Code de la construction et de l'habitation
Section 1 : Conventions passées entre l'Etat et les organismes d'habitations à loyer modéré.
1. Logements à usage locatif, financés dans les conditions prévues aux livre III, titre Ier, et livre IV du présent code (annexe n° 1).
2. Logements bénéficiant des aides spécifiques de l'Etat prévues par les dispositions réglementaires fixant les conditions d'octroi desdites aides en application de l'article L. 351-2 (3.) et notamment les articles R. 323-1 à R. 323-11, R. 331-1 à R. 331-31 :
a) Soit pour leur construction (annexe n° 2) ;
b) Soit pour leur amélioration (annexe n° 3) ;
c) Soit pour leur acquisition et amélioration (annexe n° 4).
Les conventions sont renouvelées par tacite reconduction pour des périodes triennales, sous réserve de dénonciation par l'une ou l'autre partie. Selon le cas, la dénonciation est notifiée par acte administratif notarié ou extrajudiciaire, au moins six mois avant la date d'expiration de la période.
La durée de la première convention ne peut être inférieure à la durée la plus longue restant à courir pour l'amortissement intégral des prêts du ou des programmes concernés ; en tout état de cause, elle doit être d'au moins neuf ans.
A l'expiration de la durée de la convention ou après sa dénonciation dans les conditions fixées à l'alinéa 2 une nouvelle convention peut être conclue dans les conditions de la présente section.
Son montant est déterminé annuellement, par application à la masse des loyers des logements conventionnés, d'un taux de base de la contribution, compte tenu de déductions liées aux charges de l'exercice résultant de la mise en oeuvre d'un programme de travaux et selon la formule suivante :
P = Lt - D,
dans laquelle :
P est le montant de la contribution des organismes d'habitations à loyer modéré au fonds national de l'habitation ;
L représente la masse des loyers constituant l'assiette de la contribution ;
D représente le montant des déductions liées aux charges de l'organisme résultant de la réalisation d'un programme de travaux.
T représente le taux de base de la contribution.
Dans tous les cas où le montant des déductions D est supérieur ou égal au produit de la masse des loyers L par le taux de la contribution t, celle-ci aura une valeur nulle.
Les modalités de détermination de chacun des paramètres L et D ainsi que la valeur du taux de base t sont fixées par arrêté conjoint des ministres chargés des finances et de la construction et de l'habitation.
A titre dérogatoire des organismes pourront être autorisés à utiliser un taux de base t d'une valeur inférieure.
La contribution due par un organisme au titre d'un exercice donné déterminée par application de la formule ci-dessus est calculée sur la base des résultats constatés dans la comptabilité de l'organisme pour l'exercice considéré. Les données propres à l'organisme et nécessaires au calcul sont communiquées par l'organisme au ministre chargé de la construction et de l'habitation ou à ses représentants, avant le 30 juin de l'exercice suivant l'exercice de référence. Le président du fonds national de l'habitation notifie à l'organisme le montant de la contribution due au titre de l'exercice de référence au plus tard le 30 septembre de l'exercice suivant l'exercice de référence.
La contribution annuelle due par un organisme au titre de chaque exercice est réglée au cours de l'exercice suivant par acomptes trimestriels dont le montant est égal au quart du montant de la contribution annuelle réglée au cours de l'exercice précédent.
La régularisation intervient au plus tard au 31 décembre de l'exercice suivant.
Les acomptes trimestriels peuvent donner lieu à une réduction de leur montant dans le cas où la contribution due pour un exercice donné pourrait être inférieure au montant dû pour l'exercice antérieur.
Au fur et à mesure des vacances, les logements sont loués à des personnes dont les ressources annuelles n'excèdent pas le plafond déterminé dans les conditions prévues par le titre III, chapitre unique, section I, du présent livre.
L'organisme bailleur est tenu de proposer un bail conforme à la convention auquel sont annexés une copie de ladite convention, ainsi que les éléments du barème de l'aide personnalisée au logement.
Pendant la durée de la convention en cours au moment de la conclusion du bail et sous réserve des dispositions de l'article R. 353-20, il est reconduit tacitement, à la volonté du locataire seul, pour des périodes également de trois ans, dans la mesure où ce dernier se conforme aux obligations de l'article 1728 du code civil rappelées dans le bail.
Au cours de chaque période triennale, le locataire peut résilier le bail à tout moment, sous réserve d'un préavis de trois mois ramené à un mois en cas de changement de résidence pour raisons professionnelles ou familiales.
Le congé est donné par lettre recommandée, le préavis partant de la date d'envoi et le cachet de la poste faisant foi. Lorsque le délai de préavis vient à expiration dans le courant d'un mois, le bail produit effet jusqu'au dernier jour du mois.
En cas de vacance intervenant au cours d'une période triennale, le nouveau locataire est substitué de plein droit à l'ancien locataire.
A l'expiration de chaque période triennale, les loyers peuvent faire l'objet d'un réajustement dans la limite du loyer maximum.
Toutefois, au cours de la première période triennale, le bail peut fixer le montant du loyer applicable chaque 1er juillet de ladite période. Ce montant peut être revisé en fonction des variations de l'indice du coût de la construction, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, selon les modalités fixées par les conventions.
Après paiement intégral du loyer et des sommes accessoires, une quittance conforme aux prescriptions de la convention est remise par le bailleur au locataire.
Elles peuvent faire l'objet de provisions et doivent, en ce cas, donner lieu à régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation annuelle ou par celle de budgets prévisionnels.
Quinze jours avant l'échéance du remboursement ou de la régularisation annuelle des charges, l'organisme bailleur en communique le décompte par nature de charges, ainsi que le mode de répartition entre tous les locataires de l'immeuble.
Pendant un délai d'un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ou de leurs représentants. Lorsqu'ils en font la demande, toutes explications utiles sur les dépenses de gestion leur sont présentées.
Le locataire dispose d'un délai de six mois pour accepter ce projet de bail qui reproduit en caractère très apparents le texte intégral de l'article L. 353-7 et qui fait l'objet d'une notification aux intéressés dans les conditions fixées par les conventions.
Pour les logements mentionnés à l'article R. 353-2 (1.), le bail prend effet à compter de l'acceptation par le locataire.
Pour les logements mentionnés à l'article R. 353-2 (2., b), sous réserve des dispositions des articles R. 353-25 et R. 353-2 (2., c), le bail prend effet à compter de la date d'achèvement des travaux.
Ce projet de bail reproduit en caractères très apparents le texte intégral de l'article L. 353-8 et fait l'objet d'une notification aux intéressés dans les conditions fixées par les conventions.
A la sortie, un constat est établi dans les mêmes conditions.
Elles fixent également les sanctions encourues pour non-respect des engagements contractuels.