois soit satisfaire à ses obligations, soit formuler ses observations.
Lorsque le préfet écarte ces observations, sa décision doit être motivée.
Dans ce cas, il est fait application des dispositions prévues à l'article L. 353-6 du code de la construction et de l'habitation.
Article 25
Information des organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL
Le préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale, un département, la métropole de Lyon ou la collectivité de Corse a signé une convention mentionnée aux articles L. 301-5-1, L. 301-5-2, L. 3641-5, L. 5219-1, L. 5218-2 et L. 5217-2 précités, le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse transmet aux organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL une copie de la présente convention et de ses avenants éventuels.
Fait en trois originaux à …, le...
Le bailleur (6),
Le préfet, le président de l'établissement public de coopération intercommunale, du conseil départemental, de la métropole de Lyon ou du conseil exécutif de Corse,