Code de la construction et de l'habitation
Statuts types d'une société anonyme coopérative de production d'habitations à loyer modéré.
Il est formé entre les propriétaires des actions créées ci-après et de toutes celles qui le seraient ultérieurement une société anonyme coopérative de production d'habitations à loyer modéré, société à capital variable régie par les dispositions du livre IV du code de la construction et de l'habitation, par la loi du 24 juillet 1966 modifiée sur les sociétés, par la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 modifiée portant statut de la coopération, ainsi que par les dispositions du code civil et de la loi n° 66-537 du 24 juillet 1966 modifiée sur les sociétés commerciales.
2. Dénomination.
La dénomination de la société est :
Société anonyme coopérative de production d'habitations à loyer modéré, société à capital variable.
3. Objet social.
1° A titre principal, et dans le cadre de l'article L. 411-1 du code de la construction et de l'habitation, la société a pour objet :
- d'assister, à titre de prestataires de services, des personnes physiques et des sociétés de construction, constituées en application du titre Ier du livre II du code de la construction et de l'habitation, pour la réalisation et la gestion de programmes de construction en accession à la propriété ;
- en vue de l'accession à la propriété, de construire, acquérir, réaliser des travaux, vendre et gérer des immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel ou d'habitation ou destinés à cet usage, soit en qualité de maître d'ouvrage, soit par l'intermédiaire de sociétés civiles de construction ayant pour objet l'accession sociale à la propriété ;
- d'assister, à titre de prestataires de services, des personnes physiques ou morales en vue de la réalisation de tous travaux portant sur des immeubles existants et destinés à un usage d'habitation ou à un usage professionnel et d'habitation ;
- de réaliser des lotissements ;
- de réaliser des hébergements de loisirs à vocation sociale selon les modalités prévues à l'article L. 421-1 du code de la construction et de l'habitation ;
- de consentir des prêts aidés par l'Etat au profit de ses membres personnes physiques et des membres personnes physiques de sociétés coopératives de construction et, en complément du prêt principal ci-dessus défini, de consentir un prêt complémentaire à ces mêmes personnes physiques ;
- de réaliser des missions d'accompagnement social destinées aux populations logées dans le patrimoine dont elle assure la gestion ou pour les populations logées dans le patrimoine d'autres organismes de logement social.
Toute opération réalisée en application du troisième tiret de la présente clause 3-1° doit faire l'objet d'une garantie de financement et d'une garantie d'acquisition des locaux non vendus, dans les conditions fixées aux articles R. 422-9-2 à R. 422-9-5 du code de la construction et de l'habitation.
2° La société a également pour objet, à titre accessoire :
- de gérer les sociétés coopératives de construction jusqu'au complet remboursement des emprunts non transférables aux associés et les programmes de construction qu'elles ont réalisés ;
- de gérer les sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré de location-attribution, ainsi que les programmes de construction qu'elles ont réalisés ;
- d'acquérir et d'aménager des terrains destinés à être cédés aux associés et de contracter des emprunts pour l'acquisition et l'aménagement de terrains qu'elle pourra ultérieurement céder à ces personnes ;
- d'être syndic de copropriété d'immeubles bâtis, construits ou acquis, soit par la société, soit par un autre organisme d'habitations à loyer modéré, soit par une collectivité locale, soit par une société d'économie mixte, soit par un organisme sans but lucratif, soit par une société civile coopérative de construction placée sous son égide ou sous celle d'un autre organisme d'habitations à loyer modéré, et d'exécuter des fonctions d'administrateur de biens pour les mêmes immeubles.
- de réaliser pour son compte ou pour celui des sociétés visées ci-dessus, à titre d'accessoire à un programme d'habitations à loyer modéré, des locaux à usage commun et toutes opérations de construction nécessaires à la vie économique et sociale de ce programme ;
- de réaliser pour le compte de ses membres, à titre de prestataire de services, toutes opérations de restauration, d'amélioration ou d'agrandissement d'immeuble à usage principal d'habitation ;
- de remplir les missions de mandataire ou de conducteur d'opération qui lui sont autorisées par la loi n° 85-704 du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d'ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d'ouvrage privée, pour le compte des collectivités locales, leurs établissements publics, leurs groupements ou les syndicats mixtes, dans la limite des compétences définies à l'article L. 411-1 du code de la construction et de l'habitation ;
- de servir de prestataire de service, le cas échéant dans les conditions définies par la loi du 12 juillet 1985 précitée, aux organismes d'habitations à loyer modéré, ainsi qu'à leurs groupements ou leurs filiales, aux organismes du secteur de l'économie sociale visés par la loi du 20 juillet 1983 précitée, aux collectivités territoriales, à leurs groupements et aux sociétés d'économie mixte locales, et à toute personne physique ou morale réalisant des constructions nécessaires à la vie économique et sociale accessoires à un programme d'habitations visé au dernier alinéa de l'article L. 411-1 du code de la construction et de l'habitation ;
- de réaliser toutes opérations pour lesquelles les sociétés anonymes coopératives de production d'habitations à loyer modéré sont ou seront habilitées par les textes législatifs ou réglementaires s'y rapportant.
- acquérir des lots dans les copropriétés mentionnées au onzième alinéa de l'article L. 422-3. La revente de ces lots n'est pas soumise aux dispositions du chapitre III du titre IV du livre IV du présent code mais requiert l'avis préalable du service des domaines. La location des lots en attente de leur revente est, par dérogation aux dispositions du titre IV du livre IV du présent code, soumise aux règles mentionnées à l'article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Toutefois, la fixation du loyer ne peut excéder les plafonds de loyers fixés en application du troisième alinéa du g du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts. En outre, les dispositions du I et du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables aux contrats de location qui prennent fin au plus tard à la revente des lots, lorsque le congé émane du bailleur.
3° Lorsque la société est titulaire de l'agrément prévu à l'article L. 422-3-2 du code de la construction et de l'habitation, elle a également pour objet, à titre accessoire :
- de construire, d'acquérir, d'aménager, de restaurer, d'agrandir, d'améliorer et de gérer des immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, en vue de la location.
4. Compétence territoriale - Siège social.
L'activité de la société s'exerce sur le territoire de la région où est situé son siège social. Elle peut également intervenir sur le territoire des départements limitrophes à cette région, après accord de la commune d'implantation de l'opération.
Par décision prise dans les conditions prévues par le code de la construction et de l'habitation, le ministre chargé du logement peut étendre la compétence territoriale de la société.
Le siège social de la société est fixé à : ....
5. Capital social.
Le capital est variable, et entièrement libéré lors de la souscription de parts.
Le capital statutaire est fixé à la somme de ... F.
Il ne peut être inférieur à celui exigé par la loi du 10 septembre 1947 précitée (art. 27 et 27 bis), ni supérieur au plafond d'émission fixé par l'assemblée générale extraordinaire.
Les personnes physiques ou morales ayant vocation à avoir recours aux services de la société ou dont la société utilise le travail, qui doivent détenir, en application de l'article 3 bis de la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 précitée, selon le cas, au moins 65 ou au moins 51 p. 100 des droits de vote aux assemblées générales de la société, ne peuvent être que les suivantes :
- les personnes physiques ayant recours aux services de la société, dans le cadre des activités qu'elle exerce en application des clauses 3 (1°) et 3 (3°) ;
- les sociétés civiles coopératives de construction ;
- les employés de la société.
La société admet comme associés dans la limite de ... p. 100 du capital effectif, d'autres personnes morales et physiques qui entendent contribuer à la réalisation des objectifs de la coopérative.
Ces associés ne peuvent en aucun cas détenir ensemble plus de 35 p. 100 ou 49 p. 100 selon le cas du total des droits de vote. Ces associés disposent ensemble d'un nombre de voix proportionnel au capital qu'ils détiennent. Ils répartissent ces voix entre eux au prorata de la part de chacun dans ce capital détenu.
Lorsqu'au nombre de ces associés figurent des sociétés coopératives ou des organismes d'habitations à loyer modéré, la limite ci-dessus est portée à 49 p. 100 sans que les droits de vote de ceux de ces associés qui ne sont ni des sociétés coopératives ni des organismes d'habitations à loyer modéré puissent excéder la limite de 35 p. 100.
Lorsque la part de capital que détiennent les associés définis au quatrième alinéa de la présente clause dépasse, selon le cas, 35 p. 100 ou 49 p. 100 du total des droits de vote, le nombre de voix attribué à chacun d'eux est réduit à due proportion.
Les réductions de capital effectuées dans les cas prévus au dernier alinéa de l'article L. 423-5 du code de la construction et de l'habitation ne peuvent être réalisées que dans le respect des conditions fixées par cet article.
La société ne peut procéder à l'amortissement de son capital.
6. Retraits - Exclusions.
Le capital peut être réduit par suite de reprises d'apports consécutives au départ ou à l'exclusion d'associés ou d'actionnaires. Le retrait ou l'exclusion d'associés ou d'actionnaires ne peut avoir pour effet de réduire le capital effectif, ni à un montant inférieur au minimum légal, ni en dessous de ... p. 100 du capital le plus élevé de la société depuis sa constitution. Il ne peut en outre avoir pour effet de réduire le nombre des actionnaires à moins de sept.
Le retrait d'associés ou d'actionnaires n'ayant pas recours aux services de la société ou dont la société n'utilise pas le travail ne peut être réalisé qu'à l'issue d'un délai d'un an après que le conseil d'administration de la société en ait été informé par pli recommandé avec avis de réception.
L'exclusion d'associés ou d'actionnaires ne peut être prononcée que par une décision d'assemblée générale prise dans les conditions de quorum et de majorité d'une assemblée générale extraordinaire.
L'exclusion est notifiée à l'intéressé par la société, par pli recommandé avec demande d'avis de réception ; il dispose d'un délai de six mois à compter de cette notification pour céder ses actions dans les conditions fixées par la clause 7 des présents statuts.
Les actionnaires ou associés démissionnaires ou exclus restent tenus pendant cinq années envers les sociétaires et envers les tiers de toutes les obligations existant au jour de leur retrait ou de leur exclusion.
7. Cession d'actions.
Le prix de cession des actions ne peut dépasser celui qui est fixé pour les sociétés d'habitations à loyer modéré en application de l'article L. 423-4 du code de la construction et de l'habitation, sauf dérogation accordée dans les conditions prévues par cet article.
Sauf en cas de succession, de liquidation de communauté de biens entre époux ou de cession soit à un conjoint, soit à un ascendant ou à un descendant, le transfert d'actions à un tiers, à quelque titre que ce soit, doit être autorisé par le conseil d'administration qui n'est pas tenu de faire connaître les motifs de son agrément ou de son refus.
Le refus d'agrément peut résulter soit d'une décision expresse, soit d'un défaut de réponse dans un délai de trois mois à compter de la date de réception de la demande.
En cas de refus d'agrément, le conseil d'administration est tenu, dans un délai de trois mois à compter de son refus, de faire acquérir les actions par une ou plusieurs personnes qu'il aura lui-même désignées. En ce cas, le prix ne peut être inférieur à celui de la cession non autorisée.
Si, à l'expiration du délai sus-indiqué, l'achat n'est pas réalisé, l'agrément est considéré comme donné, sauf prorogation du délai par décision de justice à la demande de la société.
8. Organes dirigeants de la société.
La société est administrée par un conseil d'administration ou par un directoire et un conseil de surveillance.
Lorsque la société exerce une activité de gestion locative telle que prévue à l'article L. 422-3, le conseil d'administration ou le conseil de surveillance comprend au moins un représentant des coopérateurs locataires désigné par l'assemblée générale ; la perte de la qualité de locataire met un terme au mandat de l'administrateur nommé en cette qualité.
9. Situation des administrateurs et membres du conseil de surveillance.
Le mandat des membres du conseil d'administration ou du conseil de surveillance est exercé à titre gratuit dans les conditions prévues à l'article R. 421-56.
10. Expression des voix aux assemblées.
Chaque associé ou actionnaire mentionné au quatrième alinéa de la clause 5 ne dispose pour lui-même que d'une seule voix, quel que soit le nombre des actions qu'il détient. Il ne peut exprimer, lorsqu'il agit en qualité de mandataire d'autres actionnaires, plus de dix voix dans les assemblées, la sienne comprise.
Les associés visés aux alinéas 5 à 8 de la clause n° 5 des présents statuts disposent de droits de vote correspondant au nombre des actions qu'ils détiennent, dans les limites et proportions précisées par ladite clause 5.
11. Année sociale.
L'année sociale de la société débute le 1er janvier et finit le 31 décembre.
12. Contrats.
En dehors des cas où la société utilise les contrats prévus en application des articles L. 222-1 et L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, les contrats de prestation de services qui seront conclus par la société avec des sociétés coopératives de construction, des personnes physiques ou des sociétés coopératives, dans le cadre de la clause 3 des présents statuts, seront conformes à des modèles types établis par arrêté du ministre chargé du logement et du ministre chargé du Trésor.
13. Documents transmis à l'administration.
Dans le mois suivant celui au cours duquel s'est tenue l'assemblée générale réunie en application de l'article 157 de la loi du 24 juillet 1966 précitée, la société adresse au préfet du département de son siège, à la Caisse des dépôts et consignations et au ministre chargé du logement l'ensemble des documents comptables et les rapports présentés à l'assemblée générale des actionnaires, ainsi que le compte rendu de celle-ci.
En cas de report de l'assemblée générale des actionnaires, la décision de justice accordant un délai supplémentaire doit être adressée dans les même conditions.
14. Résultats de l'exercice.
Lorsque la société a réalisé un bénéfice distribuable au sens de l'article 347 de la loi du 24 juillet 1966 précitée, il peut être distribué un dividende correspondant à un pourcentage de capital social égal ou inférieur au taux défini à l'article 14 de la loi du 10 septembre 1947 précitée, sans que ce pourcentage puisse être supérieur au taux d'intérêt servi au détenteur d'un premier livret de caisse d'épargne au 31 décembre de l'année précédente, majoré de 1,5 point.
15. Réserves.
Conformément à l'article L. 423-5 du code de la construction et de l'habitation, et sous réserve des exceptions prévues par cet article, les réserves, les bénéfices ou les primes d'émission ne peuvent être incorporées au capital.
Après acquittement des charges de toute nature, y compris tous amortissements et provisions, ainsi que le prélèvement au profit du fonds de réserve légale ou d'autres réserves, dont la constitution est imposée par la réglementation spécifique aux sociétés coopératives d'H.L.M., et la répartition éventuelle de dividendes dans les conditions définies à la clause 14 des présents statuts, le surplus éventuel forme une réserve spéciale destinée à assurer le développement de l'activité de la société et à parer aux éventualités.
Des transferts de réserves peuvent être réalisés par la société dans les conditions définies à l'article L. 422-13 du code de la construction et de l'habitation.
16. Attribution de l'actif.
Lors de l'expiration de la société, ou en cas de dissolution anticipée, l'assemblée générale ordinaire appelée à statuer sur la liquidation ne pourra, après paiement du passif et remboursement du capital, attribuer la portion d'actif qui excéderait la moitié du capital social que dans les conditions prévues par le code de la construction et de l'habitation.
17. Transmission des statuts.
Les statuts de la société sont transmis au préfet du département du siège de la société après chaque modification.
18. Révision comptable.
La société fait procéder périodiquement à l'examen analytique de sa situation financière et de sa gestion, conformément à l'article L. 422-3 du code de la construction et de l'habitation.
19. Commission d'attribution (1).
La (ou les) commission(s) d'attribution des logements locatifs prévue(s) en application de l'article L. 441-1-1 du code de la construction et de l'habitation est (sont) contituée(s) et fonctionne(ent) conformément à l'article R. 441-18 du même code.
(1) Cette clause ne doit figurer que dans les statuts des sociétés bénéficiant de l'autorisation mentionnée à l'article L. 422-3-2 du code de la construction et de l'habitation.